Nach Angaben von Colliers wurden in den ersten drei Monaten des Jahres 2025 rund 2,5 Milliarden Euro im institutionellen Wohninvestmentsegment umgesetzt. Dies stellt eine Steigerung von 56 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum dar, in dem 1,6 Milliarden Euro verzeichnet wurden. Die Stimmung am Wohninvestmentmarkt bleibt weiterhin positiv, was sich auch in der Zahl der am Markt registrierten Kauffälle manifestiert – so wurden im ersten Quartal des Jahres 87 Transaktionen registriert, nach 72 im Vorjahresauftaktquartal.
Die Marktdynamik wurde stark von großvolumigen Transaktionen mit jeweils mehr als 100 Millionen Euro getragen, die 41 Prozent des Transaktionsvolumens bzw. eine Milliarde Euro ausmachten. Besonders hervorzuheben ist der Verkauf eines bundesweit allokierten Portfolios aus dem Bestand des Offenen Immobilienfonds UniImmo: Wohnen ZBI mit rund 8.000 Wohnungen für rund 750 Millionen Euro an die I-Wohnen Gruppe.
Wohninvestmentmarkt: Dynamik verlagert stärker auf Standorte außerhalb der Top-7-Städte
Die Marktdynamik weitet sich zum Jahresbeginn über die A-Städte hinaus auf kleinere Standorte aus. Dies spiegelt sich im Gesamttransaktionsvolumen wider: Nur 27 Prozent oder 670 Millionen Euro entfielen auf die A-Städte. Besonders gefragt waren Berlin (rund 346 Millionen Euro) und Düsseldorf (111 Millionen Euro) in den ersten drei Monaten des Jahres. Zu den marktprägenden Deals zählten in Berlin der Verkauf von 396 Wohnungen in der Reichsforschungssiedlung in Haselhorst und in Düsseldorf die Veräußerung von 167 Wohnungen durch Instone Real Estate für 80 Millionen Euro.
Stabile Renditen und positive Investorenstimmung
Auf der Investorenseite waren weiterhin vor allem Bestandsimmobilien gefragt, während die Nachfrage nach Forward Deals, Portfolios und Studentenwohnungen wieder zunahm. Die bisherigen Zinssenkungen der EZB wirkten sich zu Beginn des Jahres positiv auf den Markt aus, wobei das Finanzierungsumfeld ab März durch die Ankündigung des Sondervermögens und den damit verbundenen Anstieg der Renditen für Bundesanleihen wieder schwieriger wurde.
Florian Tack, Head of Residential Germany bei Colliers: „Wohnen bleibt als Nutzungsart stark nachgefragt. Die positive Marktstimmung spiegelt sich in der höheren Marktaktivität im Vergleich zum Vorjahreszeitraum wider. Wir beobachten neben mehr Transaktionen auch eine höhere Aktivität im Hintergrund, die sich in einer höheren Pitchaktivität, Mandaten und Investorenanfragen äußert. Besonders institutionelle Investoren und Family Offices treten als Käufer auf. Gleichzeitig sehen wir mehr Verkäufe durch Projektentwickler sowie offene Fonds. In den ersten drei Monaten des Jahres 2025 haben wir weiterhin eine Stabilisierung der Rendite sowohl bei Bestands- als auch bei Neubauimmobilien gesehen. Die Rendite für Bestandsobjekte in den A-Städten liegt bei 3,85 Prozent, an anderen Standorten außerhalb der Top 7 bei 4,50 Prozent“.
Mietdynamik hält auch 2025 an
Das starke Mietwachstum des letzten Jahres hat sich 2025 fortgesetzt. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum stiegen die Angebotsmieten im Bestandssegment in den A-Städten um etwa 6 Prozent und im Neubausegment um 5 Prozent. Die Durchschnittsmieten bei Neuvermietungen für Bestandswohnungen liegen in den A-Städten bei 16,75 Euro/m² und im Neubausegment bei 22,00 Euro/m². Einige Städte zeigten dabei eine besonders dynamische Mietpreisentwicklung in den letzten 12 Monaten. So verzeichnete Hamburg einen Anstieg von 8 Prozent, während Düsseldorf und Frankfurt jeweils um 7 Prozent zulegten. Im Neubausegment sticht Düsseldorf mit einem Anstieg von 22 Prozent gegenüber dem Vorjahr hervor, während Berlin mit 1 Prozent die geringste Dynamik verzeichnete. Das höchste Mietpreisniveau liegt weiterhin in München mit 24,80 Euro/m², gefolgt von Hamburg (22,75 Euro/m²) und Frankfurt (22,60 Euro/m²).
„Die deutlich gesunkene Angebotsmenge an zur Miete verfügbaren Wohnungen, sowohl im Bestand als auch im Neubau, wo sich das Angebot sogar halbiert hat, führt zu einem enormen Mietdruck in den A-Städten. Gleichzeitig steigt die Nachfrage weiter – angetrieben durch mehr Haushalte, Zuzug sowie rückläufigen Baugenehmigungen und Fertigstellungen.“—Florian Tack - Head of Residential Germany Colliers
Ausblick: Weiter hohe Marktaktivität im Jahresverlauf erwartet
Die positive Stimmung auf Investorenseite dürfte die Marktaktivität weiterhin hoch halten. Forwards Deals und Value-Add-Bestände rücken wieder verstärkt in den Fokus. Während die Preisfindung bei Value-Add-Beständen noch nicht abgeschlossen ist, wächst das Interesse der Bestandshalter, die diese zunehmend als Alternative zum Neubau in Betracht ziehen.
Obwohl die Langfristzinsen und Anleiherenditen seit Anfang März deutlich gestiegen sind, hat sich dies bislang nicht auf das Transaktionsgeschehen ausgewirkt. In den kommenden Quartalen könnte sich jedoch eine Eintrübung abzeichnen. Sollten sich die gestiegenen Finanzierungskosten verfestigen, dürfte dies insbesondere fremdfinanzierte Immobilieninvestments verstärkt unter Wirtschaftlichkeitsprüfungen stellen und die Phase des Abwartens verlängern.
Dennoch bleibt die Marktstimmung aufgrund des anhaltenden Mietwachstums und der hohen Nachfrage nach Bestandsimmobilien insgesamt positiv. Colliers erwartet für 2025 ein besseres Gesamtjahresergebnis als im Vorjahr, das bestenfalls bei rund 12 Milliarden Euro liegen könnte. Dieses wird jedoch maßgeblich von den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und der Entwicklung der Finanzierungsseite abhängen.
