Eine Immobilienmaklerin als Klägerin forderte vom Beklagten eine Vermittlungsprovision für eine Wohnung in Italien, die von der Immobilienmaklerin auf der Online-Plattform „willhaben.at“ inseriert wurde.
Aufgrund seines Interesses an der Wohnung kontaktierte der Beklagte die Immobilienmaklerin über „willhaben.at“ und forderte nähere Informationen über die Wohnung an. In einem anschließenden Telefonat wurde ein Besichtigungstermin vereinbart und die Provisionshöhe besprochen.
Erst nach dem Besichtigungstermin und der Entscheidung des Beklagten, die Wohnung in Italien zu kaufen, die er der Immobilienmaklerin per WhatsApp mitteilte, trafen sich die Immobilienmaklerin und der Beklagte in der Wohnung der Immobilienmaklerin, wo das Kaufanbot und eine schriftliche Provisionsvereinbarung unterfertigt werden sollten.
Eine Information durch die Immobilienmaklerin über das Rücktrittsrecht nach FAGG erfolgte zu keinem Zeitpunkt. Der Beklagte erklärte sodann in der Verhandlung ein Jahr später den Rücktritt vom Maklervertrag.
Rechtliche Beurteilung
Wesentlich für das Vorliegen eines Fernabsatzverträge im Sinn des FAGG ist vor allem, dass „bis einschließlich des Zustandekommens des Vertrages ausschließlich Fernkommunikationsmittel verwendet werden.“ Ein Fernabsatzgeschäft setzt daher keinen standardisierten Geschäftsabschluss in einem „Webshop“ voraus, sondern erfüllen auch telefonisch, per E-Mail oder auch durch Online-Plattformen (wie zB „willhaben.at“) zustande gekommene Verträge den Tagbestand des Fernabsatzes.
Der Oberste Gerichtshof bestätigte das Vorliegen eines Fernabsatzvertrages und folgte einer Entscheidung des Berufungsgerichts, dass der Vertrag im vorliegenden Fall ohne physische Anwesenheit der Parteien und bereits auf elektronischem Weg (Anfrage über „willhaben.at“, Telefonat des Beklagten mit der Immobilienmaklerin) zustande gekommen war. Laut OGH ist der Maklervertrag spätestens mit dem Telefonat über den Besichtigungstermin zustande gekommen.
Bei Vorliegen eines Fernabsatzvertrages über Dienstleitungen kann der Verbraucher binnen 14 Tagen ab Vertragsschluss grundlos vom Vertrag zurücktreten. Diese Rücktrittsfrist verlängert sich um ein Jahr, wenn der Unternehmer seiner Pflicht, den Verbraucher unter anderem über die wichtigsten Informationen zum Vertrag und das obengenannte Rücktrittsrecht zu informieren, nicht nachkommt.
Mangels Aufklärung über sein Rücktrittsrecht nach dem FAGG ist der Beklagte daher rechtzeitig vom Maklervertrag zurückgetreten. Es besteht daher kein Provisionsanspruch der Immobilienmaklerin.
Schlussfolgerung
Bei sämtlichen Verträgen, die ausschließlich über Fernkommunikationsmittel (wie „willhaben.at“, Telefon, E-Mail, WhatsApp) zustande gekommen sind, handelt es sich um Fernabsatzverträge im Sinn des FAGG. Seitens von Immobilienmaklern muss hier stets über die wesentlichen Informationen des Vertrages und das Rücktrittsrecht nach FAGG belehrt werden, um nachteilige Folgen – wie insbesondere die Möglichkeit des Rücktritts vom Maklervertrag und Verlust des Provisionsanspruchs – zu verhindern.
