Hat man Aktien oder Immobilienfonds im Depot, ist der Ausstieg rasch erledigt. Passt der Kurs, stößt man die Papiere ab. Aber Achtung: Beim Verkauf fallen – wie auch beim Ankauf – Spesen an, die man bei einer Gesamtkalkulation auf jeden Fall beachten sollte.
Bei Vorsorgewohnungen oder Bauherrenmodellen sieht die Sache ganz anders aus. Das Developementgeschäft verläuft in verschiedenen Phasen. Von der Idee bis hin zum Exit. Während sehr viel Zeit, Energie und Geld in die Planungs- und Umsetzungsphase gesteckt wird, verlaufen Verkaufsprozesse aber am Ende oft – dem Marktgeschehen entsprechend – unvermittelt und unter großem Zeitdruck. Um eine Immobilie optimal zu verkaufen, bedarf es jedoch Vorbereitung. Am besten bereits vor dem Ankauf.
So stellen sich zu Beginn des Verkaufsprozesses einige Fragen, die es zu klären gilt: Was will ich mit dem Exit bewirken, welche Zielgruppe spreche ich mit meiner Immobilie an und welche steuerlichen Belastungen kommen zum Zeitpunkt des Exits auf mich zu?
Doch Achtung: Ein vorzeitiger Ausstieg bei Vorsorgewohnungen, Kleinem und Großem Bauherrenmodell kann teuer kommen und braucht Zeit. Wenn’s finanziell einmal eng wird, kann man aus einem Vorsorgewohnungsprojekt jederzeit – wenn auch mit Verlusten – aussteigen. Bei Bauherrenmodellen ist dies deutlich schwieriger.
„Wird die Vorsorgewohnung innerhalb von 20 Jahren umsatzsteuerfrei nach Ankauf veräußert oder wird die Vermietungstätigkeit beendet, so muss die beim Kauf abgezogene Vorsteuer anteilig rückerstattet werden. Das heißt, z.B. bei einem Verkauf nach 7 Jahren müssen 13/20 der in Anspruch genommenen Vorsteuer an das Finanzamt abgeführt werden“, so der Immobilienexperte der Wiener Privatbank Georg Aichelburg-Rumerskirch. Grundsätzlich besteht die Möglichkeit, bei einem Verkauf auf Steuerpflicht zu optieren, wodurch diese Rückrechnung entfallen würde. Der steuerpflichtige Verkauf unterliegt der Umsatzsteuer mit 20 Prozent, wobei dies den Kaufpreis bei Verkauf an einen Nicht-Unternehmer entsprechend erhöhen würde. In der Regel wird daher die Option bei Verkauf an einen Nicht-Unternehmer nachteilig sein. Daher sollte der Verkauf einer Vorsorgewohnung oder eines Anteils an einem Bauherrenmodell erst nach Erreichen des steuerlichen Totalüberschusses erfolgen. Ist diese Schwelle nicht erreicht, liegt für das Finanzamt der Fall der Liebhaberei vor. Das bedeutet nicht nur Rückerstattung der gesamten einbehaltenen Vorsteuern, sondern auch Rückzahlung der durch die Verlustzuweisungen erzielten Steuerersparnisse.
„Bei Bauherrenmodellen hat man deutlich mehr Gestaltungspielraum“, so Robert Fotter, Partner der Wohninvest, einem der Spezialisten für Bauherrenmodelle in Wien. Miteigentümergemeinschaft (MEG) oder Kommanditgesellschaft (KG)? Das ist die Frage. „Bei einer MEG werden die Investoren Miteigentümer einer Liegenschaft und direkt ins Grundbuch eingetragen, beim KG-Modell die Gesellschafter der KG.“ Fotter sieht deutliche Vorteile beim KG-Modell. „Entschließen sich die Co-Investoren (Bauherren), nach Projektablauf die Liegenschaft zu verkaufen, so verkaufen sie die gesamten Geschäftsanteile der KG. In diesem Fall fallen nur 0,5 Prozent Grunderwerbsteuer im Ausmaß von 0,5 Prozent des Verkehrswertes an (statt 3,5 Prozent). Darüber hinaus ist keine Eintragungsgebühr in Höhe von 1,1 Prozent zu entrichten.“
Kann bei einer Vorsorgewohnung der Eigentümer selbst entscheiden, ob und wann er die Wohnung verkauft, kann der Bauherr unabhängig von den anderen Bauherren nur seinen Anteil verkaufen. Wenn die gesamte Liegenschaft verkauft werden soll, setzt dies einen Konsens unter den Bauherren voraus. Um später eine schwierige Konsensfindung zu vermeiden, empfiehlt es sich, dieses Exit-Szenario bereits bei Errichtung der MEG oder KG zu vereinbaren. Für Fotter eine bereits geübte Praxis: „Es gibt dabei nach Erreichen des steuerlichen Totalüberschusses zwei unterschiedliche Exit-Varianten: Verkauf zu einem bestimmten Zeitpunkt mit Mehrheitsbeschluss, wobei den in der Abstimmung unterlegenen Investoren ein Vorkaufsrecht zu jenem Kaufpreis, den ein Dritter bereit ist zu bezahlen, eingeräumt wird, oder die Begründung von Wohnungseigentum (Parifizierung) und Abverkauf der einzelnen Wohnungen bzw. Zuteilung an die Investoren.“
