Was gibt es aktuell Neues am Markt?
Franz Kollitsch: Wir sehen derzeit viele spannende Situationen im Bereich der konkursalen Verwertungen – gerade im größeren Maßstab und häufig an prominenten Lagen wie dem Ring. Diese Fälle sind grundsätzlich attraktiv, aber die Transaktionsstrukturen machen sie schwierig. Die Masseverwalter verlangen verbindliche Angebote in teils schwindelerregender Höhe, noch bevor man eine vollwertige Due Diligence durchführen oder eine saubere Finanzierung aufstellen kann.
Ein verbindliches Angebot ohne solide Fremdfinanzierung im Hintergrund abzugeben, ist realistisch fast nur für Barkäufer möglich. Banken geben keine verbindliche Finanzierungszusage, wenn der Angebotspreis noch im Fluss ist. Das führt dazu, dass sich seriöse Investoren schwertun, während riskantere Bieter sehr aggressive Abschläge verlangen. So entsteht ein System, das nie das optimale Ergebnis für die Masse erzielen kann.
Ist das Insolvenzrecht selbst das Problem – oder das System dahinter?
Das Insolvenzrecht an sich ist aus meiner Sicht nicht das Hauptproblem. Österreich hat zwar die Besonderheit, dass verbundene Konkurse getrennt abgewickelt werden können, aber die Masseverwalter sind längst geübt darin, sich abzustimmen. Die Schwierigkeit liegt vielmehr darin, dass man verbindliche Angebote abgeben muss, obwohl man weder die nötige Zeit noch die Exklusivität hat, eine komplexe Transaktion sauber vorzubereiten.
Man kann nicht Millionenbeträge in Due Diligence und Strukturen investieren, wenn am Ende noch jemand mit einem Schnellangebot im Gerichtskorridor vorbeimarschieren kann. Das passt bei kleinen Immobilien vielleicht, aber bei Assets im dreistelligen Millionenbereich ist das schlicht praxisfern.
Welche Assetklassen sind für Sie derzeit besonders interessant?
Wir konzentrieren uns aktuell auf zwei Bereiche: erstens auf Wohnbau – insbesondere Umnutzungen und Conversions von gewerblichen Immobilien in Wohnungen oder gemischt genutzte Projekte. Und zweitens auf innerstädtische Hotels, wo wir nach wie vor großes Potenzial sehen. Beide Bereiche haben trotz der aktuellen Marktbedingungen eine reale Zukunftsperspektive.
Viele Banken fürchten halbfertige Projekte. Können solche „Baustellenrisiken“ tatsächlich zum Problem werden?
In unserem Segment sehe ich praktisch keine halbfertigen Projekte, die wirklich mitten im Bau stecken geblieben sind. Die Objekte, die „stehen“, wurden in der Regel gar nicht erst begonnen, weil die Finanzierung der Frühphase – Grund und Entwicklung bis zur Baubewilligung – schon nicht mehr in den Markt passt.
In einer geordneten Projektstruktur beginnt niemand zu bauen, ohne dass das Projekt vollständig ausfinanziert ist. Dass einem Bauträger mitten im Bau das Geld ausgeht, halte ich – wenn nicht grob unprofessionell oder zweckwidrig gearbeitet wurde – für nahezu ausgeschlossen.
Haben die Banken in den letzten Jahren zu sehr weggesehen?
Nein, das würde ich nicht sagen. Niemand konnte eine so abrupte und massive Yield-Verschiebung vorhersehen, wie wir sie durch den Zinsanstieg erlebt haben. Viele Projekte, die sich früher sauber gerechnet haben, funktionieren heute schlicht nicht mehr – vor allem in durchschnittlichen oder schwächeren Lagen, wo Mieten nicht nachziehen können.
In guten Lagen geht Wohnbau weiterhin, weil steigende Mieten die gestiegenen Yields teilweise kompensieren. Aber in schwächeren Lagen kommt man selbst bei deutlichen Grundstücksnachlässen oft in kein wirtschaftlich sinnvolles Fenster. Das ist das strukturelle Problem.
Wie gehen Sie mit strengeren Bankenanforderungen im Wohnbau um?
Wir entwickeln überwiegend freifinanzierte Mietwohnungsprojekte, die am Ende als Gesamtpakete in den Markt kommen. Dadurch haben wir eine andere Risikostruktur als klassische Abverkaufs-Entwickler.
Bei Projekten wie in der Donaustadtstraße 37 – rund 230 Mietwohnungen – waren wir bei der Kalkulation zwar von etwas besseren Yields ausgegangen. Die zwischenzeitlich deutlich gestiegenen Mieten gleichen das jedoch zu einem guten Teil aus. Entscheidend ist, dass wir unsere Projekte nie „auf Kante“ kalkuliert und keine extrem überteuerten Grundstücke gekauft haben. Das macht unsere Projekte auch im heutigen Umfeld stabil.
Kritiker sagen, dass Gemeinschaftsräume oder Zusatzflächen kaum genutzt werden. Sie sehen das anders?
Ja. Wir betrachten das Thema vom Standpunkt der Verweildauer. Bei Kleinwohnungen sehen wir am Markt sehr hohe Fluktuation – viele Mieter wechseln nach drei bis vier Jahren. Das ist logisch, weil kompakte Wohnungen oft Übergangswohnungen sind. Gleichzeitig haben wir in unseren Projekten durch gezielte Services, Zusatzflächen und Community-Angebote die durchschnittliche Verweildauer auf rund fünf Jahre gesteigert – deutlich über dem Markt.
