Immobilieninvestitionen sind langfristig orientierte Kapitalanlagen. „Da Immobilien vor Inflation schützen, sollten sie in keinem Portfolio fehlen“, rät FINAD-Geschäftsführer Christian Tury zu Investitionen in Betongold. „Auf der anderen Seite muss man sich auch intensiv mit dem Risiko auseinandersetzen.“ Der Anlageerfolg hänge von vielfältigen wirtschaftlichen, rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen ab. Diese können sich auch während der Dauer einer Kapitalanlage ändern. „Entwicklungen, die selbst durch sorgfältigste Planungen und konservative Kalkulationen nicht vollständig erfasst werden.“ Ein Restrisiko bleibt immer. „Wir empfehlen unseren Klienten einerseits Direktinvestments in Form von sogenannten Club Deals. Viele unserer Klienten haben auch indirekte Investments, also Immo-Aktien oder Immobilienfonds, in ihrem Depot.“
Klassische Direktinvestments sind beispielsweise Käufe von Vorsorgewohnungen oder Zinshäusern. Ein indirektes Immobilieninvestment ist dagegen beispielsweise die Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds, der Kauf von Anteilen eines offenen Immobilienfonds, der Erwerb von Aktien einer Immobilienaktiengesellschaft oder eines Real Estate Investment Trusts (REIT) bzw. die Zeichnung von Anleihen.
Die gängigste Art, Immobilien als Kapitalanlage zu nutzen, ist es, Wohnungen oder Häuser direkt zu kaufen. Doch Vorsicht: Eine direkt gehaltene Immobilie muss entweder selbst verwaltet oder einem – ebenfalls Kosten verursachenden – Verwalter anvertraut werden. Bei einem indirekten Immobilieninvestment bekommt der Anleger in der Regel zugleich auch die erforderlichen Assetmanagement-Leistungen inklusive. Zudem kann er auf diesem Wege auch in Objekte wie Hotels, Bürohochhäuser, Shoppingcenter oder große Wohnanlagen investieren, die er aufgrund der hohen Investitionsvolumina vermutlich nicht direkt erwerben könnte und mangels der erforderlichen Kenntnisse gar nicht selbst verwalten könnte. Diese Arbeit wird entsprechend berechnet und lässt zusammen mit anfallenden Gebühren (Agio) die Rendite des Anlegers merklich geringer ausfallen. Die Entscheidung, ob eine Direktanlage oder ein indirektes Investment vorzuziehen ist, kann nur im individuellen Einzelfall getroffen werden.
Immobilienaktien sind eine Anlageklasse für risikoaffine Investoren. Als alleinige Form der Altersvorsorge ist diese Option nicht geeignet. Eine Sub-Spezies der Immobilienaktien sind sogenannte REITs: Real Estate Investment Trusts. Unternehmen dieser Kategorie erzielen Gewinne aus der Vermietung, der Verpachtung sowie dem Verkauf von Immobilien und Grundstücken. REITs weisen die Besonderheit auf, dass der Gesellschaftsgewinn nicht auf Unternehmensebene, sondern beim Anteilseigner selbst besteuert wird.
Bei der Immobilienanleihe handelt es sich um eine normale Schuldverschreibung. Im Gegensatz zu Immobilienaktien, die Eigenkapital des jeweiligen Immobilienunternehmens darstellen, sind Immobilienanleihen Fremdkapital. Die meisten Immobilienanleihen sind nachrangig besichert – im Insolvenzfall werden also zunächst die übrigen Gläubiger bedient.
Wem das entsprechende Kleingeld für ein Direktinvestment in Betongold fehlt, gleichzeitig aber auch Immobilienaktien zu volatil sind, für den könnten Immobilieninvestmentfonds eine interessante Alternative darstellen. Offene Immobilienfonds sind für Privatanleger interessant, weil sie damit mit kleinen Beträgen mittel- und langfristig – ohne hohe Transaktionskosten – in Immobilien investieren können. Private Anleger können auf diese Weise eine vergleichbare Anlagestrategie umsetzen wie institutionelle Investoren. Sie lautet: Risikominimierung durch breite Diversifikation.
Offene Immobilienfonds haben viele Immobilien in ihrem Portfolio und meist ein unbegrenztes Investitionsvolumen. Das heißt, dass das Fondsvermögen stetig wächst, wenn neue Anleger mit neuem Geld hinzukommen, und man seine Anteile grundsätzlich jederzeit verkaufen kann. Um Liquidität im Fonds zu halten, sind die heimischen Immobilienfonds verpflichtet, einen Cash-Anteil von mindestens zehn Prozent zu halten. Sollten alle Anleger zum selben Zeitpunkt aussteigen wollen, hat der Anleger schlechte Karten. Er kommt nicht zu seinem Geld – wie zuletzt bei der Finanzkrise nach der Lehman-Pleite.
