Der Real Invest Austria verfolgt eine sehr konservative Strategie mit einem hohen Anteil an Wohnimmobilien und einer kleineren Beimischung von Büro-, Handels- und Gewerbeobjekten – konkret liegt das Verhältnis Wohnen und Infrastruktur zu Büro, Handel und Gewerbe derzeit bei 70 zu 30 Prozent. Dabei wird ausschließlich in österreichische Immobilien, vorwiegend in Stadtregionen, investiert, die zur Anlegung von Mündelgeld geeignet sind.
Der Fokus gilt neu errichteten bzw. sanierten und vermieten Objekten. Sofern die Neuerrichtung von Objekten über Projektentwicklungen selbst vorgenommen wird, sind diese schwerpunktmäßig für eine wohnwirtschaftliche oder infrastrukturelle Nutzung vorgesehen. Ziel ist es in allen Assetklassen, in die der Fonds investiert ist, einen nachhaltigen Ertrag zu erzielen.
Eine entsprechende Risikostreuung soll jedenfalls durch ein möglichst großes Immobilienportfolio sichergestellt werden. So beträgt die Mindestzahl der für den Fonds zu erwerbenden Immobilien zehn. Der Wert einer einzelnen Immobilie darf zum Zeitpunkt ihres Erwerbes nicht höher als 20 Prozent des gesamten Fondsvermögens sein. Aktuell ist Viel Wert wird darüber hinaus auch auf ein professionelles Objektmanagement gelegt.
Wie Peter Czapek, Geschäftsführer der Bank Austria Real Invest, erklärt stammen beim Real Invest Austria 80 Prozent der Performance aus Mieteinnahmen. Der Beitrag des Bewertungsergebnis – die Immobilien würden ein Mal im Jahr von zwei unabhängigen Gutachtern bewertet – belaufe sich bei 10 Prozent. Liquiditätserträge wären wiederum für die restlichen 10 Prozent verantwortlich.
Die Performance des im Dezember 2013 aufgelegten Bank Austria Real Invest ist auf den ersten Blick jedenfalls recht passabel: Seit dem Fondsbeginn hat er Anlegern ein jährliches Plus von 3,63 Prozent gebracht – abzüglich des Ausgabeaufschlags von 3 Prozent schaut allerdings nur ein magerer Gewinn heraus. Auf Einjahressicht konnten sich Anleger über ein – in Zeiten niedriger Sparbuchzinsen – nicht zu verachtendes Plus von 3 Prozent freuen. In den vergangenen – auch nicht gerade von hohen Zinsen geprägten – drei Jahren waren es jeweils 2,9 Prozent.
Im Gegensatz zum Real Invest Austria verfolgt der Real Invest Europe – wie es der Name nahe legt – einen paneuropäischen Investmentansatz. Das Ziel ist ein Immobilienportfolio mit unterschiedlichen Risikoprofilen, die eine breite Streuung gewährleisten. Der Fokus des Fondsmanagements liegt überwiegend in den Nutzungsklassen Büro und Gewerbe. Derzeit setzt sich das Portfolio aus sechs Wohnobjekten in Österreich und zwei Bürogebäuden in Tschechien zusammen. Dazu kommen ein Büro- und Geschäftsgebäude in Zagreb sowie sowie ein Büro-, Geschäfts- und Wohnprojekt in Pula.
Nach einem guten Start mit Plus 4,51 Prozent im Gründungsjahr 2007, ging es, was die Performance betrifft, mit dem Real Invest Europe sukzessive bergab. Der vorläufige Tiefpunkt wurde mit einem Minus von 17,42 Prozent im Jahr 2009 erreicht. Damals wurde der Fonds auch für ein Jahr eingefroren. Dies erfolge aus „Fairness“ gegenüber den damals 2.500 Investoren, lautete die Begründung der Bank Austria Real Invest. Im Jahr darauf setzte es ein abermals saftiges Minus von 13,09 Prozent. Vergleichsweise überschaubar ist dagegen der Verlust von -4,18 Prozent der auf Einjahressicht zu Buche steht. Insgesamt mussten Anleger seit der Erstauflage Ende März 2007 ein jährliches Minus von 5,54 Prozent verkraften. Die empfohlene Mindestveranlagungsdauer von fünf Jahren, reicht also – wie es ausschaut – nicht aus, um ohne Verluste wieder auszusteigen.
Der Raiffeisen-Immobilienfonds ist nahezu ausschließlich ein Gewerbe-Play – derzeit ist er zu 80,9 Prozent in Büro, zu 18,9 Prozent in Logistik und lediglich zu 0,3 Prozent in Wohnen investiert. Wie Hubert Vögel, Geschäftsführer der Raiffeisen Immobilien KAG, erklärt, habe man sich 2004 dazu entschieden, nicht in Wohnimmobilien zu investieren und sich auf die westeuropäischen Märkte zu konzentrieren, weil diese transparenter und liquider wären. „Zwar ist der Gewerbesektor volatiler, dafür ist er aber nicht mit Beschränkungen verbunden“, so Vögel.
