Der deutsche Markt für Industrie- und Logistikimmobilien hat im ersten Halbjahr 2025 rund 2,9 Millionen Quadratmeter umgesetzt – ein Anstieg um 12 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Mehr als die Hälfte des Flächenumsatzes (56 Prozent) fiel ins zweite Quartal. Regional zeigte sich ein unterschiedliches Bild. Insgesamt fanden 57 Prozent der Abschlüsse in Bestandsimmobilien statt. Insbesondere kleinere Flächen bis 3.000 Quadratmeter wurden dort häufig angemietet (72 Prozent). Größere Abschlüsse über 10.000 Quadratmeter entfielen überwiegend auf Neubauten (ebenfalls 72 Prozent).
Die acht wichtigsten Logistikregionen in Deutschland waren für 43 Prozent des Gesamtflächenumsatzes verantwortlich und kamen auf rund 1,3 Millionen Quadratmeter. Das bedeutet ein Plus von 31 Prozent zum Vorjahreszeitraum. Damit liegen die Top-8-Märkte nur knapp unter dem Fünfjahresdurchschnitt (3 Prozent).
„Das insgesamt positive Ergebnis auf dem Vermietungsmarkt resultiert vor allem aus der spürbar höheren Dynamik im zweiten Quartal. Gleichzeitig ist die Anzahl der Abschlüsse mit 256 im ersten Halbjahr 2025 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (257) fast gleich geblieben. Folglich haben wieder mehr Abschlüsse im großflächigen Bereich stattgefunden, wodurch die Durchschnittsgröße pro Abschluss gestiegen ist und derzeit bei rund 4.900 Quadratmetern liegt. Auch wenn die Nachfrage und die Entscheidungsfreudigkeit der Unternehmer insgesamt weiterhin etwas gedämpft ist, sehen wir, dass die Anfragen sowohl im Light-Industrial- als auch im Big-Box-Bereich wieder leicht ansteigen.“—Steffen Sauer, Head of Industrial & Logistics Letting bei Colliers in Deutschland.
In fünf der acht Regionen stieg der Flächenumsatz im Vergleich zum Vorjahr, meist durch großvolumige Abschlüsse. Frankfurt erreichte mit 279.900 Quadratmetern das höchste Volumen unter den Top-Märkten und hatte damit einen Anteil von 22 Prozent. Berlin verzeichnete den stärksten Anstieg gegenüber dem Vorjahr – plus 95 Prozent – vor allem dank eines großen Eigennutzerabschlusses im zweiten Quartal. München dagegen verlor 46 Prozent beim Flächenumsatz, konnte den Vermietungsumsatz aber um 26 Prozent steigern.
Ein Drittel aller Abschlüsse entfiel auf Flächen zwischen 1.000 und 3.000 Quadratmetern – dieser Anteil entsprach jedoch nur 12 Prozent des Flächenumsatzes. Abschlüsse über 10.000 Quadratmeter machten zwar nur 11 Prozent der Vertragsabschlüsse aus, sie waren aber für fast die Hälfte des Flächenumsatzes verantwortlich. In Berlin und Leipzig gab es größere Abschlüsse ausschließlich im Neubausegment, was vor allem an der guten Flächenverfügbarkeit liegt. So plant Netto in Kremmen bei Berlin eine neue Logistikanlage mit rund 60.000 Quadratmetern. In Leipzig wurde eine Logistikfläche von 50.000 Quadratmetern an einen Logistikdienstleister vermietet – die Immobilie befindet sich derzeit im Bau.
Mit einem Anteil von 40 Prozent stellten Logistikdienstleister die größte Nutzergruppe dar, gefolgt vom Handel mit 26 Prozent und dem produzierenden Gewerbe mit 19 Prozent.
Sauer erklärt: „Wir beobachten jedes Quartal das Kopf-an-Kopf-Rennen zwischen Handelsunternehmen und Logistikdienstleistern, die ähnliche Objekte nachfragen. Aktuell sehen wir in einigen Regionen attraktive Projektentwicklungen, die für beide Nutzergruppen interessant sind. In den letzten Monaten konnten sich vor allem die Logistikdienstleister mehr großvolumige Abschlüsse sichern. Bis Ende des Jahres rechnen wir jedoch damit, dass Handelsunternehmen wieder mehr Anteile gewinnen. Aktuell registrieren wir eine deutlich gestiegene Nachfrage seitens asiatischer Unternehmen, insbesondere aus dem E-Commerce-Bereich. Dies wird einen relevanten Einfluss auf das Vermietungsgeschehen bis Ende des Jahres haben.“
In den Top-8-Regionen stiegen die Durchschnittsmieten im Vergleich zum Vorjahr um 5 Prozent, die Spitzenmieten um 3 Prozent. München bleibt mit 9,80 Euro pro Quadratmeter der teuerste Standort. Auf dem zweiten Platz liegen Düsseldorf, Hamburg und Stuttgart mit jeweils 8,50 Euro. In Düsseldorf stiegen die Mieten um 8 Prozent – damit könnten sie andere Regionen bald überholen.
„Das Mietwachstum über alle Top-8-Standorte hat sich in den letzten zwei Jahren verlangsamt. Seit dem vierten Quartal 2024 sehen wir jedoch eine Stabilisierung des Mietwachstums bei durchschnittlich 3 Prozent bei den Spitzen- bzw. 5 Prozent bei den Durchschnittsmieten. Aufgrund attraktiver Incentive-Pakete von bis zu einem Monat mietfrei pro Mietvertragsjahr, fallen die Mieten effektiv insgesamt jedoch niedriger aus. Die wirtschaftlichen Unsicherheiten haben zu weniger Planbarkeit bei Aufträgen von Logistikdienstleistern und Produktionsunternehmen geführt, sodass wir eine steigende Nachfrage nach Mietverträgen im kurz- bis mittelfristigen Bereich beobachten. An Standorten wie Düsseldorf und Frankfurt werden wir auch in den nächsten Monaten Mietwachstumspotentiale sehen, ausgelöst durch die weiterhin hohen Angebotsmieten. In den Regionen Berlin und Leipzig ist es zunächst erforderlich einen Teil des großen Flächenangebots zu absorbieren, um weiteres Mietwachstum zu ermöglichen. Dies zeigt, dass die regionale Betrachtung besonders wichtig ist.“—Steffen Sauer, Head of Industrial & Logistics Letting bei Colliers in Deutschland.
