Nach Angaben von Colliers erreichte das institutionelle Wohninvestmentsegment im ersten Halbjahr 2025 ein Transaktionsvolumen von rund 4,3 Milliarden Euro – 8 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum, in dem 4,0 Milliarden Euro verzeichnet wurden. Mit 1,9 Milliarden Euro im zweiten Quartal lag das Ergebnis dennoch fast 24 Prozent unter dem des ersten Quartals. Das schwächere Ergebnis des zweiten Quartals ist darauf zurückzuführen, dass mit 69 Transaktionen weniger Kauffälle am Markt registriert wurden als im Vorquartal (80 Kauffälle).
Dennoch bleibt die Stimmung am Wohninvestmentmarkt positiv, was sich unter anderem in neun Großdeals mit einem Volumen von jeweils über 100 Millionen Euro widerspiegelt – darunter ein Wohnportfolio in Nord- und Westdeutschland, das von der ZBI-Gruppe an Net Zero Properties für rund eine halbe Milliarde Euro veräußert wurde. Diese Transaktionen trugen entscheidend zu einem guten Halbjahresergebnis bei, da allein 50 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens – insgesamt 2,2 Milliarden Euro – auf großvolumige Abschlüsse entfielen. Gleichzeitig entfiel auf nahezu jede zweite Transaktion ein Volumen zwischen 10 und 50 Millionen Euro. Die durchschnittliche Dealgröße kletterte damit auf 28,9 Millionen Euro. Zum Vergleich: Im Vorjahr dominierten noch kleinere Deals unter 10 Millionen Euro, mit einem Durchschnitt von 24,4 Millionen Euro. Der größte Abschluss in den ersten sechs Monaten des Jahres 2025 war dabei der Verkauf von 8.000 Wohnungen durch Union Investment an In-West Partners für rund 750 Millionen Euro.
Investitionsfokus verschiebt sich auf Standorte außerhalb der Top-7-Städte und Portfolios
Lag der Schwerpunkt der Investitionen im vergangenen Jahr noch auf den A-Städten, verlagert sich die Marktaktivität zunehmend auf die Metropolregionen und andere Großstädte. So entfielen nur 19 Prozent beziehungsweise 818 Millionen Euro auf die A-Städte. Innerhalb der Top-7-Städte waren Berlin (322 Millionen Euro), Düsseldorf (149 Millionen Euro) und München (142 Millionen Euro) die bevorzugten Investitionsziele. Darüber hinaus trugen Portfolios entscheidend zu einer Belebung des Marktes bei. 55 Prozent des Investmentumsatzes entfielen auf Portfoliotransaktionen (Vorjahreszeitraum 43 Prozent). Allein im zweiten Quartal betrug der Investmentumsatz von Paketverkäufen im Wohnsegment 1,2 Milliarden Euro bzw. rund 62 Prozent und trieb den deutschen Investmentmarkt insgesamt an.
Stabile Renditen und hohes Investoreninteresse
Auf der Investorenseite liegt das Interesse weiterhin vor allem auf Bestandsimmobilien, doch auch die Nachfrage nach Forward Deals, Portfolios und Studentenwohnungen nimmt wieder zu. Die Zinssenkungen der EZB wirkten sich positiv auf den Markt aus, die Inflation hat sich auf das 2-Prozent-Ziel abgeschwächt und die Stimmung unter den Investoren ist überwiegend zuversichtlich. Positiv wird auf Investorenseite der Wohnungsbauturbo der neuen Bundesregierung bewertet, die den Fokus auf vereinfachte und deutlich schnellere Planungs- und Genehmigungsverfahren, die Förderung seriellen Bauens und die Einführung vereinfachter Gebäudetypen legt, während die Verlängerung der Mietpreisbremse kritisch bewertet wird.
