Atrium European Real Estate ist ein Eigentümer, Betreiber und Entwickler von Einzelhandelsimmobilien und Einkaufszentren in der CEE-Region. Das Portfolio im Gesamtwert von 2,7 Milliarden Euro setzt sich aktuell aus 82 Objekten zusammen, die sich überwiegend in Polen (Portfoliowert: 55 Prozent), Tschechien (22 Prozent), der Slowakei (5 Prozent) und Russland (12 Prozent) befinden. Mit einer Ausnahme werden alle von unternehmenseigenen Experten gemanagt.
immobilien und Einkaufszentren beliefen sich im Geschäftsjahr 2014 auf 214,5 Millionen Euro, im ersten Halbjahr 2015 waren es 103,6 Millionen Euro. Darüber hinaus besitzt Atrium ein Portfolio an Entwicklungsprojekten und Grundstücken im Wert von 327 Millionen Euro, das in Zukunft das Potenzial für eine langfristige positive Wertsteigerung aufweist. Davon befinden sich jeweils 35 Prozent in Polen und der Türkei, 26 Prozent in Russland und der Rest in sonstigen Märkten.
Das Management hat jedenfalls einen positiven Ausblick für die meisten Länder, in denen das Unternehmen aktiv ist – vor allem die Kernmärkte würden stabil bleiben. Grundsätzlich schwierig bleibe dagegen die Lage in Russland und es sei zum jetzigen Zeitpunkt noch zu früh, um einen nennenswerten positiven Impuls auszumachen. In Russland gingen die Bruttomieteinnahmen im ersten Halbjahr 2015 gegenüber dem Vorjahr um 27 Prozent zurück. Nichtsdestotrotz lag die Auslastungsrate Ende Juni bei robusten 96,3 Prozent.
„Insgesamt erwarten wir uns, von den guten Aussichten in Bezug auf die Verbraucherausgaben und einer dementsprechend gesunden Nachfrage der Einzelhändler und auch der Investoren für unsere Kernmärkte zu profitieren, vor allem, wenn die temporären Initiativen und die Portfoliorotation der Gruppe anfangen, Früchte zu tragen, und der bevorstehende Ablauf von langen Mietverträgen mittel- bis langfristig ein stärkeres Mietwachstum ermöglicht“, heißt es in einem aktuellen Marktausblick des Unternehmens.
Christine Reitsamer, Analystin bei der Baader Bank, hat die Atrium-Aktie am 18. September von „Kaufen“ auf „Halten“ herabgestuft und gleichzeitig auch das Kursziel von 5,20 auf 4,30 Euro reduziert. Das Unternehmen sei zwar gut gemanagt, leide aber auch unter dem Russland-Exposure. Konkret fällt auf das krisengeplagte Land 12 Prozent des Portfoliowerts und 22 Prozent der Mieteinnahmen der Atrium. „Wir glauben, dass die Lage in Russland noch länger schwierig bleibt“, so die Expertin. Der niedrige Ölpreis und der schwache Rubel wären nicht gerade förderlich für das Einzelhandelsumfeld.
„Atrium hat es zwar geschafft, den Vermietungsgrad hoch zu halten, allerdings sind die weitere wirtschaftliche Entwicklung und auch der Rubel die Schlüsselfaktoren“, so Reitsamer. Nachdem die russische Währung in der ersten Jahreshälfte 2015 etwas Boden gut machen konnte, hat sie wieder abgeschwächt, was die Lage für den Einzelhandel herausfordernd mache. Ein Wechselkurs von 60 bis 65 Rubel pro Euro würde dagegen ein stabiles Umfeld für die Mieter bedeuten.
Ein positiver Trigger wären für die Analystin der Baader Bank Akquisitionen. Ihren Angaben zufolge befinde sich das Unternehmen derzeit in Verhandlungen über den Kauf eines Assets in einem der Kernmärkte. Sie geht davon aus, dass noch in der zweiten Jahreshälfte 2015 ein Deal mit einem Volumen von rund 100 Millionen Euro über die Bühne gehen könnte. Auch in den kommenden Jahren würde das Unternehmen den gleichen Betrag für Akquisitionen ausgeben.
Weiters rechnet Reitsamer 2015/16 mit Verkäufen in der Größenordnung von 150 bis 200 Millionen Euro. So plane das Management, sich von den verbliebenen Nicht-Core Assets in Tschechien zu trennen, und zeige sich optimistisch, dass ein Deal zum oder sogar über dem Buchwert im Geschäftsjahr 2015 abgeschlossen werden könne. Im kommenden Jahr könnte dann eine baltische Liegenschaft über dem Buchwert verkauft werden. Weitere Verkäufe für einen dreistelligen Millionenbetrag könnten 2016 in Polen und der Türkei folgen.
Insgesamt geht Reitsamer davon aus, dass Atrium weiterhin in der Lage sei, FFO zu generieren und auch attraktive Dividenden auszuschütten. 2015 erwartet sie eine Dividendenrendite von 6,8 Prozent, was einen doch recht ansehnlichen Sprung gegenüber den 5,7 Prozent für 2014 bedeutet (2013: 4,8 Prozent). Wichtig sei, dass es in Russland zu einer Bodenbildung komme, was aber länger dauern könnte, als ursprünglich erwartet.
ISIN: JE00B3DCF752
Gazit Globe Ltd.: 55,0%
Streubesitz: 40,0 %
Brookfield 5,0%
Betreibt und entwickelt Einkaufszentren in den Wachstumsmärkten Zentral- und Osteuropas.
82 Bestandsobjekte mit 1.24 Mio. m² vermietbare Fläche und einem Buch- wert von rund 2,7 Mrd. Euro. Vermietungsgrad 96,8%, Rendite 7,6% (per 30.06.2015)
Polen 24, Tschechien 23, Slowakei 3, Russland 7, Ungarn 23, Rumänien 1, Latvia 1;
52-Wochenhoch 4,60 Eurio
52-Wochentief 3,66 Euro
Performanace 6 Monate -10,71 %
Performanace 1 Jahr - 4,02 %
Analyst -- Empfehlung -- Kursziel
Baader Wertpapierhandelsbank -- Hold -- 4,30
Wood & Co -- Buy -- 5,35
Stand: 28. Oktober 2015
