Grundsätzlich ist eine vorzeitige Auseinandersetzung mit der Vermögensnachfolge neben steuerlichen Gründen auch aus persönlichen Gründen jedenfalls empfehlenswert. So bietet eine Übertragung des Vermögens zu Lebezeiten oftmals einen Planungsvorteil, wodurch die Interessen aller betroffenen Parteien berücksichtigt werden können, was im Erbfall in diesem Ausmaß üblicherweise nicht mehr möglich ist. Es besteht beispielsweise die Möglichkeit der präzisen Planung des Übergangszeitpunkts, um der nächsten Generation im richtigen Moment, etwa bei Start in die Selbständigkeit oder der Familiengründung, finanziell unter die Arme zu greifen, wofür im Erbschaftsfall möglicherweise kein Bedarf mehr besteht.
Vor dem Hintergrund der in letzter Zeit politisch oft diskutierten (Wieder-)Einführung einer Erbschafts- und Schenkungssteuer kommt es vermehrt zu Überlegungen einer vorzeitigen Vermögensübertragung. Dabei kann es insbesondere bei der Übertragung von Immobilien auch ohne Erbschafts- und Schenkungssteuern zu steuerlichen Konsequenzen kommen, bei denen eine vorausschauende Planung jedenfalls zu empfehlen ist.
Immobilienertragsteuer
Aus ertragsteuerlicher Sicht ist beim Vererben und Verschenken von Immobilien die Immobilienertragsteuer zu beachten, die auf private Grundstücksveräußerungen und somit auf entgeltliche Vorgänge abstellt. Für die Anwendbarkeit der Immobilienertragsteuer ist somit die Unterscheidung zwischen einem entgeltlichen und einem unentgeltlichen Vorgang entscheidend, da nur eine unentgeltliche Übertragung, wie das Schenken oder Vererben von privaten Liegenschaften ertragsteuerfrei möglich ist. Dabei ist zu beachten, dass ein auf den ersten Blick unentgeltlicher Vorgang ertragsteuerlich relevant sein kann, wenn es zu einer Mitübertragung von Schulden, sonstigen Belastungen oder im Rahmen von Erbauseinandersetzungen zu Ausgleichszahlungen kommt.
Unter einem unentgeltlichen Erwerb ist im Regelfall eine Erbschaft sowie eine (reine) Schenkung zu verstehen, wobei die Unentgeltlichkeit grundsätzlich auch bei einer gemischten Schenkung, also einer Schenkung mit einer Gegenleistung, anzunehmen ist. Anders als beispielsweise in der Grunderwerbsteuer, wird die gemischte Schenkung im Ertragsteuerrecht nicht in einen unentgeltlichen, teilentgeltlichen und entgeltlichen Teil aufgespaltet, sondern dem im Vordergrund stehenden Element zugeordnet. Damit nimmt die Höhe der Gegenleistung eine wesentliche Rolle bei der Beurteilung ein:
Nachdem eine gemischte Schenkung der Immobilienertragsteuer unterliegen kann, ist insbesondere bei der Mitübertragung von Verbindlichkeiten, Hypotheken oder anderen Lasten zu prüfen, ob ein unentgeltlicher oder ein entgeltlicher Vorgang vorliegt. Sofern bei der Schenkung des Hauptwohnsitzes ein entgeltlicher Vorgang vorliegt, kann unter Umständen noch die Hauptwohnsitzbefreiung zu einer Befreiung von der Immobilienertragsteuer führen. Für den Fall der vorweggenommenen Erbfolge stellt eine Ausgleichszahlung aus der Vermögensphäre des Übernehmers eine Gegenleistung dar, weshalb auch hier zu prüfen ist, ob eine entgeltliche Übertragung vorliegt.
Grunderwerbsteuer
Anders als beim Einkommensteuerrecht, das einen Korridor von 75%-25% vorsieht, liegt die Grenze zwischen Entgeltlichkeit und Unentgeltlichkeit in der Grunderwerbsteuer bei 70% und 30%. Dabei ist zu beachten, dass die Grunderwerbsteuer anders als die Einkommensteuer neben den Formen des entgeltlichen Erwerbs auch die unentgeltlichen Übertragungen, somit auch das Schenken und Vererben von Immobilien umfasst. Neben diversen Erwerben von Todes wegen, wie beispielsweise durch Erbanfall oder Vermächtnis, ist auch ein Erwerb unter Lebenden (zB Schenkungen) innerhalb des Familienverbandes jedenfalls als unentgeltlich anzusehen, womit eine etwaige Gegenleistung unbeachtlich ist.
Die Grunderwerbsteuer ist grundsätzlich vom Wert der Gegenleistung, mindestens aber vom Grundstückswert zu berechnen, wobei der Begriff der Gegenleistung besonders weit gefasst ist. Er beinhaltet jede nur denkbare Leistung, die der Erwerber für den Erwerb des Grundstücks verspricht, wovon neben Geld- und Sachleistungen auch vorbehaltene Nutzungen und andere Leistungen wie Wohn- oder Fruchtgenussrechte umfasst sind. Bei bestimmten Grundstückserwerben wie etwa beim unentgeltlichen Erwerb oder bei Erwerb von Todes wegen sowie bei Erwerben innerhalb der Familie ist immer der Grundstückswert maßgeblich.
Während für entgeltliche Erwerbsvorgänge der einheitliche Steuersatz von 3,5% anzuwenden ist, kommt bei unentgeltlichen Übertragungen bzw beim unentgeltlichen Teil des teilentgeltlichen Erwerbs der begünstigende Stufentarif zur Anwendung:
Um eine Zerteilung einer Schenkung in mehrere Teile und dem mehrfachen Ausnutzen des Stufentarifs zu verhindern, sind die Regelungen zur vertikalen und horizontalen Zusammenrechnung zu beachten, die dafür sorgen, dass Schenkungen innerhalb der letzten fünf Jahre zwischen denselben Personen zusammengerechnet werden.
Neben der Grunderwerbsteuer fallen für die Eintragung von Grundstücksübertragungen im Grundbuch noch die Grundbucheintragungsgebühr an. Diese beträgt grundsätzlich 1,1% vom Verkehrswert des Grundstücks, wobei bei Übertragungen im Familienkreis eine begünstige Bemessungsgrundlage, nämlich der dreifache Einheitswert bzw maximal 30% vom Verkehrswert des Grundstücks, herangezogen werden kann.
Beim Vererben und Verschenken von Immobilien handelt es sich aus umsatzsteuerrechtlicher Sicht um unentgeltliche Immobilienübertragungen, die nur dann zu umsatzsteuerlichen Folgen führen, wenn die Immobilie bei der übertragenden Person, die die Unternehmereigenschaft erfüllt, einem Unternehmen zugeordnet ist. Eine Liegenschaft, die niemals dem Unternehmen des Erblassers oder Geschenkgebers zugeordnet war, löst bei der Übertragung dementsprechend auch keine umsatzsteuerlichen Konsequenzen aus. Somit ist die Übertragung einer privaten Immobilie, die noch nie vermietet wurde aus umsatz¬steuerrechtlicher Sicht unbeachtlich. Ansonsten ist insbesondere die Berichtigung der Vorsteuern aus Anschaffungs- oder Herstellungskosten sowie von Großreparaturen, die während der letzten 20 Jahre abgezogen wurden, zu beachten.
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