Der österreichische Immobilienmarkt befindet sich in einer Phase der Normalisierung. Weder flächendeckende Krise noch neuer Boom kennzeichnen das Bild, das die ÖRAG Österreichische Realitäten-AG in ihrer Marktanalyse vom September 2026 zeichnet. Zentrale Kennzahlen signalisieren Erholung, während strukturelle Engpässe und geopolitische Risiken die Stimmung weiterhin belasten.
Makroökonomisches Umfeld: Unsicherheit als Dauerzustand
Geopolitische Konflikte, volatile Energiepreise und ein verändertes Zinsumfeld prägen den Rahmen. Die hohe Staatsverschuldung großer Volkswirtschaften treibt die Renditen am langen Ende nach oben, was langfristige Fixzinsfinanzierungen verteuert und die Renditeerwartungen an Immobilieninvestments erhöht. Alternative Anlageklassen gewinnen damit wieder an Attraktivität.
„Die Unsicherheit prägt die Wahrnehmung des durchaus resilienten Marktes und wird uns voraussichtlich auch weiterhin begleiten."—Stefan Brezovich, Vorstand ÖRAG
Als wichtigster Vergleichsmarkt gilt Deutschland. Dort wurden erste positive Konjunktursignale registriert: Die BIP-Prognose für 2026 wurde nach oben angepasst, der Ifo-Geschäftsklimaindex verbesserte sich, ausländische Investitionen legten deutlich zu. Helge Scheunemann, Head of Research Germany bei Jones Lang LaSalle (JLL), ordnet Deutschland in ein „Old Normal" ein und dämpft übertriebene Erwartungen.
„Die geopolitische Unsicherheit hält an. Die Investmentmärkte zeigen sich widerstandsfähig, die Transaktionsaktivität bleibt jedoch verhalten. Ein deutlicher Aufschwung vor 2028 ist unwahrscheinlich."—Helge Scheunemann, Head of Research Germany, JLL
Scheunemann wählte für seine Analyse das Bild der Achterbahnfahrt als bewusste Metapher. Die Komplexität der Einflussfaktoren habe in den vergangenen Jahren deutlich zugenommen. Neben klassischen Immobilienmarktdaten müssten heute Politik, Geopolitik, Klima und Demografie systematisch in die Analyse einbezogen werden. „Früher haben wir uns nur mit der Immobilienwirtschaft an sich beschäftigt, aber heutzutage reicht das längst nicht mehr aus."
Die Volatilität, die viele Marktteilnehmer als Unsicherheit wahrnehmen, werde nach Einschätzung Scheunemanns noch längere Zeit anhalten. Externe Schocks, von geopolitischen Konflikten über Handelskonflikte bis hin zu Energiepreisschüben, überlagern sich zunehmend und erschweren belastbare Prognosen.
Positive Signale aus der Realwirtschaft
Trotz des schwierigen Umfelds verwies Scheunemann auf eine Reihe positiver Indikatoren, insbesondere für den deutschen Markt. Der ifo-Index habe kräftig angezogen, Forschungsinstitute hätten ihre Wachstumsprognosen für 2026 auf teilweise deutlich über 1 Prozent angehoben. Der Arbeitsmarkt stabilisiere sich, das Konsumklima steige leicht.
Besonders hervorgehoben wurde die Entwicklung im Start-up-Segment. Innerhalb der ersten sieben Monate des laufenden Jahres hätten deutsche Start-ups rund 10 Milliarden Euro eingesammelt, ein Rekordwert. Mehrere Unternehmen hätten Bewertungen von über einer Milliarde Euro erreicht. Diese Entwicklung schlage sich unmittelbar in der Büromarktnachfrage nieder: Viele dieser Unternehmen fänden sich bereits in den Vermietungslisten der großen Gewerbeimmobilienmärkte.
Risikofaktoren: Inflation, Anleihen, Geopolitik
Scheunemann verwies auf aktuelle Umfragedaten der Bank of America unter institutionellen Investoren. Als größte Risiken wurden Inflation, eine mögliche KI-Blase sowie Entwicklungen am Anleihemarkt genannt. Die Tendenz der Staatsanleihenrenditen nach oben sei für die Immobilienmärkte unmittelbar relevant, da steigende Renditen Druck auf Immobilienbewertungen ausüben.
Geopolitische Konflikte, darunter die Lage im Nahen Osten, der Krieg in der Ukraine sowie erneute Einschränkungen der Schifffahrt am Roten Meer, bleiben nach Einschätzung Scheunemanns auf absehbare Zeit bestimmend. Er rechnet mit anhaltend erhöhten Inflationsraten von 2,5 bis 3 Prozent bis ins Jahr 2027 und erwartet weitere Zinsschritte der EZB bis Mitte des kommenden Jahres.
