„In den vergangenen vier Wochen haben wir Geschäftsflächen im Ausmaß von rund 1500 Quadratmetern in der Salzburger Altstadt vermietet“, sagt Christoph Oßberger, Standortleiter Westösterreich des internationalen Immobiliendienstleisters CBRE.
Der stationäre Handel ist für die Attraktivität der Mozartstadt von großer Bedeutung. Umso mehr zeigt sich Oßberger von dem nunmehr „eliminierten Schmerzpunkt“ in der berühmten Getreidegasse erleichtert. „Fast zwei Jahre haben wir an dem Deal gearbeitet. Anfang Februar 2025 übernimmt ein internationales Konfektionslabel die aktuell leerstehenden Flächen“, sagt Oßberger. Allerdings werde die Vermittlung immer schwerer. Die Getreidegasse befindet sich nach wie vor im Wandel. Ohne ausgeklügeltes Vermietungskonzept sei die Ansiedelung nachhaltig erfolgreicher Mieter schwierig.
Der Wert des “klassischen Handwerks“ im Immobiliengeschäft steigt damit nach vielen Jahren der Goldgräberstimmung wieder rasant. „Aktives Asset Management ist der Schlüssel zum Erfolg. Man muss sich mit der Immobilie auseinandersetzen, Verträge prüfen, Gebäudeeigenschaften oder -besonderheiten kennen und profunde Kenntnis des Nutzerverhaltens haben“, sagt Oßberger. Darüber hinaus gelte es, immer am Ball zu bleiben. Denn generell verändern sich die Märkte laufend. So hat sich der Alte Markt als „Luxus-Quartier“ mit verstärkter Nachfrage im Bereich der hochpreisigen Konsumgüter-Hersteller etabliert. Nebenlagen wie beispielsweise die Franz-Joseph-Straße sind dagegen kaum gefragt. „Aktuell liegen die Innenstadt Geschäftsraum-Mieten in einer Bandbreite zwischen 50 Euro und 110 Euro pro Quadratmeter und Monat“, sagt Oßberger anlässlich des CBRE-Immofrühstücks im Hotel Sacher, zu dem zahlreiche heimische Branchenxperten geladen waren.
Salzburg profitiert gerade in den Segmenten Einzelhandel, Wohnen und Tourismus auch von seiner Lage am Rande des Großraums München. Besonders Logistikflächen erfreuen sich hoher internationaler Nachfrage. „Wobei die für regionale Verhältnisse überdimensionierten Flächenerfordernisse nur schwer zu erfüllen sind“, sagt Oßberger.
Die sozioökomisch starken Städte München und Salzburg sind zunehmend eng miteinander verbunden. „Die Lebensqualität ist gleichermaßen hoch. Jede Münchnerin und jeder Münchner kennt und schätzt Salzburg und umgekehrt verhält es sich ähnlich. Auch potenzielle Käufer schielen laufend mit einem Auge über die Landesgrenzen auf den jeweils anderen Markt, ergeben sich doch aufgrund zahlreicher Insolvenzen sowohl in München als auch in Salzburg gute Chancen für eigenkapitalstarke Investoren mit schnellen Entscheidungswegen“, sagt Stefan Striedl, Managing Director von CBRE in München.
Das Wichtigste aber aus der Perspektive Salzburgs, ist die Zugkraft der bayrischen Hauptstadt: „Wir stehen in München vor einem neuen Aufschwung. Die Metropolregion hat die Krise gut überstanden und besticht langfristig durch seine Attraktivität für nationale und internationale Unternehmen verschiedenster Branchen”, analysiert Striedl und ergänzt: „Die Fundamentaldaten stimmen, weshalb auch die Aussichten für den gerade am Beginn stehenden, neuen Immobilienzyklus vielversprechend sind.“
In nahezu allen Assetklassen sind die Prognosen der bayrischen Hauptstadt positiv. Der Nachfrageüberhang beim Wohnen nimmt aufgrund des anhaltenden Bevölkerungswachstums und der nach wie vor eingeschränkten Bautätigkeit weiter zu. Auf dem Bürovermietungsmarkt verzeichnen die Research-Spezialisten von CBRE die sukzessive Rückkehr größerer Nutzerabschlüsse. Sowohl die Spitzen- als auch die Durchschnittsmieten konnten zulegen. So steig die nominale Spitzenmiete im Bereich der erweiterten Münchner Altstadt auf 55 Euro pro Quadratmeter, was einem Plus von 18 Prozent zum Vorjahreswert entspricht.
Auch auf dem Investmentmarkt kehrt nach einigen schwachen Jahren langsam der Optimismus zurück. „Die jüngst erfolgten Zinssenkungen tragen zur weiteren Stabilisierung bei“, sagt Striedl. Zudem sei das Vertrauen in die langfristige Performance der Assetklasse Büro unter realistischer Betrachtung der Risiken zunehmend wieder vorhanden. Daher sei jetzt auch die Gelegenheit „goldrichtig“, um die Chancen im neuen Zyklus zu nutzen, so Striedl.
Wenngleich ein gewisses Maß an Unsicherheit für die Immobilienbranche gekommen ist, um zu bleiben. Ein gutes Beispiel hierfür ist die intensive, noch keineswegs abgeschlossene Diskussion über den Einsatz von Home-Office oder aber immer neue Richtlinien und Verordnungen aus dem Titel ESG. So findet beispielsweise die EU-Taxonomie zunehmend Einzug in die Finanzflüsse. „Nicht alle Immobilienunternehmen wissen genau, wie damit umzugehen ist“, sagt Elvis Penjo, Teamlead ESG bei CBRE. Um einen raschen Überblick des Status quo zu erhalten, bietet CBRE einen so genannten „Taxo Check“ inklusive „Klimaschutzfahrplan“ an.
