Deutschlands Bildungsinfrastruktur steht unter erheblichem Druck. Bis 2035 wird die Zahl der Schülerinnen und Schüler in Deutschland um 430.000 ansteigen. Gleichzeitig beläuft sich der kommunale Investitionsbedarf für Schulen auf rund 68 Milliarden Euro. Vielen Kommunen fehlen allerdings die finanziellen Mittel, Personal und Kapazitäten, um Neubau- und Sanierungsprojekte eigenständig umzusetzen. Vor diesem Hintergrund rücken Bildungsimmobilien zunehmend in den Fokus von Investoren, Projektentwicklern und Kommunen. Welche Rolle privates Kapital beim Ausbau von Schulen, Kitas und weiteren Bildungseinrichtungen spielen kann und warum Bildungsimmobilien als eigenständige Asset-Klasse an Bedeutung gewinnen, diskutierten Robert Feldt, Investment Director bei CapMan, Tanja Volksheimer, Geschäftsführerin und CIO von NEXT Generation Invest, sowie Jan Trenn, CEO von CELLS.
Nordische Länder zeigen, wie Bildungsimmobilien zum Investmentstandard werden
In den nordischen Ländern gehören Bildungs- und Sozialimmobilien bereits seit Jahren zu den etablierten Anlageklassen. Hohe staatliche Bildungsinvestitionen, langfristige Mietverträge und eine starke Bonität der öffentlichen Hand schaffen dort stabile Rahmenbedingungen für Investoren. Anders als in Deutschland wird soziale Infrastruktur in Skandinavien nicht als Nischenmarkt betrachtet, sondern als fester Bestandteil institutioneller Immobilienportfolios.
„Die nordischen Länder investieren seit Jahrzehnten konsequent in Bildung und verfügen über eine der stabilsten öffentlichen Finanzlagen weltweit. Das macht Bildungsimmobilien zu einer äußerst verlässlichen Anlageklasse.“—Robert Feldt - Investment Director bei CapMan
Die Bedeutung des Sektors spiegelt sich auch in seiner Marktgröße wider: In den nordischen Ländern sind zwischen 25 und 30 Prozent aller Beschäftigten im öffentlichen Dienst tätig. Entsprechend groß ist der Bestand an Schulen, Hochschulen, Verwaltungsgebäuden und anderen Einrichtungen der sozialen Infrastruktur. In einigen Jahren zählte das Segment sogar zur Asset-Klasse mit dem zweit- oder drittstärksten Investitionsvolumen am Immobilieninvestmentmarkt.
„Soziale Infrastruktur gehört in den Nordics zu den größten und liquidesten Immobiliensegmenten. Weil staatliche Mieter für langfristige und verlässliche Cashflows sorgen, bleiben diese Immobilien auch in Krisenzeiten handelbar und für Investoren attraktiv“, so Feldt.
Bildungsimmobilien entwickeln sich zur eigenständigen Asset-Klasse
Der Investitionsbedarf im deutschen Bildungssektor wächst seit Jahren. Gleichzeitig geraten viele Kommunen finanziell zunehmend unter Druck. Für institutionelle Investoren eröffnet sich dadurch ein Markt, der gesellschaftliche Relevanz mit langfristig stabilen Erträgen verbindet. Langlaufende Mietverträge, häufig öffentliche oder öffentlich finanzierte Nutzer sowie indexierte Mietvereinbarungen sorgen für planbare Cashflows und ein attraktives Rendite-Risiko-Profil. Je nach Standort, Objektqualität und Nutzerstruktur liegen die Renditen für Schulimmobilien aktuell zwischen rund 3,8 und 5,9 Prozent und damit auf einem Niveau, das im aktuellen Marktumfeld auf großes Interesse institutioneller Anleger stößt.
„Bildungsimmobilien verbinden gesellschaftliche Wirkung mit wirtschaftlicher Stabilität. Langfristige Mietverträge, inflationsgeschützte Einnahmen und die hohe Bonität vieler Nutzer schaffen ein Rendite-Risiko-Profil, das institutionelle Investoren gerade in volatilen Marktphasen verstärkt nachfragen.“—Tanja Volksheimer - Geschäftsführerin und CIO von NEXT Generation Invest
Nach Einschätzung von Volksheimer befindet sich der deutsche Markt noch am Anfang einer Entwicklung, die in den nordischen Ländern bereits deutlich weiter fortgeschritten ist. „Bildungsinfrastruktur umfasst heute weit mehr als Schulen. Akademien, Weiterbildungszentren, Bibliotheken oder gemischt genutzte Bildungscampi werden künftig eine immer größere Rolle spielen“, erklärt sie.
Zudem beobachtet sie eine wachsende Offenheit auf kommunaler Seite. „Die Zusammenarbeit zwischen öffentlicher Hand und privaten Investoren ist heute deutlich professioneller als noch vor zehn oder zwanzig Jahren. Beide Seiten begegnen sich zunehmend auf Augenhöhe.“
Frankfurter Schulcampus zeigt Potenzial von Umnutzungen
Wie Bildungsinfrastruktur schneller entstehen kann, zeigt ein aktuelles Projekt von CELLS in Frankfurt am Main. Dort wurde der ehemalige Sitz der Deutschen Börse, zuletzt von der Commerzbank genutzt, zu einem Schulcampus mit über 40.000 Quadratmetern Fläche für mehrere tausend Schülerinnen und Schüler umgebaut. Heute ist das Objekt für 30 Jahre an die Stadt Frankfurt am Main vermietet.
„Wir haben früh erkannt, dass viele Büroimmobilien außerhalb der Top-Lagen langfristig unter Druck geraten werden. Deshalb haben wir begonnen, alternative Nutzungen zu entwickeln, die einen nachhaltigen Bedarf bedienen.“—Jan Trenn, CEO von CELLS
Der Frankfurter Schulcampus entstand innerhalb von nur zweieinhalb Jahren. In der finalen Ausbaustufe lernen hier 3.200 Schülerinnen und Schüler mit 290 Lehrkräften. „Wenn eine Kommune einen neuen Schulstandort auf der grünen Wiese entwickelt, vergehen im Falle eines Bebauungsplanverfahrens nicht selten zehn Jahre oder mehr bis zur Fertigstellung. Durch die Umnutzung bestehender Gebäude lassen sich dringend benötigte Schulplätze deutlich schneller schaffen“, erklärt Trenn.
Neben dem Zeitgewinn sieht er auch ökologische Vorteile. „Der Erhalt bestehender Gebäude spart enorme Mengen grauer Energie und verhindert Abriss sowie Neubau. Bildungsimmobilien können deshalb auch einen wichtigen Beitrag zur nachhaltigen Stadtentwicklung leisten.“ Gleichzeitig sei die Nachfrage langfristig abgesichert. „Für Ballungsräume wie Frankfurt erwarten wir weiterhin Bevölkerungswachstum und steigenden Bedarf an Bildungsinfrastruktur. Genau dort entstehen die attraktivsten Investitionsmöglichkeiten.