Florian Tack, Head of Residential Germany bei Colliers, sagt: „Die Nachfrage nach Wohnimmobilien bleibt weiterhin hoch. Die positive Marktstimmung spiegelt sich in einer höheren Marktaktivität seit Jahresbeginn wider. Im Hintergrund beobachten wir eine besonders hohe Aktivität, die sich in einer Vielzahl von Pitches, Einwertungen und Investorennachfragen äußert. Die Investoren konzentrieren sich besonders auf großvolumige Bestandsportfolios, aber auch auf Value-Add-Immobilien und Core-Plus-Objekte. Vor allem institutionelle Investoren und Private Equity Fonds treten als Käufer auf. Gleichzeitig sehen wir mehr Verkäufe durch offene Fonds und Projektentwickler. In den ersten sechs Monaten des Jahres 2025 sehen wir weiterhin eine Stabilisierung der Rendite sowohl bei Bestands- als auch bei Neubauimmobilien. Die Rendite für Bestandsobjekte in den A-Städten zeigt sich stabil bei 3,85 Prozent, an anderen Standorten außerhalb der Top 7 bei 4,50 Prozent.“
Mietdynamik setzt sich fort, mit teils leicht schwächerer Dynamik
Das starke Mietwachstum der letzten Jahre setzt sich auch 2025 fort. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum stiegen die Angebotsmieten im Bestandssegment in den A-Städten um rund 4 Prozent und im Neubausegment um 6 Prozent – im Bestandssegment bedeutet dies seit langem eine leichte Abschwächung der Wachstumsraten. Die Durchschnittsmieten bei Neuvermietungen für Bestandswohnungen liegen in den A-Städten bei 16,45 Euro/m² und im Neubausegment bei 21,80 Euro/m². Einige Städte zeigten dabei eine besonders dynamische Mietpreisentwicklung in den letzten 12 Monaten. So verzeichneten Hamburg und Frankfurt jeweils einen Anstieg von 7 Prozent und Düsseldorf legte um 6 Prozent zu. Das höchste Mietpreisniveau liegt weiterhin in München mit 25,00 Euro/m², gefolgt von Hamburg (22,40 Euro/m²) und Frankfurt (21,40 Euro/m²).
„Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist im ersten Halbjahr 2025 gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres erneut gestiegen. Sie ist jedoch nicht mehr so hoch wie noch in den Jahren 2023 und 2024, als vor allem die Zuwanderung die Nachfrage antrieb. Auch wenn die Mietpreise jüngst teilweise eine etwas niedrigere Dynamik zeigten, erwarten wir besonders in den Top-7-Städten weiterhin ein nachhaltiges Mietwachstum, auch, da die Neubautätigkeit trotz Bauturbos vorerst auf niedrigem Niveau bleiben wird. Aufgrund des weiter zu erwartenden Bevölkerungswachstums vor allem in den Großstädten bleibt die Nachfrage auch zukünftig hoch – im Gesamtkontext ist daher von weiter steigenden Mieten auszugehen.“—Florian Tack - Head of Residential Germany bei Colliers
Ausblick: Hohe Marktaktivität im weiteren Jahresverlauf
Die positive Stimmung auf Investorenseite dürfte die Marktaktivität weiterhin hoch halten. Portfolios, Forward Deals und Value-Add-Bestände stehen weiterhin im Fokus. Das Sondervermögen von 500 Milliarden Euro für Infrastruktur und Wohnungsbau könnte durch höhere Kapitalmarktzinsen und teurere Baufinanzierungen zwar kurzfristig Investitionen bremsen, doch langfristig hätte sie eine stabilisierende Wirkung für den Wohnimmobilienmarkt. Auch die internationalen Entwicklungen könnten den Wohnungsmarkt spürbar beeinflussen. So könnte die Handelspolitik der USA zusätzlich die Rahmenbedingungen verschlechtern, indem neue Zölle Baumaterialien erhöhen, das Wirtschaftswachstum verlangsamen und die Inflation wieder erhöhen. Gleichzeitig sind Wohnimmobilien als reale Vermögenswerte wertstabil und bieten einen gewissen Inflationsschutz.
Vor diesem Hintergrund bleibt die Marktstimmung trotz Unsicherheiten insgesamt positiv, denn sie wird von einem kontinuierlichen Mietwachstum und der starken Nachfrage nach Bestandsobjekten getragen. Colliers rechnet mit einem weiteren positiven Jahresverlauf und hält ein Transaktionsvolumen von bis zu 12 Milliarden Euro für realistisch.