Geschlossene Fonds werden nicht an der Börse gehandelt. Der Herausgeber sammelt nur eine vorher definierte Summe ein, das Volumen ist beschränkt. Wenn alle Anteile verkauft sind, werden sie geschlossen.
Investoren müssen häufig einen hohen Mindestbetrag einzahlen, dafür werden sie unternehmerisch beteiligt. Das Geld wird in wenige, manchmal auch nur in ein einziges Projekt investiert. Geht die Unternehmung schief, ist das Geld verloren. In einigen Fonds gibt es sogar eine Nachschusspflicht, dann müssen die Anleger unter Umständen mehr Geld in den Fonds einzahlen, als sie eigentlich wollten. Ausschüttungen gibt es üblicherweise erst, wenn Gewinne gemacht werden. Bis zum Ende der Laufzeit kann das angelegte Kapital dem Fonds nicht entnommen werden. Diese beträgt häufig zehn bis 30 Jahre. Aussteigen ist unter Umständen möglich, aber meistens teuer.
Tipp: Vor allem geschlossene Immobilienfonds eignen sich nur für Anleger, die viel Vermögen besitzen und ihr Geld bereits breit gestreut angelegt haben. Ansonsten ist diese Form der Geldanlage eine gute Alternative zum direkten Immobilienkauf für alle, die sich nicht mit der Instandhaltung und Verwaltung beschäftigen möchten.
Neuerdings liegt das Immobilien-Crowdinvesting als Möglichkeit der Geldanlage im Trend. Statt viel Kapital für eine Immobilie aufzubringen, schließt man sich dabei mit vielen anderen Privatinvestoren über eine Internetplattform zusammen und investiert als „Crowd” gemeinsam in einzelne Bauprojekte. Das funktioniert bereits mit kleinen Beträgen und ermöglicht es somit auch Kleinanlegern, in größere Immobilienprojekte zu investieren. Diese Art des Investierens, das sogenannte Mezzanine-Kapital, war bisher nur professionellen Großinvestoren vorbehalten.
Der Kauf von Neubauwohnungen hat insofern Vorteile, als diese Wohnungen bei der Mietzinsbildung nicht dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes unterliegen. Das heißt: Hier kommt die Marktmiete zur Anwendung. Bei neuen Projekten kann man ebenfalls noch optimieren, in dem man in das Projekt rasch - am besten vor Fertigstellung - einsteigt. Damit beginnen im Falle einer Fremdfinanzierung bereits die Annuitäten zu laufen, dem gegenüber stehen aber noch keine Einnahmen - eine steuerlich interessante Option.
Bei den gebrauchten Eigentumswohnungen hat man sehr oft den Vorteil, dass hier die Wohnung bereits vermietet ist bzw. es Erfahrungen gibt, wie die Miete und die Vermietungssituation dort zu sehen ist. Allerdings kann es hier durchaus vorkommen, dass der Verkäufer nicht mehr das Modell „Vorsorgewohnung“ verfolgt und man somit eigentlich „nur“ eine vermietete Wohnung kauft, ohne weitere steuerliche Vorteile. Die Kosten, die beim Ankauf entstehen - die sogenannten Kaufnebenkosten - sind unabhängig davon, welche Wohnung man kauft.
Hat man eventuell vor, die Wohnung rasch wieder zu verkaufen oder bald selbst zu nutzen? Dann würde sich das Modell Vorsorgewohnung eher nicht empfehlen. Die Fristen für die Umsatzsteuer und das Erreichen des steuerlichen Gesamtüber-schusses (um nicht in den Verdacht der Liebhaberei zu kommen) sind jeweils 20 Jahre. Das ist auch der Zeitraum, über welchen man diese Wohnung behalten sollte, da ansonsten eventuelle Steuerkorrekturen auf einen zukommen. Eine weitere Frage, die man sich beantworten sollte, ist die Fremdfinanzierung und hier die Höhe des Fremdkapitalanteils. Denn hier gilt: Je höher die Zinsbelastung, desto höher auch der Absetzbetrag, aber desto später erreicht man den innerhalb von 20 Jahren geforderten Gesamtüberschuss.
Das Investieren in Immobilien ist ein sicheres Investment mit wenigen „Fallen“. Allerdings sollte man darauf achten, dass man - wenn man selbst kein Fachmann ist - beim Kauf professionell beraten wird. Weiters sollte man sich vor Augen halten, dass eine solche Wohnung der Vermietung dient und daher in erster Linie einem potenziellen Mieter gefallen soll. Persönliche ausgefallene Geschmäcker bei der Ausstattung sollte man daher hintanhalten. Man sollte auch im Hinterkopf behalten, dass im Laufe der Zeit die eine oder andere Sanierung anstehen wird: So wird die Wohnung auszumalen sein, der Boden zu schleifen oder die Küche zu erneuern, damit auch weiterhin eine gute Vermietung gesichert ist.