Der moderne Wohntrend lautet: klein wohnen, groß leben. Wer eine kompakte Wohnung bezieht, schätzt es, im Haus auf Arbeitsräume, Gemeinschaftsküchen, Gästezonen, Spa- oder Fitnessflächen ausweichen zu können. Projekte wie die Danube Flats zeigen, dass solche Angebote sehr gut angenommen werden, wenn man sie klug organisiert.
Sie denken über All-In-Mieten nach. Warum?
Weil viele Bewohner keine Lust mehr auf Stromabrechnungen, Nachzahlungen oder Tarifdschungel haben. Wenn wir die Energieversorgung eines Hauses über ein eigenes Kraftwerk oder langfristige Lieferverträge absichern können, bleibt im Grunde nur die Netzgebühr variabel.
Für Bewohner bedeutet das ein einfaches Modell: Ein Preis fürs Wohnen, fertig.
Gerade bei Kleinwohnungen – ähnlich wie im Studentenheim – funktioniert das hervorragend. Technisch kann man Missbrauch ausschließen, und wirtschaftlich profitieren beide Seiten von Stabilität.
Gratuliere zur Übernahme der ehemaligen Allianz-Zentrale am Hietzinger Kai. Was planen Sie dort?
Da ist uns ein besonderer Coup gelungen. Das Gebäude steht seit Längerem leer, weil der Standort für große Büroflächen schlicht nicht mehr gefragt ist. Es ist uns gelungen die ehemalige Zentrale der Allianz Versicherung im Rahmen eines Asset Deals ohne Beteiligung externer Investoren für unsere Family Office zu erwerben.
Wir werden das von Harry Glück geplante Gebäude repositionieren. Ziel ist es, den Standort strategisch weiterzuentwickeln und ihm in enger Auseinandersetzung mit dem urbanen Umfeld eine neue, zeitgemäße Rolle innerhalb der Stadt zu geben. Dabei steht die bewusste Weiterentwicklung des Bestands im Mittelpunkt.
Ein durchaus herausfordernder Standort?
Die Liegenschaft befindet sich in unmittelbarer Nähe zur U-Bahnstation U4 - gut angebundene Bestandsimmobilien eröffnen großes Potenzial für nachhaltige Stadtentwicklung. Unser Fokus liegt darauf, vorhandene Strukturen verantwortungsvoll weiterzudenken und langfristig im Stadtgefüge zu verankern. So können wir Nachhaltigkeit und gesellschaftliche Verantwortung miteinander verbinden.
Der Fokus Ihrer Investments liegt ausschließlich auf Wien?
Wien steht klar im Fokus. Für institutionelle Investoren wird sich der österreichische Markt, sobald er wieder anspringt, fast ausschließlich auf Wien konzentrieren. In den Bundesländern müsste man in den Abverkauf gehen, und das ist nicht unser Modell.
Deutschland sehen wir selektiv, vor allem seriellen, geförderten Wohnbau in Gemeinden, die echten Bedarf haben und auch aktiv unterstützen.
Wie sehen Sie serielles Bauen?
Serielles Bauen macht nur dort Sinn, wo die Geometrie einfach genug ist. In innerstädtischen Situationen brauchst du so viele Sonderbauteile, dass der Kostenvorteil verloren geht.
In peripheren Lagen oder Gemeinden hingegen kann serielles Bauen sehr effizient sein – insbesondere in Kombination mit Förderprogrammen. Die Mieten sind dort reguliert, aber stabil und voll vermietet. Für langfristige Investoren ist das attraktiv.
Wie viel Platz hat Wien noch für Hotels?
Mehr, als viele glauben – allerdings im Qualitätssegment. Wien hat sich in den letzten Jahren langsam an internationale Preisniveaus angenähert. Während man 2019 im Hilton am Stadtpark noch um 120 Euro schlafen konnte, ist das heute undenkbar. Die Performance großer Hotels liegt heute spürbar über den alten Businessplänen.
Das Betreiberrisiko ist bei internationalen Marken gering. Sie bringen internationales Incoming – aus den USA, Asien oder über globale Kongressstrukturen. Für die Betreiber vor Ort heißt das: Die Auslastung liefert die Marke, das Team kann sich auf Qualität konzentrieren.
Wien ist eine beliebte Destination. Ich glaube daher, dass wir weniger neue Hotels als vielmehr bessere brauchen – und dafür gibt es noch ordentlich Platz.
In den USA und Asien hat die Markenbindung im Hotelbereich einen ganz anderen Stellenwert als bei uns. Dort entscheidet man sich oft früh, ob man ein Marriott-, Hilton-, Hyatt- oder Four-Seasons-Gast ist, holt sich eine Loyalty-Karte und bleibt dieser Marke dann treu – das kennen wir in Europa so nicht.
Gerade im internationalen Kongressgeschäft spielt diese Markenorientierung eine enorme Rolle. Große Unternehmen wie Alphabet vergeben ihre weltweiten Konferenzen in zentralen Ausschreibungen. Wer als Hotelkette den Zuschlag bekommt, betreut dann über mehrere Jahre sämtliche Veranstaltungen und sichert somit eine hohe Auslastung. Die lokalen Teams können sich dadurch viel stärker auf das Wesentliche konzentrieren: den Gast.
Wien profitiert zusätzlich davon, weil die Stadt als Destination weltweit sehr beliebt ist. Und insgesamt sehen wir einen klaren Trend: Die Menschen, die reisen, entscheiden sich immer häufiger für höhere Qualität. Das hängt auch mit der zunehmenden Einkommensschere zusammen – einige sind bereit, mehr zu bezahlen, während es sich andere gar nicht mehr leisten können.“
