Im zweiten Quartal hat sich die bereits am Jahresanfang zu beobachtende leichte Belebung der Investmentmärkte weiter beschleunigt. Der Gesamtumsatz mit gewerblichen Immobilien beläuft sich im ersten Halbjahr 2024 demzufolge auf 12,2 Mrd. €. Im Vorjahresvergleich entspricht dies einem Ergebnisplus von rund einem Drittel. Im Portfoliosegment hat sich das Transaktionsvolumen sogar mehr als verdoppelt. Auch wenn der Umsatz langfristig betrachtet immer noch moderat ausfällt, ist ein deutlicher Aufwärtstrend zu erkennen. Eine ähnliche Tendenz ist auch beim Umsatz mit Wohnimmobilien (ab 30 Einheiten) zu registrieren. Mit 3,3 Mrd. € liegt das Investitionsvolumen rund 25 % höher als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Der Gesamtumsatz des deutschen Marktes beläuft sich demzufolge auf 15,5 Mrd. €. Dies zeigt die aktuelle Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Die Erholung der Investmentmärkte vollzieht sich aufgrund der vergleichsweise moderaten Verbesserung wichtiger Rahmenbedingungen zwar langsamer als bei den vorherigen Krisen, trotzdem ist der positive Trend klar erkennbar und nachhaltig. Auch wenn es zwischen den einzelnen Assetklassen teilweise noch Unterschiede gibt, ist von einer zunehmenden Beschleunigung des Aufwärtstrends auszugehen“, erläutert Marcus Zorn, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. Diese Einschätzung wird vom erzielten Halbjahresergebnis der Investmentmärkte unterstrichen. Mit einem Umsatz von 12,2 Mrd. € konnte das Vorjahresresultat um rund ein Drittel übertroffen werden. „Um wieder auf das Niveau der durchschnittlichen Transaktionsvolumina der letzten zehn Jahre zu kommen, ist es allerdings immer noch ein weiter Weg“, so Marcus Zorn.
Der erwartete Rückgang der Zinsen vollzieht sich langsamer als noch Anfang des Jahres erhofft, auch wenn die EZB den ersten Zinsschritt mittlerweile vollzogen und den Leitzins um 25 Basispunkte gesenkt hat. Vor allem die ungewisse Situation in den USA hat den Optimismus vieler Investoren etwas gebremst. Und auch die Konjunkturprognosen für 2024, die für Deutschland nur ein geringes Wachstum von vermutlich weniger als einem halben Prozent vorhersagen, tragen nicht dazu bei, dass sich das Gesamtumfeld für Immobilieninvestitionen sprunghaft aufhellt. Da verwundert es nicht, dass sich wichtige Konjunkturindikatoren, wie der ifo-Index, nur langsam erholen oder sogar stagnieren. Der gesamtwirtschaftliche Erholungsprozess, der die Stimmungslage auf den Märkten wesentlich beeinflusst, vollzieht sich demzufolge weiter mit eher moderater Geschwindigkeit. „Ungeachtet dessen ist zu beobachten, dass die Zuversicht wächst und viele Marktteilnehmer wieder optimistischer in die Zukunft schauen. Ein Indiz hierfür ist nicht nur das gestiegene Investitionsvolumen, sondern auch die Anzahl der registrierten Verkaufsprozesse, die gegenüber dem Vorjahreszeitraum deutlich gestiegen ist. Diese Entwicklung wird sich im weiteren Jahresverlauf nicht nur fortsetzen, sondern aus heutiger Sicht vermutlich sogar noch verstärken“, ergänzt Nico Keller, Deputy CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland.
