Das Geschäftsmodell der Buwog basiert auf den drei Säulen Asset Management, Property Sales und Property Development. Das Bestandsportfolio umfasst derzeit 51.340 Einheiten und teilt sich jeweils ungefähr zur Hälfte auf Deutschland und Österreich auf. Der Fokus liegt auf Bundes- und Landeshauptstädten sowie Großstädten und stadtnahen Regionen. Mit 6,9 Prozent kann sich vor allem die Bruttomietrendite des Deutschland-Anteils sehen lassen. In Österreich werden immerhin 4,3 Prozent lukriert.
Ein nicht unerheblicher Teil des nachhaltigen Cashflows stammt jedenfalls aus dem laufenden Abverkauf des Altwohnungsbestands. Dabei werden ansehnliche Margen realisiert. Zur Veranschaulichung: In den ersten drei Quartalen des Geschäftsjahres 2015/16 wurden rund 449 Bestandseinheiten mit einer Marge von rund 58 Prozent auf den Fair Value verkauft sowie 385 über Blockverkäufe mit einer Marge von 10 Prozent auf den Fair Value. Mit einem Teil der Einnahmen werden Entwicklungen vorangetrieben – derzeit vor allem in den demografisch und wirtschaftlich starken Bundeshauptstädten Berlin und Wien.
Stichwort Entwicklungen. Die Development-Pipeline wuchs in den ersten drei Quartalen 2015/16 über Grundstückszukäufe um 40 Prozent auf ein Gesamtinvestitionsvolumen von 1,9 Milliarden Euro (6.500 Einheiten, Anm.) an. Allein in Wien und Berlin befinden sich derzeit insgesamt 1.266 Einheiten in Bau – und damit um starke 83 Prozent mehr als zum Vorjahreszeitraum. Seit ihrem Bestehen hat die Buwog allein in Österreich rund 35.000 Wohnungen fertiggestellt.
Im Segment Property Development werden – abhängig von der jeweiligen Markt- und Nachfragesituation – unterschiedliche Entwicklungsmodelle realisiert. Entwicklungsprojekte für private und institutionelle Investoren sowie für Eigennutzer entstehen im frei finanzierten Bereich. Im geförderten Wohnbaubereich werden Objekte wiederum entweder über den Verkauf oder die Vermietung – unter Einhaltung der Förderrichtlinien – verwertet. Nachdem sie in der Regel für mindestens zehn Jahre im Bestand gehalten werden, werden die geförderten Mietwohnungen entweder verkauft oder im Kernbestand gehalten.
Die Bilanz des inzwischen mehr als zweijährigen Börsendaseins – bekanntlich notiert die Buwog nach ihrem Spin-off von der Immofinanz seit 2014 an den Börsen Wien, Frankfurt und Warschau – fällt jedenfalls durchaus positiv aus. Der Aktienkurs hat sich seitdem nahezu verdoppelt. Anfang Juni hat die Immofinanz 18,5 Millionen Buwog-Aktien um 352 Millionen Euro an den Finanzinvestor Sapinda verkauft. Letztere versilberte das Aktienpaket wenig später wieder und realisierte damit – wie kolportiert wurde – einen Gewinn von 25 Millionen Euro.
Für Martin Rupp, Fondsmanager bei der 3 Banken-Generali Investmentgesellschaft, ist die Aktie des reinen Wohnspezialisten ein „solider Bondproxy mit einer Dividende, die gut durch den nachhaltigen Cashflow getragen ist“. Was das Kurspotenzial betreffe, würden „die Bäume zwar nicht mehr in den Himmel wachsen“, die rund 3,5 bis 4 Prozent Dividendenrendite sei dafür aber relativ sicher.
Die operative Entwicklung in den ersten drei Quartalen des Geschäftsjahres 2015/16 kann jedenfalls als durchaus solide umschrieben werden. So stieg etwa das EBIT um 29 Prozent auf 253 Millionen, der EPRA NAV (Net Asset Value) legte um 11 Prozent auf 19,21 pro Aktie zu. Der Hintergrund: die starke Entwicklung der Aufwertungsgewinne. Der Recurring FFO lag allerdings mit 66 Millionen Euro unter dem Vorjahreswert, was großteils darauf zurückzuführen war, dass im Segment Property Development kaum Projekte fertiggestellt oder verkauft wurden.
Experten machen sich jedenfalls nicht wirklich Sorgen bezüglich des Rückstands des Recurring FFOs. Sie verweisen darauf, dass im vierten Quartal gleich mehrere Projekte in Wien und Berlin fertiggestellt werden sollen. Auch die Tatsache, dass das Unternehmen zum Ende des dritten Quartals an der Guidance – konkret: der Recurring FFO soll bis zum Ende des Geschäftsjahres auf 98 bis 100 Millionen Euro ansteigen – festhielt, kann durchaus als gutes Zeichen gedeutet werden.
Analysten sind gegenüber der Aktie überwiegend positiv eingestellt. Von den zehn Analysehäusern, die das Papier covern, empfehlen es derzeit sieben zum Kauf, eines zu Halten und jeweils eines zu Akkumulieren bzw. Übergewichten. Die Kursziele bewegen sich in einer Bandbreite zwischen 20,30 und 32,09 Euro, wobei der Durchschnitt bei 23,26 Euro liegt. Detail am Rande: Kurz vor Redaktionsschluss notierte die Aktie bei 22,46 Euro.
| Analyst | Empfehlung | Kursziel |
| Baader Bank | Buy | 25,00 |
| Bank of America Merrill Lynch | Buy | 21,50 |
| Barclays | Overweight | 22,70 |
| Berenberg | Buy | 22,00 |
| Deutsche Bank | Buy | 23,00 |
| Erste Bank | Accumulate | 21,50 |
| HSBC | Buy | 32,90 |
| Kepler Cheuvreux | Buy | 22,00 |
| M.M. Warburg Bank | Buy | 24,70 |
| Raiffeisen Centrobank | Hold | 20,30 |
| Durchschnitt | 23,56 |
