Die 1951 gegründete Buwog wurde 2004 von der Immofinanz übernommen. 2014 wurde das Unternehmen, das auf Wohnimmobilien spezialisiert ist, im Zuge eines Spin-offs von der Immofinanz abgespalten und ist seitdem in Wien, Frankfurt und Warschau gelistet. Die Aktie hat sich seit ihrem Börsendebut ganz schön entwickelt und davon profitiert, dass Wohnwerte in letzter Zeit sehr gefragt sind – allein auf Einjahressicht hat sie eine Performance vom knapp 30 Prozent vorzuweisen.
Das Geschäftsmodell der Buwog fußt auf den drei Standbeinen Asset Management, Development und Sales. Kein Wunder, dass Experten die Aktie als „Bond-Proxy“ bezeichnen und konservativen und langfristig orientierten Anlegern ans Herz legen – im Gegensatz zur Peer Group punktet sie mit einem breiter aufgestellten, integrierten Geschäftsmodell: Die Einnahmen aus dem Vermietungsgeschäft werden durch wiederkehrende Erträge aus der Immobilienentwicklung sowie den Verkauf von Liegenschaften ergänzt.
Der größte Geschäftsbereich der Buwog ist das Asset Management. Derzeit umfasst das Bestandsportfolio rund 51.440 Einheiten (Stand 31. Juli 2015) – davon befinden sich 26.563 in Deutschland und 24.877 in Österreich. Der Fokus gilt dabei insgesamt Landes- und Großstädten sowie stadtnahen Regionen mit hohem Vermietungsgrad und damit auch positiven Auswirkungen auf den Cashflow. So besitzt die Buwog etwa in Deutschland Bestandseinheiten in Berlin, Kiel, dem Hamburger Umland, Kassel, Braunschweig und Lüneburg mit einer Nettomietrendite von 7,3 Prozent. In Österreich liegt die Nettomietrendite bei rund 4,4 Prozent. Zum Bestandsportfolio gehören hier Objekte in Wien, Salzburg, Linz, Graz, Klagenfurt, Villach und Innsbruck.
Im Rahmen der Entwicklungstätigkeit gilt der Fokus den demografisch und wirtschaftlich attraktiven Bundeshauptstädten Wien und Berlin. Im Vordergrund steht dabei die Absicherung einer hohen Rentabilität. Aktuell umfasst die Projektpipeline 5.500 Einheiten. Im Segment Property Sales wird wiederum durch den Verkauf von Einzelwohnungen und Blocks auf eine kontinuierliche, ertragsorientierte Optimierung des Bestandsportfolios abgezielt.
Die Experten der Erste Group haben erst Anfang Oktober ihre „Akkumulieren“-Empfehlung für die Aktie bestätigt, gleichzeitig aber das Kursziel auf Zwölfmonatssicht von 21 auf 21,5 Euro angehoben. Analyst Franz Hörl begründet diesen Schritt mit „der stetig positiven Entwicklung“. Vor allem deutsche Wohnimmobilien hätten sich in den vergangenen Monaten gut entwickelt, weshalb er heuer mit wesentlich höheren Aufwertungsgewinnen von 75 Millionen Euro rechne.
Was die cashwirksamen Schätzungen betrifft, erwartet Hörl 2015/16 einen Recurring FFO knapp oberhalb der Guidance des Unternehmens bei 101 Millionen Euro. Zwar falle die laufende Rente ohne Verkaufsgewinne (FFO 1) bei der Buwog zwar niedriger aus als bei der deutschen Konkurrenz, steigende Beiträge aus dem Entwicklungsgeschäft und sehr profitable Verkäufe von Einzelwohnungen würden dies jedoch beim FFO 2 wieder wettmachen. Dadurch sei auch eine Bewertung leicht oberhalb des EPRA NAV von derzeit 18,46 Euro pro Aktie gerechtfertigt.
Für Hörl verspricht die klar formulierte Dividendenpolitik des Unternehmens von 0,69 Euro pro Aktie in den kommenden zwei Jahren weiterhin attraktive Renditen. Wie das Buwog-Management erklärt, sollte dann weiteres Dividendenwachstum in Abhängigkeit vom weiteren Wachstum des Recurring FFO der Gesellschaft dargestellt werden können. Zum Stichtag 31. Juli 2015 habe dies einer Rendite in der Höhe von 3,8 Prozent des EPRA Net Asset Values der Gesellschaft entsprochen sowie einer Rendite von 3,7 Prozent auf den Schlusskurs am 25. September 2015.
Die Immofinanz hält derzeit noch 38,5 Prozent der Anteile an der Buwog – die Betonung liegt auf „noch“, denn der Großaktionär hat wiederholt erklärt, sich von dem Paket trennen zu wollen. Am liebsten würde man die Anteile an einen strategischen Investor verkaufen. Für Beobachter ist dieser Schritt begrüßenswert, dadurch würde sich nämlich der Freefloat erhöhen, was die Aktie auch für große Institutionelle aus Gründen der Handelsliquidität attraktiver machen würde.
Um sich besser gegen Übernahmen zu schützen, hat die Buwog bei der Hauptversammlung im Juni die Übernahmeschwelle auf 20 Prozent gesenkt. Wie Hörl erklärt, müsste ein Einzelinvestor, der mehr kaufen wolle, eine Offerte für das gesamte Unternehmen abgeben. Eine Platzierung über die Börse würde auf kurze Sicht wahrscheinlich den Aktienkurs belasten, aber den Vorteil mit sich bringen, den Freefloat weiter zu erhöhen.
