Die Kernkompetenz der 1987 gegründeten CA Immo ist die Entwicklung und die Bewirtschaftung von Büroimmobilien in Zentral- und Osteuropa. Ein Fokus liegt dabei auf Österreich, Deutschland, Polen, Ungarn, Tschechien, die Slowakei und Rumänien. Während sich das Unternehmen in Deutschland auf Berlin, Frankfurt und München konzentriert – Ausnahmen stellen Projekte in den Sekundärstädten Düsseldorf, Mainz und Regensburg dar – ist man in den CEE-Märkten ausschließlich in Hauptstädten aktiv.
Die Strategie 2012 – 2015 wurde jedenfalls erfolgreich umgesetzt. So wurde die Eigenkapitalquote von 30 auf starke 53 Prozent gesteigert und das Loan-to-Value-Verhältnis von 58 auf 37 Prozent verbessert. Gleichzeitig wurden sowohl der Anteil des Kernprodukts Core-Büroimmobilien im Portfolio (aktuell: 85 Prozent) und die Vermietungsquote (93 Prozent) gesteigert. Darüber hinaus konnten über die Straffung der Unternehmensstruktur die administrativen Kosten um 20 Prozent verringert werden.
Im Rahmen der Strategie 2015 – 2017 sollen der Verkauf nicht strategischer Immobilien vorangetrieben und die Finanzierungsstruktur weiter optimiert werden. Während selektive Zukäufe für Wachstumsimpulse sorgen sollen, bleibt der wesentliche Treiber jedoch die Entwicklung und Übernahme von Core-Immobilien. Stichwort: Entwicklung. Hier ist die CA Immo derzeit vor allem in Deutschland auffallend aktiv, was angesichts des dort boomenden Immobilienmarktes nicht die schlechteste Entscheidung ist.
Ein besonderer strategischer Vorteil gegenüber der Konkurrenz sind in Deutschland sicherlich die Grundstücksreserven. Diese ermöglichen laut CEO Frank Nickel in den nächsten drei bis fünf Jahren ein Projektvolumen mit rund 800.000 Quadratmetern an Nutzfläche. Der geschätzte Wert dieser Projekte nach Fertigstellung: über 2 Milliarden Euro. „Wir können für den eigenen Bestand oder Dritte entwickeln oder auch Grundstücke verkaufen“, so der CEO zu den Möglichkeiten, die die deutsche Landbank eröffnet.
Nachdem das Management im März auf die Frage, was denn mit dem Anteil an der Immofinanz passieren soll, meinte, sich sämtliche Optionen offen zu halten, folgte wenig später der Paukenschlag: Die Immofinanz sicherte sich den 26-Prozent-Anteil der russischen O1-Gruppe an der CA Immo. Nun steht die Fusion der heimischen Immobiliengesellschaften auf der Agenda – ein Schritt, den beide Managements als sinnvoll anpriesen. Tatsächlich dürfte das Synergiepotenzial signifikant sein.
Die ersten sechs Monate des aktuellen Geschäftsjahres verliefen für die CA Immo positiv: So konnten sowohl die gestiegenen Netto-Mieteinnahmen (19 Prozent auf 72 Millionen Euro) als auch der überproportionale Anstieg des cash-getriebenen operativen Ergebnisses (22 Prozent auf 61 Millionen Euro) überzeugen. „Bei beiden Kennzahlen war es zudem erfreulich, dass das zweite Quartal noch ein gutes Stück besser ausfiel als das Auftaktsquartal des Jahres“, so Stefan Scharff, Analyst bei SRC Research.
Mehr als doppelt so hoch wie im Vorjahreszeitraum, fiel mit 113 Millionen Euro das Bewertungsergbnis aus. Dahinter stünden die gute Vermietungssituation und die allgemeine Yield Compression in Deutschland, so Scharff. Positiv hervorzuheben ist auch, dass es – einhergehend mit einem deutlichen Rückgang der Finanzierungskosten von 30 Prozent auf nur noch 22 Millionen Euro – gelang, den Vorsteuergewinn auf über 137 Millionen Euro zu verdoppeln.
Was den FFO I betrifft, gelang ein deutlicher Anstieg der cash-getriebenen Erlöse um 16 Prozent auf 44 Millionen Euro. „Das macht uns sehr optimistisch, dass die Gesellschaft für das Gesamtjahr 2016 das eigene Ziel einer 10-prozentigen Steigerung gegenüber dem Vorjahr erreichen oder sogar leicht übertreffen sollte“, so Scharff. Nach dem guten ersten Halbjahr hat der Analyst im Übrigen seine Prognose für den 2016er Nettogewinn von 147 auf knapp 178 Millionen Euro erhöht und seine Kaufempfehlung erneuert.
„Trotz der sehr guten Portfolioqualität und der ansprechenden Developments in Top-Lagen in Berlin, München und Frankfurt notiert die Aktie noch deutlich unter NAV (Net ASet Value)“, so Scharff weiter. Sein Kursziel von 21 Euro bestätigt der SRC-Experte ebenfalls. Dieses werde unter anderem vom EPRA Triple-NAV je Aktie gestützt, der in den ersten sechs Monaten von 22,69 auf 23,61 geklettert sei. Was die Kursentwicklung der Aktie betrifft, steht Year-to-date ein Minus von 2,35 Prozent zu Buche, auf eine Einjahressicht sind es -4,64 Prozent. Angesichts der Performance über die vergangenen drei Jahre (+74,47 Prozent) dürfte sich die Enttäuschung der Aktionäre über die vorübergehende Durststrecke jedenfalls in Grenzen halten.
| Analyst | Empfehlung | Kursziel |
| Baader Bank | Buy | 18,00 |
| Deutsche Bank | Buy | 22,00 |
| Erste Group | Buy | 19,50 |
| Goldman Sachs | Neutral | 16,40 |
| HSBC | Neutral | 18,60 |
| Kepler Chevreux | Buy | 19,00 |
| Raiffeisen Centrobank | Buy | 19,60 |
| SCR Research | Buy | 21,00 |
| Wood & Company | Hold | 17,70 |
| Durchschnitt | 19,09 |
