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Berlin: Geringe Flächennachfrage - Transformationsprozess

Berliner Büromarkt: Hohe Investitionen, aber sinkende Flächennachfrage und steigende Leerstände fördern Mischnutzungen.
Ferdinand Neubauer
Ferdinand Neubauer
Berlin: Geringe Flächennachfrage - Transformationsprozess
© FAY Projects

Berliner Gewerbeimmobilienmarkt: Wandel durch sinkende Flächennachfrage

Die aktuelle Situation am Berliner Gewerbeimmobilienmarkt ist geprägt von Herausforderungen bei der Mietersuche und der Mieterbindung. Dies bestätigten Experten auf einer Pressekonferenz des Beratungsunternehmens RUECKERCONSULT, darunter Ulf Buhlemann von Colliers, Martin Schubert von HIH Real Estate und Manuel Oltersdorf von FAY Projects.

Investitionen in Büroimmobilien verzeichnen einen starken Jahresauftakt. Laut Buhlemann wurden rund 853 Millionen Euro umgesetzt – ein Anstieg von 84 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Über 400 Millionen Euro entfielen auf den Verkauf des Upper West. Büroflächen bleiben die beliebteste Nutzungsart bei Investoren. Die Spitzenrendite liegt bei 4,90 Prozent, mit leichten Abschlägen in Lagen außerhalb der zentralen Geschäftsbezirke.

Auf der anderen Seite zeigt sich der Bürovermietungsmarkt deutlich schwächer. Mit 120.300 Quadratmetern war der Flächenumsatz im ersten Quartal 2025 der niedrigste der letzten fünf Jahre. Die Leerstandsquote liegt nun bei 7,7 Prozent, was einem Anstieg um 1,4 Prozentpunkte entspricht. Während Spitzenmieten auf 47,50 Euro pro Quadratmeter gestiegen sind, sank die Durchschnittsmiete auf 27,70 Euro. Buhlemann führt das auf die hohe Nachfrage nach modernen, zentral gelegenen Neubauten zurück, deren Angebot jedoch stark limitiert ist. Hauptakteure beim Flächenumsatz bleiben die öffentliche Hand, die ITK-Branche und Beratungsunternehmen.

Auch Martin Schubert von HIH Real Estate beschreibt die aktuelle Vermietungssituation als herausfordernd. Die Nachfrage ist gesunken, Leerstände haben zugenommen und Neuvermietungen gestalten sich schwieriger. Standort, Ausstattung und ESG-Kriterien sind für Mieter inzwischen entscheidend. Neubauten bieten in diesen Punkten Vorteile. Der Fokus auf die Beziehung zu Bestandsmietern hat deutlich zugenommen, da nur so frühzeitig auf neue Anforderungen reagiert werden kann. Schubert betont die Bedeutung attraktiver Büroflächen, um Mitarbeitende wieder vermehrt ins Büro zu bringen. Ausstattung, Community-Flächen und Komfortelemente wie Ruhezonen oder ein Barista tragen zur Steigerung der Attraktivität bei.

Die Entwicklungstätigkeit in Berlin orientiert sich zunehmend an gemischten Nutzungsformen. Ein Beispiel ist das Projekt „Spandauer Ufer“ von FAY Projects und merz objektbau mit rund 72.000 Quadratmetern Bruttogeschossfläche. Neben Büroflächen sind auch Hotel, Nahversorgung, Wohnungen, Praxisflächen sowie öffentlich nutzbare Grün- und Aktivflächen vorgesehen. Das Konzept eines Fünf-Minuten-Quartiers soll kurze Wege zwischen verschiedenen Nutzungsarten ermöglichen. Zusätzlich entsteht ein öffentlicher Zugang zum Havelufer. Ein Hörsaal für bis zu 600 Personen könnte das Quartier zudem zum Bildungsstandort machen.

Das Projekt wurde nach EU-Taxonomie-Vorgaben geplant. Die Energieversorgung erfolgt überwiegend ohne fossile Brennstoffe. Geplant sind eine Gebäudekühlung mit Havelwasser sowie die Nutzung von Abwasserwärme für Heizzwecke. Etwa 45 Prozent des Wärmebedarfs sollen so gedeckt werden, der Rest über Fernwärme. Der Baustart ist für spätestens Anfang 2026 vorgesehen. Mehr als die Hälfte der Flächen sind bereits vermietet.

Der Berliner Gewerbeimmobilienmarkt zeigt ein geteiltes Bild: Während das Interesse von Investoren – besonders an Büroimmobilien – hoch ist, bleibt die Nachfrage am Vermietungsmarkt verhalten. Der Mangel an modernen Flächen führt dazu, dass Projektentwickler vermehrt auf gemischte Nutzungen außerhalb der zentralen Lagen setzen.