In Deutschland wurden im ersten Halbjahr 2025 Immobilien im Wert von 15,2 Milliarden Euro gehandelt. Das liegt rund 2,0 Prozent unter dem Wert des Vorjahres. Von diesem Gesamtvolumen entfielen 10,9 Milliarden Euro auf Gewerbeimmobilien und 4,3 Milliarden Euro auf Wohnimmobilien ab zehn Einheiten. Während sich der Wohnimmobilienmarkt auf Vorjahresniveau stabil zeigt, sorgte das Ausbleiben größerer Einzel- und Portfoliotransaktionen im zweiten Quartal für ein Minus von 5,0 Prozent bei Gewerbeimmobilien.
Längere Transaktionsprozesse
Trotz eines ordentlichen Starts ins Jahr war das zweite Quartal von einer Verlagerung vieler großer Deals in die zweite Jahreshälfte geprägt. Die meisten Transaktionen lagen zwischen 20 und 70 Millionen Euro und machten rund 43 Prozent der Deals im Quartal aus.
„Institutionelle Investoren sind weiterhin damit beschäftigt, ihre Portfoliostrategie auszuloten und Strategien für die Portfoliobereinigung umzusetzen, während internationales Kapital sich bietende Marktchancen wieder intensiver unter die Lupe nimmt. Die Verunsicherung auf geopolitischer und konjunktureller Ebene hat in den letzten Monaten für eine gewisse Bremswirkung gesorgt, dennoch haben Value-Add-Investments zuletzt weiter an Bedeutung gewonnen. Vor allem im Bürobereich ist seit 2024 ein Comeback bei Value-Add-Investoren feststellbar, die durch antizyklisches Handeln Marktopportunitäten nutzen.“—Michael R. Baumann, Head of Capital Markets Germany bei Colliers.
Top-7-Städte schwächeln bei Großtransaktionen
In den sieben größten Investmentmärkten Deutschlands fehlt weiterhin die Dynamik bei großvolumigen Deals. Der Marktanteil dieser Städte liegt nur bei 34 Prozent des gewerblichen Transaktionsvolumens – deutlich unter dem langjährigen Schnitt von 50 Prozent und 6 Prozentpunkte weniger als im ersten Quartal.
Baumann kommentiert: „Das Zusammenspiel aus dem Rückgang der Transaktionsgrößen, dem vergleichsweise hohen Preisniveau in den Top-Märkten in Kombination mit einem veränderten Risikoverhalten und der stärkeren Marktfragmentierung führen dazu, dass Investoren kleinere Investmentvolumina mit geringeren Einstiegspreisen bevorzugen.“
In den vergangenen drei Monaten gab es in den Top-7-Städten nur zwei Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich – das Steigenberger Hotel am Kanzleramt in Berlin und das Mandarin Oriental in München. Berlin liegt mit 1,1 Milliarden Euro vorn, gefolgt von München (985 Mio. Euro) und Hamburg (788 Mio. Euro).
Käufergruppen: Eigennutzer vorn – internationales Kapital nimmt zu
Eigennutzer und Vermögensverwalter stellen mit jeweils rund 23 Prozent die stärksten Käufergruppen. Dahinter folgen Privatinvestoren und Family Offices mit knapp 16 Prozent. Der Markt ist von geringerem Wettbewerb geprägt, was langfristig orientierten Käufern entgegenkommt.
Vermögensverwalter tätigen vor allem Investitionen für Sondermandate im Core- und Core-Plus-Bereich. Institutionelle Fonds zeigen mit 10 Prozent nur selektives Engagement. Pensionskassen und Versicherungen treten kaum in Erscheinung (2 Prozent), was am aktuellen Zinsumfeld und stabilen Immobilienquoten liegt.
Internationales Kapital macht inzwischen 47 Prozent des Gesamtmarkts aus, in den Top 7 allerdings nur 32 Prozent. Es gibt erste Anzeichen, dass ausländische Investoren Deutschland wieder als attraktiven Markt sehen – sowohl im Wohn- als auch im Gewerbesegment.
Nutzungsarten: Einzelhandel vor Büro, Logistik auf Platz drei
Eine Sonderübernahme im Einzelhandel sorgt dafür, dass dieser Sektor mit 24 Prozent Marktanteil knapp vor Büroimmobilien (22 Prozent) liegt. Industrie und Logistik folgen ebenfalls mit etwa 22 Prozent. Die ungewöhnliche Reihenfolge ist eher das Resultat einzelner Sondereffekte als eines flächendeckenden Trends.
Single Deals machen rund 76 Prozent des Gesamtvolumens aus, Portfolioverkäufe nur 24 Prozent.
Spitzenrenditen: Stabil trotz Zinsumfeld
Die Spitzenrenditen in den sieben größten Märkten blieben stabil. Im Bürosegment reichen sie von 4,50 Prozent in München bis 5,00 Prozent in Düsseldorf und Köln. Frankfurt liegt bei 4,95 Prozent, Berlin bei 4,90 Prozent, Hamburg und Stuttgart bei 4,80 Prozent.
Trotz der achten Leitzinssenkung durch die EZB ist der Einfluss auf die Immobilienfinanzierung gering. Viele Marktteilnehmer bleiben zurückhaltend – Gründe sind konjunkturelle Unsicherheiten, geopolitische Spannungen und regulatorische Vorgaben.
Langfristige Referenzzinsen wie SWAP-Sätze oder zehnjährige Bundesanleihen stiegen zuletzt leicht, während der kurzfristige EURIBOR weiter sank. Das Resultat ist eine Seitwärtsbewegung der Spitzenrenditen – weder mit Aufwärts- noch Abwärtsdruck.
Ausblick: Stabilisierung setzt sich fort – Interesse steigt, Rahmenbedingungen bleiben schwierig
„Nach einem Jahresauftakt mit spürbarem Schwung – getragen auch unter anderem durch Überhänge aus dem Vorjahr – hat sich die Transaktionsintensität im weiteren Verlauf des ersten Halbjahres wieder etwas abgeschwächt. Die Rahmenbedingungen bleiben herausfordernd, etwa durch Zinsvolatilität, geopolitische Unsicherheiten und eine zurückhaltende Kreditvergabe. Dennoch beobachten wir, dass das Kaufinteresse – insbesondere institutioneller Investoren – langsam, aber stetig zurückkehrt. Spannend ist zudem, dass aktuelle Unsicherheiten in den USA den Fokus internationaler Anleger verstärkt auf Europa und Deutschland lenken können. Deutschland gilt weiterhin als sicherer Anlagehafen – und nach den deutlichen Preisrückgängen der vergangenen Jahre eröffnen sich hier nun wieder attraktive Einstiegschancen. Für das zweite Halbjahr, das traditionell von höherer Marktdynamik geprägt ist, erwarten wir eine Zunahme von Transaktionen. Auch marktbelebende Faktoren wie bessere Finanzierungsbedingungen oder regulatorische Stabilität könnten zusätzliche Impulse liefern. Trotz dieser positiven Signale rechnen wir – mit Blick auf das Gesamtjahr – weiterhin mit einem gewerblichen Transaktionsvolumen von unter 30 Milliarden Euro in Richtung 25 Milliarden Euro.“—Michael R. Baumann, Head of Capital Markets Germany bei Colliers.
