Das Königreich Dänemark ist eine parlamentarische Monarchie, deren Staatsgebiet neben den Färöern auch Grönland umfasst. Für unsere Betrachtungen des Immobilienmarktes konzentrieren wir uns jedoch nur auf das dänische Kernland, das mit 5,7 Millionen Dänen auf 42.921 Quadratkilometern, das heißt 130 Einwohnern pro Quadratkilometer, eine sechs- bis zehnfach höhere Bevölkerungsdichte aufweist als seine nördlichen Nachbarn und somit bei ungefähr halber Fläche um 30 Prozent dichter besiedelt ist als Österreich.
Dänemark ist eines der 12 Gründungsmitglieder der NATO (1949) und seit 1973 in der Europäischen Union. Die autonomen Gebiete Grönland und Färöer gehören zur NATO, jedoch nicht zur EU. Die einzige Landesgrenze Dänemarks zu Deutschland weist nur eine Länge von 73 Kilometern auf, alle andern Grenzen sind Nordsee, Skagerrak, Kattegat und Ostsee. Eine Brücke über den Öresund bildet seit 15 Jahren einen festen Verkehrsweg zwischen Kopenhagen und Schweden (Malmö).
86 Prozent der Bevölkerung lebt in Städten, 1,4 Millionen im Großraum Kopenhagen, einer der am stärksten wachsenden Städte Europas – 15 Prozent Wachstum über die kommenden 25 Jahre sind prognostiziert. Die zweitgrößte Stadt, Aarhus, hat 220.000 Einwohner, es folgen Odense und Aalborg mit je über 120.000.
Das Land ist hochindustrialisiert, drei Viertel der Exporte sind Industriegüter. Die Industrie trägt ein Viertel zum BIP bei, den Löwenanteil von über 70 Prozent der Dienstleistungssektor. Der Lebensstandard der Dänen ist einer der weltweit höchsten, trotz hoher Abgaben und Steuerquote (Einkommenssteuer bis zu 59 Prozent) gilt Dänemark als sehr flexibel und wettbewerbsfähig. Ein Wirtschaftswachstum von 2 Prozent wird für dieses Jahr und 2017 angenommen.
Das Volumen an Immobilieninvestment summierte sich 2015 auf 6,2 Milliarden Euro (32,1 Milliarden dänische Kronen), eine Steigerung von 45 Prozent zur Vorperiode. Da die Liquidität weiter hoch erwartet wird, könnte das Jahr 2016 eine erneute Steigerung bringen. In Kopenhagen mit einem Transaktionsvolumen von 4,22 Milliarden Euro stieg die Aktivität um 39 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Mangels erstklassiger Objekte und fortschreitender Abschreibungen auf Immobilien in der dänischen Hauptstadt beginnen die Investoren in regionale Städte und alternative Assets zu diversifizieren.
Ein Drittel des dänischen Transaktionsvolumens wurde von Wohnimmobilien vereinnahmt. Der Verkauf großer Portfolios hat das Volumen dieses Marktsegments im letzten Jahr in die Höhe getrieben. Von landesweiten 2,2 Milliarden Euro entfielen 1,6 Milliarden Euro auf den Wohnungsmarkt in Kopenhagen. Der Anteil des Büromarktes am Investitionsvolumen fiel im letzten Jahr von 33 Prozent auf 24 Prozent zurück. Investitionen in Industrieimmobilien und im Logistikbereich verdoppelten sich im Vorjahr durch Aktivitäten internationaler Käufer.
Der Preisanstieg im Immobilienbereich basiert hauptsächlich auf der starken Nachfrage nach High-Street Immobilien mit langfristigen Mietverträgen und Mietwohnungen. Der Markt ist durch hohe Liquidität gekennzeichnet. Diese wird durch die Volatilität der Aktienmärkte, mangelndes Angebot an Assets mit ausgeglichenen, Risiko-balancierten Profiten und große, immer noch wachsende Plazierungsnachfragen einiger Investoren verursacht. Die Nachfrage am Markt bleibt steigend.