Einzelhandelsinvestments weiter auf Position 1
Bei der Struktur des Investmentumsatzes zeigt sich, dass Einzelhandelsobjekte, die sich bereits im ersten Quartal an die Spitze der Assetklassen gesetzt hatten, das Feld weiter anführen. Mit einem Investmentvolumen von gut 3,6 Mrd. € steuern sie fast 30 % zum Gesamtumsatz bei. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum konnten Retail-Investments ihr Transaktionsvolumen damit um über 90 % steigern und nähern sich dem langjährigen Schnitt, der nur noch um etwa ein Viertel verfehlt wurde, langsam wieder an. Umfangreich am Marktgeschehen beteiligt waren nicht zuletzt auch innerstädtische Geschäftshäuser, auf die 37 % des Investmentumsatzes entfallen. Wesentlichen Anteil hieran hatten auch einige Großabschlüsse, wie der Verkauf der Fünf Höfe sowie der Maximilianstraße 12-14, beide in München. Auf einen größeren Anteil kommen darüber hinaus auch Kaufhäuser, ein Marktsegment, in dem sich aktuell viele Umstrukturierungsprozesse vollziehen.
Logistikobjekte haben den im ersten Quartal errungenen zweiten Platz verteidigt. Mit gut 2,8 Mrd. € zeichnen sie für über 23 % des Gesamtergebnisses verantwortlich. Analog zu den Retail-Investments konnte auch das Logistiksegment deutlich zulegen, sodass fast 84 % mehr umgesetzt wurde als ein Jahr zuvor. Verantwortlich für diese ausgesprochen positive Entwicklung sind in erster Linie Portfoliotransaktionen, die im Vorjahreszeitraum keine nennenswerten Umsatzbeiträge leisteten. Aktuell kommen sie dagegen auf gut 1,25 Mrd. €, was einem Anteil von 44 % an allen Logistik-Investments entspricht. Im ersten Halbjahr konnten in diesem Marktsegment bereits fünf Abschlüsse im dreistelligen Millionenbereich registriert werden. Aber auch bei den Einzel-Deals wurden bereits vier Verkäufe über 100 Mio. € abgeschlossen.
Vervollständigt wird das Führungstrio von Büroobjekten, die mit einem Umsatz von gut 2,2 Mrd. € den dritten Rang einnehmen. Ihr Anteil am Gesamtumsatz mit gewerblichen Immobilien beläuft sich damit auf lediglich 18 %. Ein für diese Assetklasse ausgesprochen ungewöhnlicher und niedriger Wert. Im ersten Halbjahr 2024 sind Bürohäuser, zusammen mit Healthcare-Objekten, die einzigen Verlierer gegenüber 2023. Insgesamt liegt das Transaktionsvolumen mit Büros 31 % niedriger als im Vorjahr. Verantwortlich für die unverändert schwierige Situation sind einerseits die schwachen Nutzermärkte, bedingt in erster Linie durch die langsame Erholung der Konjunktur, die zur Verunsicherung über die weitere Entwicklung der Büromärkte beitragen. Andererseits aber auch eine abwartende Haltung vieler Investoren bezüglich der finalen Preisentwicklung, vor allem im höherpreisigen und großvolumigen Marktsegment.
Weniger Umsatz als im Vorjahr (-14 %) verzeichneten Healthcare-Immobilien, die sich mit 568 Mio. € und einem Umsatzanteil von fast 5 % trotzdem knapp vor Hotels auf Rang vier platzieren konnten. Dicht dahinter folgen Hotels, mit denen 545 Mio. € umgesetzt wurden, was einem Anteil von 4,5 % am Gesamtumsatz entspricht. Erfreulich ist, dass auch in diesem Marktsegment ein deutliches Umsatzplus von nahezu 40 % registriert werden konnte. In den letzten Quartalen war der Hotelmarkt zwar schon durch reges Investoreninteresse gekennzeichnet, das sich allerdings bislang kaum in den Zahlen widerspiegelte.
Umsatz mit Portfolios mehr als verdoppelt
Einer der Hauptgründe für die insgesamt positive Entwicklung der Investmentmärkte ist der hohe Umsatz im Portfoliosegment. Mit einem Transaktionsvolumen von über 2,7 Mrd. € wurde das Vorjahresergebnis im ersten Halbjahr 2024 mehr als verdoppelt. Den mit Abstand größten Beitrag leisteten Logistikportfolios, die auf einen Umsatzanteil von rund 46 % kommen. Etwa 20 % steuern darüber hinaus Einzelhandelspakete bei. Damit entfallen zwei Drittel des im Portfoliomarkt getätigten Investmentumsatzes auf die beiden, auch im Gesamtranking, führenden Assetklassen. Verantwortlich für das erhebliche Umsatzplus ist auch die Tatsache, dass das Interesse ausländischer Käufer wieder spürbar zugenommen hat. Etwa zwei Drittel des in Portfolioabschlüssen investierte Kapital stammt aus dem Ausland.
