Mitte August hat die S Immo rund ein Drittel des deutschen Wohnportfolios – 1.500 Wohneinheiten in Berlin und in Hamburg – verkauft. Die Stimmen, Deutschland sei ein überhitzter Markt, mehren sich. Sehen Sie eine Immobilienblase auf uns zukommen? Was passiert mit der Liquidität? In welche Objekte wird investiert?
Friedrich Wachernig: In den letzten Jahren wurde sehr viel in die Immobilienmärkte investiert – in Österreich wie in Deutschland, von privaten, aber auch von institutionellen Anlegern. Ein wichtiges Argument gegen eine Blasenbildung ist, dass diese Investitionen zu sehr großen Teilen aus Eigenkapital gestemmt wurden, also nicht oder nur zu sehr strikten Auflagen fremdfinanziert waren. In Berlin hat die Preisrallye auf so niedrigem Niveau begonnen, dass man dort – trotz aller Preissteigerungen der letzten Jahre – immer noch deutlich günstiger einkaufen kann als zum Beispiel in München, Hamburg oder auch Wien. Vor diesem Hintergrund sehen wir die aktuellen Entwicklungen sehr gelassen. Und auch in einem angeblich überhitzten Markt kann man – mit richtigem lokalem Know-how – günstig einkaufen.
Ernst Vejdovszky: Wir haben erst vor Kurzem zwei große Zukäufe in Hamburg und Leipzig abgewickelt und unser deutsches Portfolio somit wieder um über 30.000 Quadratmeter vergrößert. Außerdem haben wir einige Projektentwicklungen am Laufen: in Bukarest, in Bratislava, aber auch in Wien und Berlin.
Parallel dazu möchten wir unsere Finanzierungsstruktur optimieren und die LTV-Ratio weiter senken. Gerade für Investoren und Analysten ist das eine sehr wichtige Kennzahl.
Welche Bedeutung haben für Sie die Secondary Cities?
Wachernig: Es entspricht unserer grundlegenden Investitionsstrategie, vorwiegend in Hauptstädte und dort nur in beste Lagen zu investieren – vor allem in Zentral- und Südosteuropa spielen für uns Secondary Cities keine Rolle.
Eine Ausnahme stellt Deutschland dar, wo Städte wie zum Beispiel Leipzig in den letzten Jahren deutlich an Attraktivität gewonnen haben und Immobilien in diesen Lagen einen wertvollen Beitrag zu der Diversifikation des Portfolios leisten können. Unser Fokus wird aber auch in Deutschland weiterhin vor allem auf Berlin bleiben.
Die S Immo ist in Österreich, Deutschland, Tschechien, der Slowakei, Ungarn, Kroatien, Bulgarien und Rumänien investiert. Wenn wir Österreich und Deutschland einmal ausblenden - welche Märkte bieten derzeit aus Ihrer Sicht die größten Chancen? Kommt der Osten wieder?
Wachernig: Rumänien hat sich in Südosteuropa am schnellsten und nachhaltigsten von der Krise erholt. Hier sehen wir sehr positive Entwicklungen und einen deutlichen Aufwärtstrend. Wir unterziehen aktuell unser Shoppingcenter in Bukarest einem Facelift, das nach Fertigstellung Platz für bis zu 40 neue Mieter bieten wird. Außerdem starten wir gerade mit der Entwicklung einer Büroimmobilie in bester Bukarester Innenstadtlage. Auch aus Ungarn häufen sich die positiven Nachrichten zunehmend: Das Investoreninteresse kehrt zurück und die Neubau-Leistungen waren in den letzten Jahren so niedrig, dass sich der Markt gerade nachhaltig regeneriert. Das freut uns natürlich sehr.
Sofia hinkt dieser Entwicklung noch etwas hinterher. Der Markt ist zu klein, um von den Entwicklungen der Nachbarländer zu profitieren. Hier wird es noch einige Zeit dauern, bis sich der Markt wirklich erholt hat. Bratislava präsentiert sich stabil, aber auch hier erwarten wir in den nächsten Monaten keine allzu großen Sprünge.
Raiffeisen evolution hat sich aus Rumänien zurückgezogen. Sie starten mit dem Büroprojekt The Mark und der Erweiterung des Einkaufszentrums Sun Plaza durch. Was macht für Sie Rumänien so sexy?
Wachernig: Wir sehen in Rumänien eine sehr nachhaltige Erholung. Das Interesse der internationalen Investoren kehrt eindeutig zurück und wir beobachten auch im Retailsektor gerade einige große Markteintritte. Das Land hat in den vergangenen Jahren intensiv daran gearbeitet, den Anschluss an Westeuropa zu schaffen, gerade auch in Sachen Korruption wurden sehr wichtige Schritte gesetzt. Außerdem darf man nicht vergessen, dass Bukarest die sechstgrößte Agglomeration der Europäischen Union und damit wirtschaftlich stark ist. Wir sind überzeugt davon, dass wir mit der Büroimmobilie The Mark das richtige Produkt am richtigen Standort zur richtigen Zeit haben werden.