Die Investitionen im Wohnimmobilienmarkt sind in den letzten fünf Jahren durch große Portfolio-Deals in ganz Dänemark explodiert. Der Anteil der Wohnimmobilien am Gesamtmarkt blieb aber mit einem Drittel annähernd gleich. Der Trend wird weiter stark bleiben, zahlreiche institutionelle dänische Anleger und internationale Fonds haben sich den Markt für die kommenden Jahre als Primärziel auserkoren. Am attraktivsten sind weiterhin Kopenhagen und Aarhus aufgrund des Bevölkerungswachstums, kleinere Städte gewinnen aber auch an Beliebtheit.
Kopenhagen ist die Hauptstadt Dänemarks in vielerlei Hinsicht, auch was Wohnimmobilien betrifft. 43 Prozent des dänischen Bevölkerungswachstums der nächsten Jahre ist in der Stadt am Öresund konzentriert. Junge Familien bleiben vermehrt in der Stadt und ziehen nicht, wie früher, aufs Land, sobald sich Kinder einstellen. Pensionsfonds beginnen sich von Büros auf Wohnungen zu konzentrieren und interessieren sich für den Altbestand in Kopenhagen. Zudem ist Kopenhagen weltweit für Lebensqualität, Umweltbewusstsein, Modernität und Design bekannt.
Im Vorjahr war sowohl in Kopenhagen als auch in Aarhus ein stabiles, gesundes Wachstum am Büromarkt zu beobachten. Dieser Trend soll sich auch 2016 fortsetzen. Die internationale Entwicklung, dass immer mehr Firmen ihre Sitze verlegen, Standorte zusammenlegen und raumeffiziente, verkehrsgünstig gelegene Standorte außerhalb der Stadtzentren beziehen, ist auch in Kopenhagen spürbar. Die anhaltende Konvertierung von Büroraum in Wohnraum in den Ge schäftsbezirken lässt die Nachfrage nach Büroraum, speziell nach Flächen über 3000 Quadratmeter, ansteigen. Niedere Leerstandsraten kombiniert mit der anhaltenden Konvertierung in Wohnraum und einer starken Nachfrage werden 2016 das Mietpreisniveau nach oben drücken.
Die Spitzenmieten sind 2015 leicht angestiegen, Kopenhagen war das Jahr davor am Tiefpunkt des Marktzyklus. Mittelfristig wird ein weiterer Anstieg erwartet. Die teuersten Viertel in Kopenhagen sehen sich weiter mit einer geringeren Nachfrage konfrontiert, was die Eigentümer veranlassen könnte, die Anreize zu erhöhen. In der zweitgrößten Stadt Dänemarks, in Aarhus, bleibt die Nachfrage seit 2014 ebenfalls weiter steigend. Bürogrößen unter 500 Quadratmetern sind gesucht, die Anzahl der Mieter größerer Flächen ist begrenzt. Die Spitzenmieten sind im Verlauf des letzten Jahres stark gestiegen. Es wird erwartet, dass sich dieser Trend auch 2016 fortsetzt.
Die Immobilienkäufer im Kopenhagener High-Street-Markt machen diesen zum aktivsten und liquidesten in ganz Dänemark.
Das begrenzte Angebot an gutgelegenem Verkaufsraum im Zentrum Kopenhagens hat die Mieten in die Höhe getrieben. Die High-Street-Mieten liegen heute bei 20.000 dänische Kronen (2.680 Euro) pro Quadratmeter, der steigende Konsum wird die Mieten weiter antreiben. Speziell in Kopenhagen nutzen viele Städtetouristen das dicht konzentrierte Shopping-Angebot im Zentrum.
Besonders beliebt ist bei den technologieversierten Dänen der E-Commerce, mit aktuellen Wachstumsraten von 18 Prozent (!) erreichte der Umsatz übers Internet im Vorjahr 11,6 Milliarden Euro. Dies zwingt die Anbieter konventioneller Geschäfte zu neuen Strategien und Schaffung neuer Verkaufskanäle. Ein neuer Trend sind Verkäufe über Social Media.
Der stark ansteigende E-Commerce wird den Markt für Logistikimmobilien signifikant beeinflussen. Die Schaffung starker Netzwerke und das Erreichen eines hohen Grades an Flexibilität wird die Wirtschaftstreibenden mehr zu Leasingmodellen statt zu Immobilieneigentum tendieren lassen. Sowohl Investoren als auch Arbeitgeber werden Logistikimmobilien für die letzte Meile im Umfeld großer Städte suchen.
