Die CA Immo ist ein voll integriertes Immobilienunternehmen mit den zwei Kerngeschäftsfeldern Bestandsimmobilien und Projektentwicklung – ein Fokus gilt dabei hochwertigen und ertragsstarken Büroimmobilien in zentraleuropäischen Bestlagen. Derzeit liegt der Büroanteil im 3,6 Milliarden Euro schweren Portfolio des Unternehmens bei rund 80 Prozent – Tendenz weiter steigend, denn im Rahmen der Strategie 2015-2018 soll dieser weiter ausgebaut werden. Nicht-strategische Immobilien, wie vor allem osteuropäische Logistikimmobilien, sollen dagegen verkauft werden.
Stichwort: Strategie 2015-2018. Ziel des Unternehmens ist es unter anderem auch, den Deutschland-Anteil im Portfolio in den kommenden Jahren weiter auszubauen und dort eigene Entwicklungen voranzutreiben. Letztere versprechen auch höhere Renditen als jene, die mit Zukäufen erzielt werden können. Die Erlöse werden wiederum in Core-Immobilien investiert. Derzeit zeichnen Deutschland und Österreich für einen Portfolioanteil von rund 63 % verantwortlich. Die restlichen 37 Prozent teilen sich auf die CEE-Länder Tschechien, Polen, Ungarn und Rumänien auf.
In den vergangenen Jahren hat das Unternehmen jedenfalls einige Verbesserungen umgesetzt. Im Rahmen der Umsetzung der Strategie 2012-2015 wurde etwa die Eigenkapitalquote von rund 30 Prozent auf 53 Prozent (Stand Ende 2014) gesteigert und das Loan-to-Value-Verhältnis von 58 Prozent auf 39 Prozent reduziert. Gleichzeitig konnten über die Straffung der Unternehmensstruktur die administrativen Kosten um 20 Prozent gesenkt und durch die Reduktion von Minderheiten auf Objektebene die operative Effizienz erhöht werden.
Die Folge der genannten Maßnahmen: Im Geschäftsjahr 2014 konnte der höchste FFO der Unternehmensgeschichte erzielt werden. Auch der Markt goutierte die erfolgreiche Umsetzung der Strategie: In den letzten drei Jahren legte die Aktie eine Performance von rund +80 Prozent hin. Auf weniger Freude unter den Anlegern stieß dagegen der in diesem Frühjahr ausgetragene Übernahmepoker mit der Immofinanz. Was mit dem rund 5 Prozent Anteil am Konkurrenten passieren soll, steht derzeit nicht fest. Laut dem Management würden mehrere Möglichkeiten geprüft werden.
Thomas Neuhold, Head of Austrian Equity Research bei Kepler Cheuvreux, empfiehlt, die Aktie der CA Immo aktuell zu halten – auch wenn er einräumt, dass das Unternehmen in den letzten Jahren seine Hausaufgaben gemacht habe und den Cashflow sukzessive verbessern konnte. „Dass sich der Cashflow weiter verbessert und auch die Finanzierungskosten zurückgehen, ist im Kurs bereits fast eingepreist“, sagt er. Nachsatz des Experten: „Das weiß der Markt bereits.“
Wie viel Kurspotenzial ist wirklich noch gegeben? Im bisherigen Jahresverlauf hat die Aktie um fast 8 Prozent zugelegt, was doch um einiges unter den +20 Prozent liegt, die für 2014 zu Buche stehen. Kurz vor Redaktionsschluss notiert die Aktie mit 18,48 Euro bereits leicht über Neuholds Kursziel von 18 Euro. Andere Analysehäuser sehen durchaus noch ein wenig Aufwärtspotenzial: Stefan Scharff, Analyst bei SRC Research, hat derzeit ein Kursziel von 21 Euro ausgesprochen. Seine Empfehlung: kaufen.
„Zuletzt ist es gelungen in Deutschland das eine oder andere Grundstück zu guten Konditionen zu verkaufen, um die Einnahmen in neue Projekte und Grundstücke zu investieren – beides aber in überschaubarem Rahmen“, so Neuhold weiter. Positiv für die Zukunft: Grundstücke, die sich in Widmungsverfahren befinden bzw. Liegenschaftsreserven in Bestlagen im Wert von rund 400 Millionen Euro versprechen jedenfalls ein ansehnliches Ertragspotenzial, das sich in den kommenden Jahren realisieren lässt.
„Insgesamt läuft der Immobilienmarkt wegen der niedrigen Zinsen weiter sehr gut – auch das Entwicklungsgeschäft“, so Neuhold. Er glaube aber, dass das Wohnsegment sowohl in Deutschland als auch in Österreich wegen des Mietsteigerungspotenzials sowie des besseren Risikoprofils attraktiver sei als das Bürosegment. Aufgrund ihres hohen Deutschland-Anteils im Portfolio sei die Ausgangslage der CA Immo allerdings deutlich besser als jene der Konkurrentin Immofinanz.
Positiv sehen Experten jedenfalls die Guidance, die das Unternehmen Ende August abgegeben hat. Bis 2018 soll der FFO auf 100 Millionen Euro ansteigen. Eine nicht unwesentliche Rolle spielen in diesem Zusammenhang die sinkenden Finanzierungskosten. Ebenfalls positiv: Auf mittlere Sicht sollen 2,5 Prozent des NAV an die Aktionäre ausgeschüttet werden. Die aktuelle Dividendenrendite von etwas mehr als 3 Prozent kann sich im Übrigen auch durchaus sehen lassen.