Beim Quartier Belvedere Central läuft alles nach Plan?
Vejdovszky: Ja. Ende Juni haben wir gemeinsam mit unseren Partnern den Grundstein für zwei weitere Baufelder gelegt, eines davon wurde im Vorfeld schon an eine internationale Wirtschaftsprüfungskanzlei verkauft. Wir sind sehr zufrieden mit unserer Beteiligung und von der Qualität des Standorts sowie der dort entstehenden Objekte überzeugt. In dem neuen Viertel rund um den Hauptbahnhof haben sich mit der Erste Bank und der ÖBB bereits zwei sehr große Unternehmen für diesen Standort entschieden und auch schon angesiedelt. Das Spannende an diesem Projekt ist sicherlich die intelligente Kombination aus Lebensraum und Büroräumlichkeiten – ein Thema mit hoher Aktualität in der Immobilienbranche. Damit bleibt das QBC auch nach Büroschluss ein Ort, an dem urbanes Leben stattfinden wird.
Welche Auswirkungen hat der mögliche Zusammenschluss von Immofinanz und CA Immo auf die S Immo?
Vejdovszky: Es war eine Frage der Zeit, bis der österreichische Immobilienmarkt eine gewisse Konsolidierung erfährt. Wir wünschen den beiden Unternehmen viel Erfolg in ihrer zukünftigen Zusammenarbeit, erwarten aber keinerlei Konsequenzen für unsere tägliche Arbeit.
Wo liegt der USP der S Immo? In welchen Punkten unterscheidet sich die S Immo von anderen heimischen börsennotierten Immobilien AGs? Wo sehen Sie die Erfolgsfaktoren?
Wachernig: Wir sind deutlich kleiner als unser direkter Mitbewerb. Wir halten das für unsere große Stärke, weil wir sehr schlanke Strukturen haben, Entscheidungen rasch und unbürokratisch treffen und somit auch flexibel und zeitnah auf Marktentwicklungen reagieren können.
Darüber hinaus haben wir in unseren Kernmärkten Teams, die mit großem lokalem Know-how arbeiten. Diese Aspekte, gepaart mit einem qualitativ hochwertigen Portfolio, Immobilien ausschließlich innerhalb der Europäischen Union, einem sehr vernünftigen Chancen-Risiken-Verhältnis und einer nachhaltigen Dividendenpolitik macht uns für viele Anleger attraktiv.
Aktuell ist die S Immo zu 25 Prozent in der Assetklasse Wohnen und zu 75 Prozent in der Assetklasse Gewerbe investiert. Sind Änderungen im Verhältnis geplant?
Vejdovszky: Wir fühlen uns mit diesem Verhältnis sehr wohl. Durch den Verkauf der deutschen Wohnimmobilien wird es sicherlich in den nächsten Monaten noch zu leichten Korrekturen kommen. Wir sehen keine Notwendigkeit, an dieser grundlegenden Strategie und Verteilung zu rütteln.
Die Aktie ist im 1. Halbjahr leicht im Plus. Wie sind Sie mit der Performance zufrieden?
Wachernig: Die Aktie hat sich in den letzten Monaten sehr stabil entwickelt und vor allem im Jahresverlauf 2015 eine sehr gute Performance von über 30 Prozent hingelegt. Solange wir aber nach wie vor deutlich unter unserem Buchwert notieren, können wir als Management nicht zufrieden sein. Diesen Gap zu schließen ist unser erklärtes Ziel.
Sie haben mit der Vienna Insurance Group und der Erste Group zwei starke heimische Kernaktionäre. Dazu kommen noch rund 50 Prozent institutionelle Anleger. Wie wirkt sich diese Aktionärsstruktur auf das Geschäftsmodell aus? Was bedeutet diese Struktur für Privatanleger?
Vejdovszky: Diese Aktionärsstruktur gibt uns eine gewisse Stabilität, außerdem profitieren wir natürlich auch immer wieder von dem Netzwerk unserer beiden Kernaktionäre, die zu den größten Finanzdienstleistern Europas zählen. Für den einen oder anderen Privatanleger sind wir auf Basis dieser Stabilität sicherlich besonders attraktiv.
Auch bei den institutionellen Anlegern kommt der Großteil aus Österreich – vor allem Sparkassen-Depots, aber natürlich auch Pensionsfonds etc. Die Österreicher machen knapp 65 Prozent aus, 27 Prozent kommen aus Resteuropa (vier Prozent davon aus Großbritannien und Irland) und in etwa acht Prozent entfallen auf die USA.