Der Anteil ausländischer Anleger am Gesamtumsatz mit gewerblichen Immobilien liegt aktuell bei 38 % und konnte damit leicht zulegen. Damit nähert er sich langsam dem langfristigen Schnitt von gut 40 % an. Das steigende Interesse ausländischer Investoren kann als Indiz dafür gewertet werden, dass der erkennbare Aufwärtstrend nachhaltig ist und sich in den nächsten Quartalen beschleunigen sollte.
A-Standorte überproportional am Aufwärtstrend beteiligt
„Das Investitionsvolumen in den deutschen A-Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) beläuft sich im ersten Halbjahr 2024 auf knapp 6,5 Mrd. €. Damit liegt es 59 % höher als im Vorjahr und trägt überdurchschnittlich zur insgesamt positiven Entwicklung der deutschen Investmentmärkte bei. Dies ist besonders deshalb bemerkenswert, weil der Umsatz mit Büroobjekten, der traditionell wichtigsten Assetklasse in den großen Standorten, im gleichen Zeitraum weiter rückläufig war (-26 %). Demgegenüber konnten vor allem Retail- und Hotelimmobilien deutliche Umsatzzuwächse verzeichnen“, erläutert Nico Keller. Mit Ausnahme von Stuttgart, wo nur 179 Mio. € (-57 %) Investmentumsatz erfasst wurden, konnten alle übrigen Standorte ihr Ergebnis teilweise deutlich steigern. Den Spitzenplatz belegt erneut Berlin, wo gut 2,03 Mrd. € umgesetzt wurden, was einem Plus von 48 % entspricht. Die Hauptstadt ist damit der einzige Standort in dem die 2-Mrd.-€-Marke überschritten wurde. Auf Platz zwei folgt erwartungsgemäß München. Die bayerische Landeshauptstadt konnte ihren Umsatz mit knapp 1,48 Mrd. € sogar mehr als verdoppeln. Den dritten Rang sichert sich Frankfurt mit 852 Mio. €. Auch in der Mainmetropole war mit +92 % eine deutliche Zunahme des Resultats zu verzeichnen. Die verbleibenden drei Städte liegen sehr dicht beieinander. Mit 655 Mio. € (+42 %) hat Düsseldorf hauchdünn das Rennen gegen Köln mit 652 Mio. € gewonnen. Dafür sichert sich die Domstadt mit +251 % die Spitzenposition beim Aufwärtstrend. Auf einem vergleichbaren Niveau bewegt sich das Transaktionsvolumen in Hamburg, wo 622 Mio. € einer Umsatzsteigerung von 34 % entsprechen.
Renditen verharren auf erreichtem Niveau und warten auf neue Impulse
Die Stabilisierungsphase der Renditen, die im ersten Quartal 2024 einsetzte, hat sich erwartungsgemäß verfestigt. Bei den Spitzenrenditen sind demzufolge in allen Assetklassen keine Veränderungen zu beobachten gewesen. Ende des ersten Halbjahres liegen die Netto-Spitzenrenditen für Büros im Durchschnitt der A-Standorte weiterhin bei 4,36 %. Teuerster Standort bleibt München mit einer Spitzenrendite von 4,20 %. Dicht dahinter folgen gleichauf Berlin und Hamburg mit jeweils 4,25 %. In Köln und Stuttgart werden weiterhin 4,40 % notiert, und in Frankfurt und Düsseldorf liegen sie bei 4,50 %. Im Logistikmarkt bewegt sich die Spitzenrendite nach wie vor bei 4,25 % und für innerstädtische Geschäftshäuser sind im Durchschnitt der A-Standorte unverändert 3,76 % anzusetzen. Bei Fachmarktzentren haben 4,75 % Bestand, und auch Discounter/Supermärkte (4,90 %) und Shoppingcenter (5,60 %) liegen auf dem gleichen Niveau wie im Vorquartal.