Die Objekte sind in regionaler Hinsicht auf die Niederlande (Portfolioanteil: 35,1 Prozent), Frankreich (27,5 Prozent), Deutschland (25,7 Prozent) und Polen (11,5 Prozent) verteilt. Lediglich 0,3 Prozent befinden sich in Österreich. Was die Performance betrifft, hat der Raiffeisen-Immobilienfonds seit seiner Auflage im Februar 2004 Anlegern ein knappes Plus von 1,33 Prozent gebracht. Dass für das Vorjahr ein Minus von 2 Prozent zu Buche steht, führt Vögel auf die schlechtere wirtschaftliche Entwicklung in Frankreich und den Niederlanden zurück sowie den seit Mitte 2013 begonnenen Umbau des Fonds.
Die verbesserte wirtschaftliche Situation auf vielen europäischen Büro- und Logistikmärkten habe zuletzt zu etwas besseren Vermietungszahlen geführt, so der aktuelle Bericht des Fondsmanagements. So habe man etwa die Logistikimmobilie Wiesbaden im Mai wieder vermietet können. Käuferseitig nachgefragt wären vor allem Wachstumsstandorte wie Deutschland oder England. Zunehmend verbreitere sich aber das Anlagespektrum nach Südeuropa. Riskantere Immobilientypen mit höheren Renditeaussichten würden ebenfalls wieder in den Anlagefokus rücken. Schwerpunktmäßig konzentriere man sich heuer auf die Wiedervermietung einzelner Fondsimmobilien sowie die Umsetzung des Stadtentwicklungsprojektes am Standort der Immobilie Le Magellan, die sich rund sechs Kilometer nördlich des Pariser Stadtzentrums befindet. Strategisch soll der Portfolioumbau in Richtung verstärkter Core-Anteil durch weitere Verkäufe von Fondsimmobilien (vor allem im Logistikbereich und von französischen und holländischen Bu?roimmobilien) vorangetrieben werden.
Anfang Oktober gab die Erste Immobilien KAG den Kauf eines Paket aus sechs geförderten Wohnimmobilien mit 1.200 Wohnungen und einer Gesamtnutzfläche von rund 104.000 Quadratmetern bekannt, die aus dem Bestand der Bank Austria bzw. der Bauträger Austria Immobilien GmbH (BAI) für den Gesamtwert von 185 Millionen Euro übernommen wurden. Das Portfolio des Erste Immobilienfonds, der einen Fokus auf Wohnimmobilien setzt, wächst dadurch auf über 940 Millionen Euro und verfügt nun über ein Gesamtvolumen von 1,2 Milliarden Euro.
2014 war für den Erste Immobilienfonds im mit Nettomittelzuflüssen von rund 200 Millionen Euro eines der stärksten Jahre seiner siebenjährigen Geschichte. Nachdem im Jänner und Februar nochmals 65 Millionen Euro hinzukamen, wurde erstmals die Milliarden-Euro-Marke geknackt. Die Ursache dieser Entwicklung ist schnell erklärt: Das – vor allem in den Städten – starke Bevölkerungswachstum treibt die Nachfrage nach Wohnraum. „Das Angebot an interessanten Immobilien sinkt allerdings und die Preise steigen“, so Peter Karl, Geschäftsführer der Erste Immobilien KAG.
Angesichts der zunehmenden Wohnungsknappheit in Österreich, investiert der Erste Immobilienfonds nicht nur in fertig errichtete und vermietete Bestandsimmobilien, aondern auch in Wohnprojekte. 2015 sollen in Wien, Graz, Linz und Hamburg rund 600 Wohnungen fertig gestellt werden. In der Projektphase sind weitere 900 Einheiten in Wien, Graz und Linz, die 2016/17 fertig werden sollen.
Insgesamt teilt sich das Portfolio zu rund 70 Prozent auf Wohnungen und zu 30 Prozent auf Büro- und Geschäftsflächen auf. Dabei fällt mit 50 Prozent das größte Stück des Kuchens auf Wien, gefolgt von Hamburg (25 Prozent) und Graz (14 Prozent). Seit der Auflage 2007 hat der Fonds Anlegern ein Plus von 23,8 Prozent gebracht. Pro Jahr waren 3,09 Prozent drinnen. Positiv: Bislang konnte jedes Jahr zumindest eine positive Performance erzielt werden.
Der Veranlagungsschwerpunkt des Immofonds 1 liegt bei Gewerbeimmobilien. Die konkrete Branchenaufteilung: Mit 70,2 Prozent fällt der überwiegende Teil des Portfolios auf Bürogebäude gefolgt von Handelsimmobilien (14,1 Prozent), Ärztezentren (8,5 Prozent), Hotels (5,1 Prozent) und Betriebsgebäuden (2,1 Prozent). Investiert ist man derzeit ausschließlich in den stabilen Märkten Österreich und Deutschland – und zwar im Verhältnis 42,8 Prozent zu 57,2 Prozent.
Das Hauptaugenmerk wird auf ausgewählte Standorte, eine gute Verkehrsanbindung und flexible Nutzungsarten gelegt sowie aktives Bestandsmanagement und Mieterbetreuung – sprich: durch laufende Investitionen in die Objekte und Sicherstellung der Mieterzufriedenheit wird darauf abgezielt die Leerstandsrate so gering wie möglich zu halten. Das erhoffte Ergebnis dieser Anstrengungen: Ein möglichst regelmäßiger Mietertrag. „Durch den Kauf und Verkauf von Objekten wird die Zusammensetzung des Immobilienportfolios optimiert“, heißt es seitens des Fondsmanagements.