Aktuell beträgt der durchschnittliche Zinssatz bei den Finanzierungen 2,27 Prozent. Wie hat sich die S Immo gegen höhere Zinsen abgesichert? Rechnen Sie überhaupt mit einer Zinswende?
Vejdovszky: In den nächsten Monaten erscheint eine Zinswende eher unwahrscheinlich, aber langfristig muss man natürlich auf dieses Szenario vorbereitet sein. Wir haben unsere Finanzierungen auf einen durchschnittlichen Zeitraum von zehn Jahren abgesichert und können deshalb – ganz unabhängig von Janet Yellen und Konsorten – sehr gut schlafen.
Welche Auswirkungen hätte eine Zinsanhebung auf das Geschäftsmodell?
Vejdovszky: Wir haben im Jahr 2015 intensiv daran gearbeitet, alte und zum Teil noch in einem deutlich teureren Marktumfeld abgeschlossene Finanzierungen zurückzuführen und parallel dazu neue Finanzierungen auf aktuellem Zinsniveau abzuschließen. Wir sichern unsere Finanzierungsgeschäfte zusätzlich über Zinsabsicherungsinstrumente (Swaps, Caps und Collars) ab. Insofern hätte ein Anstieg des Zinsniveaus nur sehr geringe Auswirkungen auf uns und unsere Finanzierungskosten.
Wo geht die Reise hin? Wo sehen Sie die S Immo in fünf Jahren?
Wachernig: Die nächsten fünf Jahre werden wohl keine substanziellen Veränderungen, sondern ein stetiges Wachsen bringen.
Ich denke, wir werden unseren Märkten treu bleiben, sicherlich noch Immobilien in Wien und Berlin im Portfolio haben und weiterhin unser Portfolio mit viel Vernunft und Know-how managen und optimieren. Das Immobiliengeschäft ist nicht angelegt auf kurze Erfolge und rasche Zyklen, sondern erfordert Geduld und Weitblick. Wir sind kein Immobilienmuseum, sondern verkaufen immer auch gerne Immobilien, wenn wir sehr gute Preise dafür erzielen.
Warum sollte man S Immo Aktien kaufen?
Vejdovszky: In einem guten Aktienportfolio sollten auch Immobilienaktien liegen, da sind sich Experten einig. Und es gibt sehr gute Argumente, die für uns sprechen: der Abschlag zum Buchwert der Aktie, die Stabilität, die Diversifikation. Aber am Ende des Tages ist eine Entscheidung für eine Aktie immer eine ganz persönliche, abhängig vom jeweiligen Risikoappetit, dem Veranlagungshorizont und dem verfügbaren Kapital. Es wäre unseriös, hier eine Empfehlung auszusprechen. Aber seien Sie sich sicher, dass wir mit dem Geld unserer Aktionäre sehr verantwortungsbewusst und vorsichtig umgehen.
Das erste Halbjahr ist ja toll verlaufen. Was dürfen wir 2016 von der S Immo noch erwarten?
Vejdovszky: Ausgehend von den Rekordergebnissen, die wir bereits zum Halbjahr verzeichnet haben, dürfte 2016 erneut ein außerordentlich gutes Jahr werden, sofern nicht Unvorhergesehenes passiert. Vor allem der Berliner Wohnimmobilienmarkt hat sich in den letzten Monaten ausgesprochen dynamisch entwickelt. Wir haben uns dazu entschlossen, für einen Teil unseres Portfolios die erzielten Wertsteigerungen zu realisieren und etwa 20 % der Flächen unseres deutschen Portfolios zu veräußern. Das entspricht unserer zyklusorientierten Strategie und schafft Wert für unsere Anlegerinnen und Anleger.
Ernst Vejdovszky
Vorstandsvorsitzender
Verantwortlich für: Finanzen, Unternehmenskommunikation, Investor Relations, Akquisition, Verkauf, Risk Management, Revision, Asset Management in Deutschland
Nach dem Studium der Betriebsinformatik an der TU Wien beginnt seine Karriere 1982 bei der Girozentrale, Wien. 1986 Gründungsvorstand der Sparkassen Immobilien Anlagen AG, Wien (Vorläufer der Sparkassen Immobilien AG) und seit 2001 Mitglied des Vorstands der S IMMO AG, Wien.
Friedrich Wachernig,
Mitglied des Vorstands
Verantwortlich für: Projektentwicklungen, Asset Management in CEE/SEE und Österreich, Recht, Compliance, Organisation, IT, Personal.
Nach dem Studium der Wirtschaftswissenschaften an der WU Wien 1993 Eintritt in die Eraproject GmbH, Wien. Verschiedene Aufbau- und Führungsfunktionen bei Strabag AG, Raiffeisen Evolution GmbH und Porr Solutions GmbH in mehreren osteuropäischen Ländern. Seit 2007 Mitglied des Vorstands der S IMMO AG, Wien.
