Der deutsche Gesundheitsmarkt steht vor einem tiefgreifenden Wandel. Kliniken schließen, Versorgungslücken entstehen und gleichzeitig steigt der Bedarf an medizinischer Versorgung an. Auf der Online-Pressekonferenz „Vom Kliniksterben zur Versorgungslücke: Wie sortiert sich der Healthcare-Markt?“ diskutierten darüber Carsten Demmler (Geschäftsführer der HIH Invest), Alexander Lackner (CEO neworld) sowie Patrick Brinker (Head of Real Estate Investment Management bei Hauck Aufhäuser Lampe) und Felix Rotaru (Director Healthcare bei Hauck Aufhäuser Lampe).
Bereits heute finden 97 Prozent aller Behandlungsfälle im deutschen Gesundheitswesen im ambulanten Bereich statt, das sind insgesamt rund 580 Millionen Patientenkontakte pro Jahr.
„Wir sehen hier einen klaren strukturellen Trend, der politisch gefördert wird. Ambulante Gesundheitsimmobilien sind daher ein Markt, der durch den politischen Willen zur Ambulantisierung weiter wachsen wird.“—Felix Rotaru
Carsten Demmler betont:
„Wenn Kliniken schließen, entsteht kein Leerraum, der Bedarf bleibt bestehen. Ambulante Gesundheitsimmobilien fangen diese Versorgungslücken auf und bieten gleichzeitig stabile, nachhaltige Rahmenbedingungen für Investoren und Nutzer.“—Carsten Demmler
Ambulante Strukturen umfassen dabei eine Vielzahl von Immobilientypen: von Ärztehäusern über OP-Zentren bis hin zu ambulanten und intersektoralen Gesundheitszentren.
„Die ambulante Versorgung braucht heute aufgrund veränderter Raumbedarfe und der Zunahme ärztlicher Kooperationsformen eine vollkommen andere immobiliare Infrastruktur als noch vor 30 Jahren.“—Felix Rotaru
Die Marktdaten unterstreichen die Dynamik des Segments: Rund 3.500 ambulante Gesundheitsimmobilien wurden identifiziert, mit einem potenziellen Marktvolumen von mehr als 30 Milliarden Euro. In einer erweiterten Analyse rechnet Hauck Aufhäuser Lampe künftig sogar mit bis zu 4.500 Objekten. Die Mehrheit davon umfasst Flächen zwischen 1.500 und 5.000 Quadratmetern.
„Die Gesundheitsimmobilien entstehen bedarfsorientiert. Wir sehen, dass zwei Drittel der angebotenen Immobilien typische Ärztehäuser oder ambulante Gesundheitszentren sind.“—Patrick Brinker
„Die Nachfrage nach planbaren, patientenorientierten ambulanten Leistungen steigt schneller, als das stationäre System sie abbilden kann. Ambulante Gesundheitszentren und OP-Standorte schließen diese Lücke nicht nur medizinisch, es ist für Ärzte und für Spezialisten ein Treffpunkt. Patienten profitieren durch das Setzen von neuen Maßstäben bei Effizienz, Servicequalität, Technologie und Nutzerfreundlichkeit.“—Alexander Lackner
Besonders stark wächst derzeit der Bereich der ambulanten OP-Zentren. Durch die jährliche Erweiterung des AOP-Katalogs und die Einführung der Hybrid-DRG wird die Verlagerung von Operationen aus Krankenhäusern in den ambulanten Sektor deutlich beschleunigt.
„Nächstes Jahr könnten schon bis zu einer Millionen operative Fälle aus dem stationären in den ambulanten Bereich verlagert werden.“—Felix Rotaru
„Die Versorgung in Kliniken ist zu eng geworden. Moderne ambulante OP-Zentren bieten Planbarkeit für Patienten und für Ärzte. Termine werden nicht durch Notfälle oder Unvorhergesehenes verschoben. Das ermöglicht ein kosteneffizientes Arbeiten, zumal ambulante Klinken ihren Bereich spezialisiert sind und nicht wie Krankenhäuser zahlreiche Abteilungen betreiben. Es gibt ein enormes Marktpotenzial – und eine klare Versorgungslücke, die wir schließen können“—Alexander Lackner
Für institutionelle Investoren bietet das Segment laut den Panelisten ein attraktives und stabiles Rendite-Risiko-Profil.
„Wir haben ein attraktives Profil mit stabilen, hoch indexierten Mietverträgen. Und wir investieren bewusst nicht in Objekte, die ausschließlich von einem einzigen Betreiber abhängig sind.“—Patrick Brinker
Stattdessen bevorzugen die Investoren einen diversifizierten Mietermix aus Ärztinnen und Ärzten, Therapieanbietern und weiteren Gesundheitsdienstleistern. Carsten Demmler ergänzt:
„Wir sehen einen ganz klaren Bedarf sowohl im medizinischen Bereich als auch beim altersgerechten Wohnen. Der demografische Trend ist eindeutig. Wir sehen eine stark steigende Nachfrage nach integrierten Gesundheitsstandorten, die eine wohnortnahe Versorgung ermöglichen“—Carsten Demmler
Besonders in ländlichen Regionen spielen Gesundheitszentren eine zentrale Rolle, um Versorgung sicherzustellen.
Ein häufig diskutiertes Risiko – das Problem der Nachbesetzung ärztlicher Praxen – sehen die Panelisten weniger kritisch als oft dargestellt.
„Die Einzelpraxis, die 80 Quadratmeter umfasst und von einem einzigen Arzt betrieben wird, gibt es so nicht mehr. Wir sehen eine sehr hohe Nachfrage von Ärzten, die in größeren Strukturen arbeiten möchten. Entsprechend gering ist das Leerstandsrisiko.“—Felix Rotaru
Mit Blick auf die Zukunft betonten die Panelisten jedoch, dass politische Unterstützung notwendig ist.
„Der ambulante Sektor ist systemrelevant, aber die Immobilieninfrastruktur fehlt vielerorts noch.“—Carsten Demmler
„Die Politik darf nicht die Augen vor der Realität verschließen. Wir brauchen mehr Flexibilität, schnellere Verfahren und echte Unterstützung für neue Versorgungsmodelle. Gerade während Corona wurde uns vor Augen geführt, wie marode das bestehende Gesundheitssystem an vielen Stellen war, daher muss jetzt schnell gehandelt werden.“—Felix Rotaru
„Wir gehen von einem stetigen und langfristigen Wachstum aus. Wir werden kontinuierlich mehr Investitionen in diesem Bereich sehen, aber keine sprunghaften Ausschläge.“—Carsten Demmler
„Der große Schub wird eher in Richtung 2030 bis 2035 kommen. Aber die Weichen werden heute gestellt.“—Alexander Lackner
