Das EBITDA lag bei € 17 Mio. und das bereinigte Konzernergebnis bei € -48 Mio. Beide Kennzahlen blieben krisenbedingt angesichts hoher, aber weitgehend nicht-liquiditätswirksamer, negativer Bewertungseffekte und Einmalaufwendungen deutlich unter den eigenen Erwartungen.
Das verwaltete Immobilienvermögen stieg im Jahresverlauf auf rund € 24,6 Mrd. (Ende 2019: € 22,8 Mrd.). Einen wesentlichen Beitrag hierzu lieferte die Akquisition von STAM Europe zu Beginn des Jahres und ein organisches Netto-Wachstum von 1,3% unter Einbeziehung von Wertanpassungen als Folge der Corona-Pandemie. Die gesamten Assets under Management (AuM), also inklusive der rückläufigen Nicht-Immobilien-Assets, betrug rund € 27,8 Mrd. (Vj. € 26,3 Mrd.).
In einem um rund 1/3 rückläufigen Gesamtmarkt erwiesen sich die Umsatzerlöse im vergangenen Geschäftsjahr im Kernsegment Core und Core+ als robust, wogegen die Segmente "Value-add" und "Opportunistic" unter Druck gerieten. Das führte nicht nur zu geringeren Einnahmen, sondern auch zu Covid-19 getriebenen Wertanpassungen in Höhe von € 16 Mio. insbesondere bei (Co-)Investments in den Bereichen Serviced Apartments, Handels- und Büroimmobilien mit entsprechenden Ertragsrückgängen in den Segmenten Alignment Capital und Warehousing. Durch Rückabwicklung mehrerer Micro-Living-Projekte wurden bereits aktivierte Vorleistungen in Höhe von rund € 20 Mio. korrigiert. Im nicht-operativen Bereich wurde ferner eine Goodwill-Abschreibung auf Atos, einen in 2017 erworbener Asset Manager für Gewerbeimmobilien, in Höhe von rund € -22 Mio. vorgenommen sowie ein negativer steuerlicher Einmaleffekte von rund € -11 Mio. realisiert.
Das Private Debt-Geschäft erwies sich dagegen als krisenresistent. Die Investmentstrategie mit Fokus auf Wohnen in deutschsprachigen Ballungsräumen hat sich bewährt. Dennoch wurden kleinere Neubewertungen vorgenommen und die Risikovorsorge gesteigert. Das Mezzanine-Fondsvolumen lag Ende des vierten Quartals bei rund € 1,2 Milliarden. Hierbei berücksichtig sind übliche Mittelabflüsse zum Fondsjahresende. Die Gesellschaft erwartet eine deutliche Erhöhung des Fondsvolumens im laufenden Geschäftsjahr. Angesichts einer Rekordnachfrage für Mezzanine und vollinvestierter Fonds wurden zudem kurzfristig die Kapazitäten für hochprofitable Brückenfinanzierungen über die eigene Bilanz im vierten Quartal 2020 erweitert. Korrespondierend haben sich die Liquiden Mittel im Konzern zum Jahrsende temporär auf € 91 Mio. abgesenkt. Die Rückführung dieser Mezzanine-Finanzierungen erfolgt plangemäß im ersten Halbjahr 2021 mit entsprechend liquiditätserhöhender Wirkung.
Die Weiterentwicklung des Produktportfolios, um sich auf die Änderungen der Kundenpräferenzen einzustellen, bei einer auf Wachstum ausgerichteten Fixkostenbasis, hat zu einem vorübergehenden deutlichen Anstieg der operativen Aufwandsquote geführt. Hinzu kommen diverse Einmalbelastungen im Geschäftsjahr 2020 in Höhe von rund € -9 Mio. aus Akquisitionen, Vorstandswechsel und dem Effizienzprogramm. Dem stehen ab 2021 Einsparungen aus dem Kostensenkungsprogramm von rund € 10 Mio. entgegen.
CEO René Parmantier kommentiert: Dauer und Stärke der zweiten Welle der Pandemie führen in einigen Segmenten zu deutlichen Bewertungsabschlägen. Wir haben aber die Zeit auch genutzt, um uns schlagkräftiger aufzustellen. Wir bleiben fokussiert auf institutionelle und semi-institutionelle Investoren, werden aber dort die Kundenbasis verbreitern. So können wir der neuen und steigenden Nachfrage in höherer Taktzahl gerecht werden.
Angesichts der temporär gesunkenen Liquiden Mittel liegt die Nettofinanzverschuldung Ende Dezember bei € 517 Mio. (Ende September 2020: € 449 Mio.). Die hohen negativen Einmaleffekte auf EBITDA-Ebene von über € -45 Mio. belasten ebenfalls kurzfristig den Verschuldungsgrad (Financial Leverage) des Unternehmens. Auf Basis der bereits angekündigten Entschuldung bestätigt das Unternehmen daher nochmals den mittelfristigen Zielkorridor von 2,0x bis 3,0x. Die am 14. Januar 2021 bekannt gegebene Akquisition der Aggregate Financial Services GmbH (AFS) aus Frankfurt wird voraussichtlich im zweiten Quartal vollzogen. Die Kaufpreiszahlung erfolgt mittels neuer Aktien aus genehmigtem Kapital und hat keinen negativen Einfluss auf die Nettofinanzverschuldung.
CEO René Parmantier: Das Tal ist durchschritten. Unser Fokus auf die Bedürfnisse der Investoren ist klar. Ihnen werden wir, entlang des gesamten Lebenszyklus und der gesamten Wertschöpfungskette, voll integriert, Immobilien-Investmentlösungen anbieten. Es zeichnet sich schon in den ersten Wochen des neuen Jahres ab, dass unsere Neuaufstellung sowie der gebündelte Vertrieb im Laufe des Jahres Früchte tragen wird. Daher sind wir zuversichtlich.
Das Unternehmen rechnet angesichts des sich aufhellenden gesamtwirtschaftlichen Umfelds und einem weiter steigenden Investitionsbedarf auf der Kundenseite mit einem im Jahresverlauf anziehenden Transaktionsgeschäft sowie einer dynamischen Nachfrage auf dem Private Debt-Markt. Daher sieht der ebenfalls heute veröffentlichte Finanzausblick für das laufende Jahr eine signifikante Steigerung des Konzernumsatz auf € 235 Mio. bis € 260 Mio., ein um die Akquisitionskosten der AFS-Transaktion bereinigtes EBITDA von € 90 Mio. bis € 115 Mio. und ein bereinigtes Konzernergebnis von € 50 Mio. bis € 75 Mio. vor. Dieser Ausblick berücksichtigt die anteilige Konsolidierung der AFS ab Juli 2021 sowie die heute absehbaren Auswirkungen der COVID-19-Pandemie auf die Geschäftsbesorgung und das wirtschaftliche Umfeld der Gesellschaft.
