Aktives Asset Management entscheidet im aktuellen Marktumfeld zunehmend über Erfolg oder Misserfolg von Hotelimmobilien – das ist die zentrale Erkenntnis des aktuellen „mrp hotels quarterly“. Im Rahmen des Webinars diskutierten Martin Schaffer, Managing Partner bei mrp hotels, und Hannah Struck, Senior Asset Manager & Consultant bei mrp hotels, gemeinsam mit Rainer Singer, Head of Major Markets & Credit Research bei der Erste Group, Michael Schoppe, Managing Director bei LLB Immo KAG, Henning Schneekloth-Plöger, Vice President Portfolio- & Asset Management bei Lindner Hotel Group, sowie Christian Habermann, Fund Manager bei Livory Capital, die aktuellen Herausforderungen und strategischen Handlungsfelder der Branche.
Im Mittelpunkt stand die Frage, wie sich Hotelimmobilien unter veränderten Marktbedingungen aktiv steuern lassen – denn nicht mehr allein die Nachfrage bestimmt die Performance, sondern die Fähigkeit, Kosten, Betrieb und Strategie gezielt zu managen.
„Es reicht heute nicht mehr, ausschließlich auf die Pacht zu schauen. Asset Management bedeutet vielmehr, die Performance und strategische Ausrichtung eines Hotels kontinuierlich zu analysieren, Transparenz über die wirtschaftliche Entwicklung zu schaffen und bei Bedarf gezielte Impulse zu setzen.“—Martin Schaffer - Managing Partner bei mrp hotels
Unsichere Rahmenbedingungen erhöhen den Handlungsdruck
Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen bleiben anspruchsvoll. Steigende Energiepreise, geopolitische Spannungen und gebremstes Konsumverhalten prägen das Marktumfeld.
Rainer Singer beschreibt die Lage wie folgt: „Wir bewegen uns in einem sehr dynamischen Umfeld, in dem sich Rahmenbedingungen fast täglich ändern.“ Mit Blick auf die Geldpolitik bleibt die Entwicklung offen. „Je länger die Krise dauert, desto wahrscheinlicher werden Zinsanhebungen“, sagt Singer.
Für Asset Manager bedeutet das: Strategien müssen laufend überprüft und bei Bedarf kurzfristig angepasst werden.
Kennzahlen zeigen: Wachstum ja – aber zu Lasten der Marge
Ein Blick in das von mrp hotels analysierte Portfolio (rund 20 Hotels in der DACH-Region) verdeutlicht die aktuelle Entwicklung: Die Nachfrage ist stabil, die Profitabilität gerät jedoch zunehmend unter Druck.
Im ersten Quartal 2026 stieg die Auslastung um 2,3 Prozent gegenüber dem Vorjahr, während die durchschnittliche Zimmerrate lediglich um 1,0 Prozent zulegte. Der RevPAR (Revenue per available Room) wuchs um 3,4 Prozent – getragen vor allem durch die höhere Belegung. „Der Fokus lag klar auf Volumen statt auf Rate. Gäste sind deutlich preissensibler geworden“, erklärt Hannah Struck. Gleichzeitig steigen die Kosten weiter. Der GOPPAR (Gross Operating Profit per Available Room, +3 Prozent) entwickelt sich zwar positiv, Energie- und Personalkosten belasten die Margen jedoch weiterhin spürbar.
Struck ergänzt: „Das Thema Profitabilität bleibt zentral – insbesondere die Kostenseite rückt in Anbetracht der aktuellen geopolitischen Lage und den steigenden Ölpreisen wieder stärker in den Fokus.“
Nachfrage verschiebt sich – Flexibilität wird entscheidend
Die Nachfrage nach Hotelzimmern über alle Segmente hinweg bricht nicht ein, verändert sich jedoch deutlich. Reisen werden kurzfristiger geplant, regionale Ziele gewinnen an Bedeutung, während internationale Verbindungen teilweise unter Druck stehen.
„Wir sehen keinen klassischen Nachfragerückgang, sondern eher einen Volatilitätsbooster. Für das Asset Management heißt das: Märkte, Zielgruppen und Vertriebskanäle müssen aktiv gesteuert werden – und zwar in deutlich kürzeren Zyklen als bisher.“—Henning Schneekloth-Plöger - Vice President Portfolio- & Asset Management bei Lindner Hotel Group
Segmentunterschiede verstärken sich
Die Entwicklung der Hotellerie verläuft zunehmend segmentabhängig. „Das Budgetsegment funktioniert aktuell klar besser als die klassische Vier-Sterne-Hotellerie“, sagt Michael Schoppe.
In einem von Kosten- und Personaldruck geprägten Marktumfeld profitieren vor allem Budget- und Economy-Hotels sowie Serviced Apartments mit schlanken Service-Strukturen. „Die klassische Full-Service-Hotellerie steht dagegen deutlich stärker unter Druck als noch vor einigen Jahren“, ergänzt Schneekloth-Plöger.
Asset Management wird operativer und zentraler
Die Anforderungen an das Asset Management steigen deutlich. Neben strategischen Aufgaben rücken operative Themen stärker in den Fokus. „Hotels, die bereit sind, ihre Konzepte anzupassen und operativ flexibler zu werden, kommen deutlich besser durch das aktuelle Umfeld“, so Struck.
Zugleich gewinnt die Zusammenarbeit zwischen Eigentümern und Betreibern weiter an Bedeutung. Transparenz und regelmäßiger Austausch werden zum entscheidenden Erfolgsfaktor, weiß Schoppe. Er betont: „Ein strukturierter und offener Dialog zwischen Eigentümer und Betreiber ist heute unerlässlich.“
Investitionen notwendig – Umsetzung bleibt herausfordernd
Trotz klarer Handlungsfelder werden Investitionen häufig verschoben, insbesondere im Bereich Energieeffizienz. Christian Habermann sieht darin ein strukturelles Problem: „Gerade in der aktuellen Marktphase sehen wir häufig, dass wirtschaftlich sinnvolle Investitionen nicht umgesetzt werden, weil Eigentümer und Betreiber unterschiedliche Interessen verfolgen. Umso wichtiger ist es, Maßnahmen gemeinsam zu denken und partnerschaftliche Lösungen zu entwickeln. Nur wenn beide Seiten an einem Strang ziehen, lassen sich die wirtschaftlichen Potenziale eines Assets nachhaltig heben.“
Gleichzeitig bleibt die Branche in einem permanenten Anpassungsmodus. „Wir sind seit Jahren im Krisenmodus – das zwingt uns zu deutlich mehr Agilität“, so Schneekloth-Plöger.
Fazit: Asset Management als aktiver Werttreiber
„In einem zunehmend volatilen Marktumfeld wird aktives Asset Management zum entscheidenden Werttreiber von Hotelimmobilien. Steigende Kosten, unsichere Nachfrage und strukturelle Verschiebungen lassen sich nicht mehr passiv abfedern. Sie erfordern klare strategische Entscheidungen, operative Eingriffe und eine enge Verzahnung von Eigentümer- und Betreiberinteressen. Asset Management ist heute der zentrale Hebel, um Hotels wirtschaftlich stabil und zukunftsfähig aufzustellen. Nicht die Marktentwicklung allein entscheidet über den Erfolg, sondern die Qualität der Steuerung“, sagt Martin Schaffer abschließend.
