In kaum einer anderen Landeshauptstadt kommt dem Tourismus eine für den Einzelhandel so prägende Rolle zu wie in Salzburg. Während die Tourismusbranche mit einem Erreichen bzw. Überschreiten des Nächtigungsrekordes von 2019 in diesem Jahr rechnet, sind sich die Retailexperten einig, dass in Bezug auf den Leerstand vorerst keine Trendwende zu erwarten ist. „Die Leerstände sind gemessen an der Frequenz der Innenstadtlagen untypisch hoch in Salzburg. Das hat mehrere Ursachen: einerseits erfüllen Flächen in der Salzburger Altstadt nur selten die Anforderungen jener Einzelhändler, die auf großflächige Flagshipstores setzen, andererseits befindet sich der stationäre Handel in einem Transformationsprozess mit entsprechend langen Entscheidungswegen“, weiß Walter Wölfler, Head of Retail bei CBRE. Der national wie international führende Immobilienspezialist CBRE analysiert in regelmäßigen Abständen unter anderem den Retailmarkt in Österreich, und seit einigen Jahren auch die Situation in den Innenstädten von Salzburg, Linz und Graz.
Salzburg ist mit rund 158.000 Einwohnern die viertgrößte Stadt Österreichs mit einer Pro-Kopf-Kaufkraft von rund 30.900,00 Euro der zweithöchsten des Landes. Verglichen mit anderen Landeshauptstädten wies die Kaufkraft in den vergangenen Monaten das stärkste Wachstum auf. Insgesamt verfügt Salzburg über rund 72.000 m² innerstädtische Verkaufsflächen. Dieses Angebot wird ergänzt um die Handelsflächen in den Shopping Centern wie Europark, Shopping Arena und Forum 1 am Bahnhof.
„Am Salzburger Retailmarkt ist viel Bewegung: so sollen in der zweiten Jahreshälfte die Pläne für das von der Strabag übernommene ehemalige City Center präsentiert werden und durch Umgestaltungen soll die Aufenthaltsqualität am Waagplatz und am Mozartplatz gesteigert werden“, erklärt Christoph Oßberger, der das Salzburger Büro von CBRE leitet.
Hohe Dichte an A-Lagen Geschäftslokalen
In der Salzburger Innenstadt gibt es auf einer Länge von rund 1,7 km 167 Geschäfte in A-Lage. „Das ist eine extrem hohe Dichte. Zum Vergleich: im beinahe doppelt so großen Graz findet man lediglich 140 Geschäftslokale in A-Lage“, so Oßberger. Eine Besonderheit – durch die sich auch die Leerstände erklären lassen – ist, dass die durchschnittliche Retailfläche in Salzburg lediglich 106 m² groß ist. „Einerseits unterstreichen diese kleinteiligen Flächen den einzigartigen Charme von Salzburg, andererseits sind sie für die internationalen Marken und Unternehmen meist zu klein“, ergänzt Oßberger.
Der Leerstand in der Getreidegasse ist mit ca. 3,5% besser als man annehmen möchte, insgesamt liegt er aber in der Salzburger City bei rund 7%. Zu der Tatsache, dass der Bestand nicht immer den Erwartungen der potenziellen Mieter entspricht, kommen die hohen Mietpreise in Salzburg: aktuell liegt die monatliche Miete für ein 100 bis 500 m² großes Geschäft bei 50,00 bis 100,00 Euro pro Quadratmeter.
„Salzburg gehört nach wie vor zu den attraktivsten Retailstandorten in Österreich“, so Wölfler. Das belegen auch die durch CBRE vermieteten Geschäftsflächen in der Judengasse, am Kranzlmarkt sowie in der Münzgasse. „Darüber hinaus etabliert sich der Alte Markt mehr und mehr als neuer Hotspot für Luxusmarken“, so Wölfler.