Stimmung unter Immobilienfinanzierern hellt sich leicht auf
Der Sentiment-Index des BF.Quartalsbarometers ist im zweiten Quartal 2025 von -10,94 auf -9,58 Punkte gestiegen. Das ist der höchste Wert seit dem zweiten Quartal 2022. Damals war der Index nach einem starken Rückgang im ersten Quartal auf -12,01 gefallen. Den bisherigen Tiefpunkt erreichte der Index im dritten Quartal 2023 mit -20,22 Punkten. Der historische Höchststand liegt bei +8,11 Punkten und stammt aus dem ersten Quartal 2015.
Ein möglicher Grund für die verbesserte Stimmung ist die neue Bundesregierung. Auch wenn der Koalitionsvertrag und die Ressortverteilung für die Immobilienbranche kaum positive Impulse geben, sorgt die politische Stabilität offenbar für etwas mehr Zuversicht. Hinzu kommt, dass die BaFin den Systemrisikopuffer für Wohnimmobilien gesenkt hat. Die Einschätzung der Aufsicht, dass der Gewerbeimmobilienmarkt weiterhin nicht stabil ist, wird von vielen Marktteilnehmern geteilt.
„Diese Einschätzung wird wohl von den meisten Immobilienfinanzierern geteilt und dürfte der wesentliche Grund sein, warum die Stimmung weiterhin nicht gut ist“, sagt Steffen Sebastian, Professor für Immobilienfinanzierung an der IREBS und wissenschaftlicher Berater des BF.Quartalsbarometers.
Der aktuelle Anstieg des Barometers ist auf mehrere Faktoren zurückzuführen. Nur noch 36,8 Prozent der Befragten berichten von verschärften Finanzierungsbedingungen. Das sind 8,2 Prozentpunkte weniger als im ersten Quartal. Gleichzeitig gaben 52,6 Prozent an, dass sich die Bedingungen nicht verändert haben – ein Plus von 10,6 Punkten. 10,5 Prozent sprechen von gelockerten Bedingungen, was einem Rückgang von 2 Punkten entspricht. Die Hälfte der Befragten berichtet zudem von stabilem oder wachsendem Neugeschäft, während es im Vorquartal nur 32,5 Prozent waren.
„Zwar bessert sich die Stimmung unter den Immobilienfinanzierern langsam. Allerdings haben wir weiterhin eine seit 2022 anhaltende eingeschränkte Finanzierungsbereitschaft der Banken. Auch wenn das Neugeschäft zunimmt, ist das immer noch auf einem sehr niedrigen Niveau."—Fabio Carrozza, Geschäftsführer der BF.real estate finance GmbH.
Als Gründe nennt er unter anderem hohe Bestände an leistungsgestörten Krediten sowie eine verschärfte Regulierung, die eine offensive Kreditvergabe erschwert.
Bei den Nutzungsarten ist eine wachsende Bereitschaft zur Finanzierung kleinerer Segmente erkennbar. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2024 ist der Anteil der Befragten, die Hotelimmobilien im Bestand finanzieren, von 37 auf 52,6 Prozent gestiegen. Sozialimmobilien legten von 17,4 auf 31,6 Prozent zu, Mikroapartments und Studentenwohnen von 50 auf 63,2 Prozent. Bei Projektentwicklungen stieg vor allem die Bereitschaft zur Finanzierung von Wohnimmobilien durch Bauträger und Aufteiler – von 45,7 auf 60,5 Prozent.
Die durchschnittlichen Margen bewegten sich kaum. Im Bestand stiegen sie von 224 auf 225 Basispunkte, bei Projektentwicklungen von 331 auf 332. Die durchschnittlichen Loan-to-Values bei Bestandsobjekten erhöhten sich leicht von 61 auf 62 Prozent. Bei Projektentwicklungen legten die Loan-to-Costs von 67 auf 70 Prozent zu.
Das BF.Quartalsbarometer wird im Auftrag der BF.direkt AG vom Analysehaus bulwiengesa erhoben. Grundlage ist eine vierteljährliche Befragung von rund 110 Finanzierungsexperten, die direkt mit der Vergabe von Immobilienkrediten befasst sind. Der Index bildet verschiedene Faktoren ab: unter anderem Einschätzungen zur Entwicklung von Finanzierungsbedingungen, Neugeschäft, Margen, Risikobereitschaft, LTV- und LTC-Werten sowie zur Rolle alternativer Finanzierungsformen.
