Nach zwei Jahren wirtschaftlicher Turbulenzen zeigt der Markt erste Anzeichen der Stabilisierung, wobei das Umfeld weiterhin herausfordernd bleibt. Für 2025 wird ein BIP-Rückgang von nur noch 0,1 Prozent erwartet, und die Inflation hat sich auf 2,9 Prozent abgeschwächt. Der private Konsum wird laut Experten leicht wachsen. Wie sich diese Rahmenbedingungen auf den Retail-Sektor auswirken, zeigt der aktuelle Retailmarktbericht 2025 von CBRE.
Leichtes Umsatzwachstum, Gewinner und Verlierer
Im Jahr 2024 stieg der Umsatz im Einzelhandel inflationsbereinigt um 0,5 Prozent. Die zentralen Themen bleiben Rentabilität und Kostendruck. Walter Wölfler, Head of Agency & Sector Retail Austria bei CBRE, erklärt, dass gestiegene Löhne auf eine gedämpfte Nachfrage treffen. Dies führt zu mehr Insolvenzen und sinkenden Beschäftigungszahlen, besonders im Sport- und Möbelhandel. Trotzdem bleibt Österreich für Mode- und Luxusmarken attraktiv. Im vergangenen Jahr traten 18 neue Marken in den Markt ein, darunter fünf Luxusmarken wie Van Cleef & Arpels und Stone Island.
Zu den Gewinnern zählen die Gastronomie, Dienstleistungsangebote und Lebensmittel. Die Gastronomie wuchs 2024 um 4,3 Prozent und übertraf damit das gesamte Einzelhandelswachstum. Auch Entertainment-Konzepte gewinnen als Frequenzbringer in Einkaufszentren an Bedeutung. Supermärkte verzeichneten ein inflationsbereinigtes Wachstum von 1,7 Prozent im Jahr 2024. Kleinere Marktteilnehmer wie Nah&Frisch oder Unimarkt leiden jedoch unter dem hohen Wettbewerbs- und Kostendruck, während Discounter weiter wachsen. Auch im Non-Food-Bereich profitieren Discounter von den Inflationsraten und der wirtschaftlichen Unsicherheit. Asiatische Online-Riesen wie Temu und Shein drängen zudem verstärkt auf den europäischen Markt, wobei die EU-Kommission bereits Maßnahmen zur Regulierung plant.
ESG & Investmentmarkt: Neue Dynamik
„Nachhaltigkeitszertifikate wie ÖGNI, DGNB, BREEAM und LEED sind mittlerweile auf dem österreichischen Einzelhandelsmarkt weit verbreitet“, sagt Elvis Penjo, Head of ESG bei CBRE. ESG gewinnt auch im Finanzierungsbereich an Bedeutung: Auf dem österreichischen Retailmarkt wurde eine Finanzierung aufgrund nicht erfüllter ESG-Kriterien abgesagt.
Der Einzelhandelsinvestmentmarkt war 2024 von einem massiven Angebotsmangel und einem zurückgehenden Transaktionsvolumen geprägt. Für 2025 wird jedoch eine Rückkehr zu mehr Dynamik erwartet, da das Marktumfeld stabiler wird. Lukas Schwarz, Head of Capital Markets bei CBRE, erläutert, dass mehrere Großtransaktionen von Einkaufs- und Fachmarktzentren in Vorbereitung sind, die sowohl nationale als auch internationale Investoren ansprechen dürften. Besonders Einzelhandelsobjekte mit einem Lebensmittelschwerpunkt gelten aufgrund ihrer Krisenresilienz als bevorzugte Investitionsziele.
Highstreet Wien: Touristen und Bevölkerungswachstum als Treiber
Wien bleibt die internationale Einkaufsmetropole des Landes. Die Stadt erreichte 2024 mit 18,9 Millionen Übernachtungen einen neuen Rekord und übertraf damit den bisherigen Höchstwert aus 2019. Das Luxussegment boomt, was durch zahlreiche Neueröffnungen im Hotelsektor belegt wird. Der wachsende Tourismus führt zu einer höheren Nachfrage nach Geschäften für Geschenkartikel und Souvenirs.
Die hohe Nachfrage einer kaufkräftigen Klientel zeigt sich in den Top-Lagen wie dem Graben und der Kärntner Straße, deren Passantenfrequenzen 2024 im Vergleich zu 2022 um bis zu 50 Prozent gestiegen sind. Zudem sind verschiedene Projektentwicklungen im Gange, wie das Kaufhaus Lamarr auf der Mariahilfer Straße und die umfassende Modernisierung des Kärntnerringhofs. Wegen der hohen Nachfrage nach Ladenflächen stieg die Spitzenmiete um 2,8 Prozent auf 370 Euro pro Quadratmeter pro Monat. Für kleinere Ladeneinheiten werden vereinzelt sogar höhere Mieten erzielt.
Bewegung in den Bundesländern
Auch in den anderen Landeshauptstädten gibt es im Retailmarkt weiterhin Veränderungen. Linz profitiert als eines der Industriezentren Österreichs von einer hohen Pro-Kopf-Kaufkraft. Die Leerstandsquote in der Innenstadt liegt mit 3,0 Prozent unter dem Landesdurchschnitt, doch einige Objekte wie die Passage Linz müssen neu positioniert werden. Graz hofft, durch die Fertigstellung der Innenstadtentlastung 2025 neue Impulse zu erhalten. Da es hier zu Mieterabgängen kommt, besteht Handlungsbedarf, um die Attraktivität der Innenstadt zu bewahren. Salzburg, das 2025 Linz in Bezug auf die höchste Pro-Kopf-Kaufkraft überholte, zeichnet sich durch hohe Frequenzen in der Altstadt, niedrigen Leerstand und zahlreiche neue Mieter aus.
