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Änderung der Rechtsprechung zur Ausschlussfrist für die Mietzinsüberprüfung (5 Ob 211/22y)

Eine ungültige Befristungsvereinbarung hat keine Auswirkungen auf die 6-Monatsfrist zur Überprüfung des zulässigen Mietzinses.
Roland Weinrauch
Roland Weinrauch

Die Mieterin schloss zunächst einen auf drei Jahre befristeten Mietvertrag ab. Nach Ablauf dieser Frist schloss die Mieterin einen weiteren Mietvertrag ab – allerdings befristet auf ein Jahr. Neun Monate später ließ sie die zulässige Höhe des Mietzinses für Ihre Wohnung überprüfen. Nach Ende der Jahresfrist blieb die Mieterin in der Wohnung und zahlte weiter Miete.

Im Verfahren zur Überprüfung des zulässigen Mietzinses war fraglich, ob der Antrag rechtzeitig ein-gebracht oder bereits erloschen war.

Wie ist die Rechtslage?

Unterlieg ein Mietvertrag dem MRG so kann jeder Mieter oder jede Mieterin die zulässige Höhe des Mietzinses überprüfen lassen. Abhängig davon ob der Mietvertrag befristet oder unbefristet ist, sind für die Überprüfung unterschiedliche Fristen einzuhalten. Bei befristeten Mietverträgen muss ein Antrag binnen 6 Monaten ab Mietvertragsende (bzw. ab Umwandlung in einen unbefristeten Mietvertrag) eingebracht werden. Werden mehrere befristete Mietverträge aneinandergereiht, so beginnt die 6-Monatsfrist erst ab Vertragsende des letzten befristeten Mietvertrages.

Eine durchsetzbare Befristung von Mietverträgen setzt voraus, dass die vereinbarte Vertragsdauer mindestens drei Jahre beträgt. In vorliegendem Fall vereinbarten die Parteien lediglich eine Befristung auf ein Jahr. Die Befristung war daher nicht durchsetzbar, was dazu führte, dass der zunächst befris-tete Mietvertrag in einen unbefristeten Mietvertrag umgewandelt wurde. Es müsste nach bisheriger Rechtsprechung daher auch die 6-Monatsfrist zur Überprüfung des Mietzinses mit diesem Zeitpunkt zu laufen beginnen. Die von der Mieterin erst nach neun Monaten beantragte Überprüfung wäre daher bereits verspätet.

Der OGH ging jedoch in der Entscheidung vom 29.8.2023, GZ 5 Ob 211/22y von seiner bisherigen Judikatur ab und sprach aus, dass die 6-Monatsfrist auch bei Mietverträgen mit einer nicht durch-setzbaren Befristungsvereinbarung gilt.

Schlussfolgerung / Fazit

Eine ungültige Befristungsvereinbarung hat keine Auswirkungen auf die 6-Monatsfrist zur Überprüfung des zulässigen Mietzinses.