Europäischer Investmentmarkt: Moderate Erholung ohne Rückkehr zur Nullzinsphase
Das europäische Transaktionsvolumen hat nach dem starken Einbruch bis 2023 wieder moderat angezogen. Für den deutschen Markt rechnet JLL mit einem Transaktionsvolumen von rund 39 Milliarden Euro, was einem Anteil von etwa 17 Prozent am europäischen Gesamtvolumen entspricht. Eine Rückkehr zu den Volumina der Nullzinsjahre 2019 bis 2021 erwartet Scheunemann ausdrücklich nicht.
„Die Bäume wachsen nicht in den Himmel."
Auffällig ist der gestiegene Anteil ausländischer Investoren: Im ersten Halbjahr entfielen 45 Prozent des deutschen Transaktionsvolumens auf internationale Käufer, der höchste Wert seit zehn Jahren. Allein ein Drittel davon stammte aus den USA. Amerikanische Investoren setzten gezielt auf Wertsteigerungspotenziale im deutschen Markt.
Verkaufsmotive: Offene Immobilienfonds unter Druck
Eine Sonderauswertung von JLL untersuchte die Verkaufsmotive im Zeitraum 2024 bis erstes Halbjahr 2026. Unterschieden wurde zwischen freiwilliger Veräußerung, finanziellem Druck und Insolvenz. Das Ergebnis: Bei offenen Immobilienfonds dominiert der finanzielle Druck als Verkaufsmotiv deutlich. Scheunemann rechnet mit weiteren Transaktionen aus diesem Segment, die durch Rückgabedruck und Liquiditätserfordernisse ausgelöst werden. Bei Immobilienunternehmen ist der Insolvenzanteil erhöht, was unter anderem auf die Signa-Insolvenzen zurückzuführen ist.
Renditen und Bewertungen: Spread zu Staatsanleihen zu gering
Der Spread zwischen Spitzenimmobilienrenditen im Wohnsegment und zehnjährigen Staatsanleihen liegt derzeit bei lediglich 68 Basispunkten. Scheunemann bezeichnete dieses Niveau als unzureichend zur Risikoabdeckung. Erst bei Value-Add-Produkten oder Investitionen in B- und C-Lagen erreiche der Spread rund 270 Basispunkte, was von vielen Investoren als Mindestanforderung angesehen werde.
Die Wertentwicklung im Bürosegment zeigt nach einem kumulierten Preisrückgang von über 30 Prozent erste Anzeichen einer Stabilisierung. Scheunemann mahnte jedoch zur Vorsicht: Sollten die Anleiherenditen weiter steigen, müssten auch Immobilienrenditen nachziehen, was erneuten Bewertungsdruck bedeuten würde.
Wohnungsmarkt: Trendwende bei Baugenehmigungen, Fertigstellungen hinken nach
Im Wohnungsbau zeichnet sich eine vorsichtige Trendwende ab. Baugenehmigungen sind leicht angestiegen, bleiben aber weit unter den Niveaus der Jahre 2010 bis 2020. Gesetzliche Anpassungen wie der „Bauturbo" und der Gebäudetyp E sollen zusätzliche Impulse setzen. Allerdings bestehen weiterhin erhebliche Verzögerungen zwischen Genehmigung und Fertigstellung, bedingt durch hohe Baukosten und anhaltende Finanzierungsschwierigkeiten bei Entwicklern.
Büromarkt: Paradoxon aus steigenden Spitzenmieten und wachsenden Leerständen
Scheunemann beschrieb den Büromarkt als strukturell gespalten. Auf der einen Seite steige die Nachfrage nach qualitativ hochwertigen, ESG-konformen Flächen, getrieben insbesondere durch Tech- und KI-Unternehmen, die im ersten Halbjahr rund 20 Prozent des europäischen Büroflächenumsatzes verantworteten. Auf der anderen Seite stiegen die Gesamtleerstände weiter an, da ältere und qualitativ schwächere Bestände zunehmend vom Markt abgekoppelt werden.
Spitzenmieten steigen in nahezu allen europäischen Märkten, während Durchschnittsmieten stagnieren oder fallen. Diese Spreizung werde sich nach Einschätzung Scheunemanns weiter vergrößern. „Es gibt mittlerweile mehrere Büromärkte. So muss man es eigentlich formulieren."
