Der im Auftrag der Fachgruppe Immobilien- und Vermögenstreuhänder der WK Wien von EXPLOREAL erstellte, gemeinsam mit den Gemeinnützigen Bauvereinigungen (GBV) präsentierte aktuellen Neubaubericht für Wien zeichnet ein düsteres Bild.
„Wenn wir den Ausbau und Aufbau in der gebauten Stadt, zusätzlich zum Neubau nicht rasch wieder ermöglichen, wird aus geplanten Projekten kein realer Wohnraum – und das wird man in Wien noch heuer deutlich spüren.“—Michael Pisecky, Obmann der Fachgruppe Immobilien- und Vermögenstreuhänder der WK Wien
Die Zahl der aktiven Bauträger ist stark gesunken; zunehmend geraten auch bislang wirtschaftlich stabile Unternehmen unter Druck. Pisecky fordert eine gemeinsame Taskforce: „Es gibt zahlreiche Projekte, die aktuell nicht fertig gebaut werden. Nicht, weil sie nicht sinnvoll wären, sondern weil sie in der Krise der letzten drei Jahre ‚gestrandet' sind. Hier braucht es dringend eine gemeinsame Taskforce, um diese Projekte wieder in Bewegung zu bringen.“
Wohnungsstruktur: Kleine Grundrisse dominieren
Die Auswertung zeigt eine klare Konzentration auf kompakte Wohnungstypen: 55 Prozent der Neubauten entfallen auf Ein- bis Zwei-Zimmer-Wohnungen, rund ein Drittel auf Drei-Zimmer-Wohnungen. Nur 14 Prozent der Einheiten verfügen über vier oder mehr Zimmer. Die durchschnittliche Wohnnutzfläche beträgt 59 m². 92 Prozent der Wohneinheiten weisen Freiflächen von rund 10 m² auf – als Loggia (26 %), Balkon (58 %), Terrasse (25 %) oder Garten (11 %).
Räumliche Konzentration auf äußere Bezirke
Der Neubaubericht dokumentiert eine anhaltende räumliche Verlagerung: Ein Großteil der Neubauleistung konzentriert sich auf äußere Bezirke, allen voran die Donaustadt. In innerstädtischen Lagen bleibt das Angebot deutlich geringer. Gleichzeitig nimmt die Dynamik bei neuen Projekten insgesamt ab.
Flächenwidmung und Abbruchverbot bremsen Entwicklung
Als zentrale rechtliche Hemmnisse identifiziert der Bericht die veraltete Flächenwidmung sowie das bestehende Abbruchverbot. Pisecky dazu: „Die aktuelle Flächenwidmung stammt aus einer Zeit, in der Wien noch deutlich weniger Einwohner hatte. Sie passt nicht mehr zur Realität einer wachsenden Millionenstadt und muss dringend angepasst werden.“ Beim Abbruchverbot sieht er ebenfalls Handlungsbedarf: „Das bestehende Abbruchverbot verhindert in vielen Fällen sinnvolle Weiterentwicklung. Wir brauchen mehr Flexibilität, um neuen und zeitgemäßen Wohnraum zu schaffen.“ Die Entwicklung im Bestand – durch Ausbau oder Aufbau bestehender Gebäude – gewinnt laut Bericht an Bedeutung, da sie Wohnraum schafft und gleichzeitig die thermische Sanierung sowie den Umstieg auf nicht-fossile Heiz- und Kühlsysteme ermöglicht.
Zwei Säulen: Gewerbliche und gemeinnützige Bauträger
70 Prozent der Wiener Neubauten entstehen durch gewerbliche Bauträger, 30 Prozent durch gemeinnützige Bauvereinigungen. Paul Steurer, Obmann der Gemeinnützigen Bauvereinigungen Wien, betont die Bedeutung dieses Zusammenspiels: „Die Studie zeigt, wie wichtig das Zusammenspiel von gewerblichen und gemeinnützigen Bauträgern für Wien ist. Leistbares Wohnen entsteht dort, wo stabile Rahmenbedingungen auf langfristig orientierte Investitionen treffen.“
Geforderte Maßnahmen
Der Neubaubericht benennt konkrete Schritte, um die Fertigstellungslücke zu schließen und zusätzlichen Wohnraum zu mobilisieren:
Solange diese Rahmenbedingungen ausbleiben, dürfte sich die Schere zwischen geplanten und tatsächlich fertiggestellten Wohneinheiten weiter öffnen – mit spürbaren Folgen für den Wiener Wohnungsmarkt noch im laufenden Jahr.