Perspektiven
Die Perspektiven der deutschen Investmentmärkte werden in den nächsten Quartalen durch das Spannungsfeld von zwei unterschiedlichen Haupttrends bestimmt. Einerseits entwickeln sich für die Märkte wichtige Einflussparameter langsamer und moderater positiv als noch Anfang des Jahres erwartet. Hierzu gehört insbesondere der verzögerte Konjunkturaufschwung, der auch die Nachfrage auf den Nutzermärkten begrenzt. Gleichzeitig hellt sich die Stimmung in den Unternehmen langsamer auf als erhofft, was sich auch in einigen wichtigen Stimmungsindikatoren wie z. B. dem ifo-Index widerspiegelt. Hinzu kommt, dass der Rückgang der Leitzinsen und damit auch die spürbare Verbesserung der Finanzierungsbedingungen etwas länger auf sich warten lassen als zu Jahresbeginn von vielen Marktteilnehmern vorhergesagt.
Andererseits gibt es eine Reihe klar positiver Entwicklungen. Zu nennen ist hier an erster Stelle eine spürbare Aufhellung der Stimmung auf den Investmentmärkten, die in mehr Marktaktivitäten, steigenden Investmentvolumen und deutlich mehr Verkaufsabschlüssen zum Ausdruck kommt. Die Anleger fassen zunehmend mehr Vertrauen sowohl in das aktuelle als auch in das zukünftige Marktumfeld. Hinzu kommt ein steigendes Produktangebot, das vielfach wieder attraktive Einstiegschancen für Käufer bietet. Nicht zu vergessen sind gesamtwirtschaftliche Tendenzen, wie die nachhaltig sinkende Inflation, die sich kontinuierlich dem angestrebten Zielkorridor von rund 2 % annähert.
In der zusammenfassen Analyse der skizzierten Rahmenbedingungen ist deshalb aus heutiger Sicht ein moderater Aufwärtstrend wahrscheinlich, der sich in der zweiten Jahreshälfte etwas beschleunigen dürfte. Eine signifikante Steigerung des Investmentvolumens, das sich dem langjährigen Durchschnitt wieder nähert, ist demgegenüber erst zu erwarten, wenn die großen Notenbanken mehrere Zinssenkungen vorgenommen und sich die Finanzierungskonditionen entsprechend verbessert haben. Gleichzeitig bedarf es eines stärkeren Konjunkturwachstums. Sobald diese Situation eintritt, dürften dann aber auch viele Nachholeffekte einsetzen, die einen erheblichen Push für die Investmentmärkte auslösen sollten. Abschließend sei darauf hingewiesen, dass neben den skizzierten Einflussfaktoren weitere Entwicklungen zu beachten sind, die das Potenzial haben, Erholungstendenzen zu bremsen. Hierzu gehört insbesondere die schwierige und angespannte geopolitische Lage.
„In der Analyse und Abwägung der unterschiedlichen Parameter erwarten wir für das zweite Halbjahr 2024 eine sukzessive Erholung der Investmentmärkte, die sich gegen Ende des Jahres beschleunigen sollte. Die Entwicklung auf dem Büro-Investmentmarkt dürfte sich noch einige Zeit schwierig gestalten, auch wenn erste positive Anzeichen erkennbar sind, wohingegen das Interesse an anderen Assetklassen weiter spürbar zunehmen wird. Als Ergebnis ist auch von steigenden Investmentumsätzen auszugehen. Zwar bleibt eine Prognose im aktuellen Umfeld ausgesprochen schwierig, ein Umsatzplus von 25 bis 30 % erscheint aus heutiger Sicht aber durchaus möglich. Bei den Spitzenrenditen ist eine Stabilisierung das für die nächsten Quartale wahrscheinlichste Szenario. Eine erste leichte Renditekompression gegen Ende des laufenden Jahres ist zwar nicht ganz auszuschließen, vermutlich dürfte sich der Beginn rückläufiger Renditen aber eher auf Anfang 2025 verschieben“, fasst Marcus Zorn zusammen.
