Der Berliner Investitionsmarkt für Mehrfamilien-, Wohn- und Geschäftshäuser verzeichnet 2024 deutliche Zeichen der Belebung. So ist nach vorläufigen Zahlen des Gutachterausschusses für Grundstückwerte in Berlin die Zahl der verkauften Immobilien im Vergleich zum Vorjahr um 11,3 Prozent auf 669 gestiegen. Gleichzeitig erhöhte sich der Geldumsatz um 44 Prozent von 2,98 auf 4,30 Mrd. Euro. Der durchschnittliche Kaufpreis pro Quadratmeter wertrelevante Geschossfläche ist hingegen gesunken. Bei Mehrfamilienhäusern beträgt der Rückgang 8,5 Prozent auf 1.954 €/m², bei Wohn- und Geschäftshäusern liegt das Minus bei 8,8 Prozent auf 1.870 €/m². Neben den Quadratmeterpreisen haben auch die Kaufpreisfaktoren 2024 nachgegeben. Bei Mehrfamilienhäusern lag der Multiplikator der Jahresnettokaltmiete 2024 im Durchschnitt bei 23,1 und damit 3,0 Faktoren unterhalb des Vorjahreswertes. Für Wohn- und Geschäftshäuser belief sich der Multiplikator auf 22,6. Das sind 2,2 Faktoren niedriger als 2023.
„Verkäufer und Käufer haben im vergangenen Jahr wieder zusammengefunden, das können wir nicht nur in Berlin, sondern an allen unseren sieben Standorten in Deutschland beobachten. Die gesunkenen Quadratmeterpreise und das gestiegene Umsatzvolumen zeigen, dass Immobilienbesitzer mit realistischeren Kaufpreisvorstellungen am Markt agieren, was im Zusammenspiel mit einem sich entspannenden Zinsniveau direkt zu steigenden Verkaufszahlen geführt hat. Wir erwarten, dass sich diese Entwicklung auch 2025 fortsetzen wird.“— Philip C. Hetzer, Geschäftsführender Gesellschafter von DAHLER Invest.
Mit 75 verkauften Mehrfamilien-, Wohn- und Geschäftshäuser gab es im Bezirk Steglitz-Zehlendorf die meisten Verkäufe, gefolgt von Charlottenburg-Wilmersdorf und Mitte mit jeweils 74 Transaktionen. Die wenigsten Verkäufe wurden in Marzahn-Hellersdorf getätigt. Der höchste durchschnittliche Quadratmeterpreis (MFH) wurde mit 2.513 €/m² wertrelevante Geschossfläche in Charlottenburg-Wilmersdorf erzielt. Knapp dahinter rangiert Marzahn-Hellersdorf mit 2.294 €/m². Am niedrigsten war das Preisniveau 2024 in Spandau und Neukölln mit 1.344 respektive 1.482 €/m² wertrelevante Geschossfläche (Wohn- und Geschäftshäuser).
„Der Berliner Markt für Wohn- und Geschäftshäuser bietet aktuell attraktive Einstiegschancen für Investoren. Vor allem vermögende Privatinvestoren und Family Offices prägen derzeit das Marktgeschehen. Wir sehen, dass die Preisfindungsphase abgeschlossen und die Talsohle voraussichtlich bereits durchschritten ist. Aufgrund steigender Mieten und der anziehenden Nachfrage rechnen wir in den kommenden Jahren wieder mit steigenden Preisen.“—Sebastian Schlüter, Gesellschafter bei DAHLER Invest
Die vorläufigen Zahlen des Gutachterausschusses bestätigen die Entwicklungen, die auch durch den vdp-Index vom Verband deutscher Pfandbriefbanken aufgezeigt wurden. Demnach haben sich die Kapitalwerte für Mehrfamilienhäuser 2024 um 1,0 Prozent gegenüber 2023 reduziert. Dabei hat sich jedoch die Dynamik im Laufe des Jahres vom Negativen ins Positive gedreht: Hat der vdp-Index im ersten Quartal noch ein Minus von 4,7 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal konstatiert, waren es im zweiten Quartal nur noch -1,8 Prozent. Für das dritte Quartal konnte bereits ein leichtes Wachstum um 0,2 Prozent beobachtet werden, das im 4. Quartal bereits auf 2,4 Prozent angestiegen ist.