Bestandssanierung gewinnt an Bedeutung
Angesichts knapper Grundstücke und rückläufiger Neubautätigkeit rückt die Totalsanierung bestehender Bürogebäude stärker in den Fokus. Der Anteil von Totalsanierungen am Gesamtvolumen sei in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen, nachdem er lange zwischen 10 und 15 Prozent gelegen habe. Scheunemann sieht darin eine strukturell positive Entwicklung, die auch Chancen für Objekte in B-Lagen eröffne, sofern der Standort eine Repositionierung zulasse.
Markttransparenz: Österreich auf Rang 26 von 88
Im Global Real Estate Transparency Index (GRETI) von JLL, der alle zwei Jahre erscheint und 88 Länder anhand von über 260 Datenpunkten bewertet, wurde Österreich erstmals eigenständig erfasst. Das Ergebnis: Platz 26 von 88, eingestuft in der Gruppe der „transparenten" Märkte. Deutschland belegt Platz 10 in der Gruppe der „sehr transparenten" Märkte.
Scheunemann verwies auf konkreten Nachholbedarf Österreichs, insbesondere bei Immobilienmarkt- und Performance-Daten. Der Index ist dabei nicht nur akademischer Natur: Über 80 Prozent des globalen Immobilieninvestmentvolumens konzentrieren sich auf die 13 als „sehr transparent" eingestuften Märkte. Kapitalströme folgen der Transparenz.
Ausblick: Selektive Chancen trotz anhaltender Unsicherheit
Scheunemanns Gesamtbewertung fiel nüchtern aus. Die Immobilienmärkte befinden sich in unterschiedlichen Phasen des Zyklus, einzelne Segmente und Lagen bieten selektive Einstiegschancen, während andere weiterhin unter Druck stehen. Finanzierungsprozesse dauern länger, Banken prüfen Engagements intensiver, und die Dynamik der Nullzinsphase kehrt nicht zurück.
„Der eine Wagen fährt ja schon nach oben, während der andere noch in der Abfahrt begriffen ist. So gibt es eben auch selektive Möglichkeiten und Chancen, auch hier in die Achterbahn einzusteigen."
Die Uhr der europäischen Immobilienmärkte zeigt nach dem JLL-Immobilienzyklusmodell für die meisten Städte eine Position zwischen 9 und 12 Uhr, also Mietpreiswachstum bei annäherndem oder erreichtem Höhepunkt. Wien wird in diesem Reigen ausdrücklich mitgeführt. Ein Ende der Achterbahnfahrt ist nach Einschätzung Scheunemanns vorerst nicht absehbar.
Doch wie sieht die ÖRAG den heimischen Immobilienmarklt im Detail?
Die Wohnimmobilienpreise stiegen 2025 nominell um rund 3,6 Prozent, nachdem sie zwei Jahre rückläufig waren. Der Wohnimmobilienpreisindex der Österreichischen Nationalbank erreichte im zweiten Quartal 2026 mit über 274 Punkten ein neues Hoch. Das Transaktionsvolumen legte 2025 um mehr als 23 Prozent auf rund 2,76 Milliarden Euro zu.
„Wer genau auf die Marktdaten blickt, erkennt, dass sich in vielen Bereichen bereits eine positive Dynamik zeigt. Der Markt ist keineswegs in einer Aufbruchstimmung, aber er stabilisiert sich Schritt für Schritt."—Stefan Brezovich, Vorstand ÖRAG
Im ersten Halbjahr 2026 wurden rund 3.400 Unternehmensinsolvenzen gezählt, im Schnitt 29 je Werktag. Der Bau führt die Statistik an, rund die Hälfte aller Großinsolvenzen weist einen direkten Immobilienbezug auf. Entscheidend ist jedoch die Richtung: Die Fallzahlen stabilisieren sich, im Baugewerbe sind sie leicht rückläufig. Das Volumen der betroffenen Passiva sank bei Großinsolvenzen um über 55 Prozent.
Finanzierung: KIM-Verordnung ausgelaufen, Praxis unverändert
Die KIM-Verordnung lief mit 30. Juni 2025 aus. Die Finanzmarktaufsicht schreibt die enthaltenen Kennzahlen als Empfehlung fort, die Banken wenden sie weitgehend weiterhin an. Für Erwerber:innen bedeutet das in der Praxis einen Eigenmittelbedarf von realistisch rund 20 Prozent. Im gewerblichen Bereich gelten 20 bis 25 Prozent Eigenkapital bezogen auf die Gesamtinvestitionskosten beziehungsweise rund 30 Prozent bezogen auf den Verkehrswert als Regelgröße.
„Käufer sowie Investoren sind zurück und orientieren sich neu. Das ist kein Strohfeuer, sondern eine Normalisierung nach außergewöhnlichen Boomjahren."—Michael Buchmeier, MRICS, Vorstand ÖRAG
Investment: Selektivität dominiert, Spitzenrenditen stabil
Das Investmentvolumen lag im ersten Halbjahr 2026 mit rund 1,2 Milliarden Euro unter dem Vorjahreswert von rund 1,5 Milliarden Euro. Steigende Energiepreise, ausbleibende Zinssenkungen und zunehmende Renditen langlaufender Staatsanleihen belasten die Investitionstätigkeit auf mehreren Ebenen gleichzeitig. Im Bürobereich liegen die Spitzenrenditen unverändert bei rund 4,75 Prozent.
„Je höher die Lagequalität, der Bauzustand und je attraktiver die Vermietungssituation sind, desto stabiler sind die Renditen geblieben: Sicherheit und Substanz sind gefragt, Schnäppchen gibt es in diesem Segment kaum, gute Einstiegschancen aber sehr wohl."—Johannes Endl, MSc MRICS, Vorstand ÖRAG
Eigenkapitalstarke Käufer:innen nutzen die Situation für selektive Zukäufe, da viele Objekte deutlich unter den aktuellen Herstellungs- und Grundstückskosten erworben werden können. Besonders bei Wohnimmobilien und im Hospitality-Bereich ist die Nachfrage ausgeprägt.
Gewerbeimmobilien: Qualität entscheidet, Differenzierung nimmt zu
Der Wiener Büromarkt entwickelt sich zum Zwei-Klassen-Markt. Moderne, ESG-konforme und gut angebundene Flächen bleiben gefragt, ältere und funktional überholte Objekte geraten unter Druck. Das Angebot an modernen Büros ist begrenzt, neue Projekte kommen aufgrund hoher Bau- und Finanzierungskosten sowie geringer Vorvermietungsquoten nur zögerlich auf den Markt.
Top-Retail-lagen in Wien zeigen bemerkenswerte Widerstandsfähigkeit. Das Angebot an hochwertigen Flächen ist knapp, internationale Marken expandieren weiterhin gezielt nach Wien, Spitzenmieten in den besten Innenstadtlagen bleiben stabil mit leichten Aufwärtstendenzen. Österreichweit ist die Verkaufsfläche 2025 erneut zurückgegangen, ein Zeichen für die laufende Konsolidierung.
Der Wiener Logistik- und Industriemarkt erzielte im ersten Halbjahr 2026 rund 104.000 Quadratmeter Flächenumsatz, womit nach sechs Monaten nahezu das gesamte Vorjahresvolumen erreicht wurde. Gegenüber dem ersten Halbjahr 2025 entspricht dies einem Anstieg von rund 212 Prozent. Die Leerstandsquote liegt bei nur rund 3,5 Prozent, das Fertigstellungsvolumen 2026 wird auf rund 79.000 Quadratmeter prognostiziert, nach rund 228.000 Quadratmetern im Jahr 2025.
Wohnungsmarkt: Strukturelles Ungleichgewicht verschärft sich
Die Zahl der baubewilligten Wohnungen in Wien ist seit dem Höchststand 2019 mit rund 20.700 Einheiten kontinuierlich rückläufig. 2025 wurden mit rund 8.300 Bewilligungen nur noch etwa 40 Prozent des Niveaus von 2019 erreicht. Das erste Quartal 2026 setzt diesen Trend mit 1.730 Bewilligungen fort. Der durchschnittliche Mietpreis liegt 2026 bei rund 16,70 Euro pro Quadratmeter.
Der aktuelle Angebotspreis in Wien liegt durchschnittlich bei rund 6.900 Euro pro Quadratmeter Wohnnutzfläche. Aktuell werden rund 11.500 Wohnungen zum Verkauf angeboten. Im Neubausegment sind in einzelnen Bezirken, insbesondere am Stadtrand oder in schlechteren Mikrolagen ohne U-Bahnanbindung, leichte Preisnachlässe zu verzeichnen. Gebrauchte Wohnungen bleiben weitgehend stabil. Die Eigentumsquote in Österreich beträgt rund 47 Prozent, in Wien entfallen rund 13 Prozent auf Wohnungseigentum und rund 6 Prozent auf Hauseigentum.
Bei Wohnungen über zwei Millionen Euro stieg der durchschnittliche Preis im ersten Halbjahr 2026 gegenüber 2025 um knapp fünf Prozent, die Transaktionszahl wuchs von 44 auf 52. Bei Einfamilienhäusern und Villen über zwei Millionen Euro wurden 2026 bislang 17 Objekte verkauft, gegenüber 15 im Vorjahr, bei einem durchschnittlichen Preisrückgang von rund fünf Prozent.
