Der Wiener Zinshausmarkt befindet sich in einer Phase der Neuorientierung. Nach Jahren steigender Preise, veränderter Finanzierungsbedingungen und zunehmender regulatorischer Eingriffe rücken heute wieder jene Faktoren in den Mittelpunkt, die dieses Marktsegment langfristig tragen: Lage, Substanz, Entwicklungspotenzial und strategische Marktkenntnis.
Der ImmoFokus im Gespräch mit Gerhard Hudej, Gründer und Geschäftsführer der Hudej Zinshaus Gruppe, über die aktuelle Situation um das Wiener Zinshaus und warum der Markt gerade jetzt neue Chancen für Investoren und Eigentümer bietet.
"Der Wiener Zinshausmarkt ist heute kein Markt für schnelle Fantasie, sondern für Qualität, Strategie und Substanz. Genau darin liegen die Chancen für Investoren und Eigentümer."—Gerhard Hudej, Geschäftsführer der Hudej Zinshaus Gruppe
Wie entwickelt sich der Wiener Zinshausmarkt aktuell?
Gerhard Hudej: Wir erleben derzeit keinen schwachen Markt, sondern einen Markt mit neuer Logik. Die Phase, in der vor allem Preisfantasie viele Entscheidungen getragen hat, ist vorbei. Heute zählen wieder Qualität, Struktur und ein klarer Blick auf das Entwicklungspotenzial einer Immobilie. Genau das macht den Wiener Zinshausmarkt für strategische Investoren gerade jetzt besonders interessant.
Was macht den Wiener Zinshausmarkt so attraktiv?
Das Wiener Zinshaus verbindet historische Substanz, urbane Lagequalität, langfristige Werthaltigkeit und unternehmerisches Entwicklungspotenzial. Wien bleibt ein gefragter Wohnstandort, der Bestand klassischer Zinshäuser ist begrenzt, und genau diese Kombination aus Knappheit und Qualität macht das Segment so besonders. Das Zinshaus ist weit mehr als eine Immobilie - es ist Sachwert, Stadtbaustein und langfristige Perspektive zugleich.
Welche Themen beeinflussen den Markt derzeit besonders stark?
Regulierung, ESG, Inflation und Finanzierungskosten prägen heute jede strategische Entscheidung. Gerade im Zinshausbereich braucht es einen realistischen Zugang: Die Erhaltung und Modernisierung historischer Häuser sind kapitalintensiv. Nachhaltigkeit ist zentral, aber sie muss so umgesetzt werden, dass sie Qualität schafft, Substanz bewahrt und langfristig auch wirtschaftlich tragfähig bleibt.
Ein zentrales Thema, das den Zinshausmarkt derzeit prägt, ist die zunehmende Regulierung, insbesondere der Mietpreis-Stopp im Altbau, wie sehen Sie dieses eingreifen der Politik?
Diese Eingriffe führen zu einer beispiellosen Entwertung des privaten Eigentums und mögen kurzfristig eine Entlastung bedeuten. Langfristig müssen wir jedoch die Investitionsanreize für die Erhaltung des wertvollen Altbaubestands im Auge behalten. Während die Mieten im Altbau durch diverse Regulierungen der letzten Jahre künstlich gebremst werden (aktuell bei durchschnittlich 10,40 Euro/m²), zeigt der freie Neubau mit Durchschnittsmieten von über 20 Euro/m², was Mieter für hochwertigen Wohnraum tatsächlich zu zahlen bereit sind. Die Differenz zwischen diesen beiden Marktsegmenten liegt mittlerweile bei rund 10 Euro pro Quadratmeter pro Monat. Diese Differenz ist enorm, und die Schere wird, wie es aussieht, weiter auseinandergehen.
Wie sehen Sie den Markt in Bezug auf Einstiegspreise und Chancen?
Die Attraktivität eines Investments bemisst sich nicht allein am Kaufpreis! Im Jahr 2015 lag der durchschnittliche Kaufpreis für ein schönes innerstädtischen Gründerzeit Zinshaus pro Quadratmeter bei etwa 2.900 Euro, bei einer damaligen Miete von rund 6,50 Euro. Heute bewegen wir uns nach der Rally der letzten 10 Jahre, wieder bei Kaufpreisen um etwa 3.400 Euro pro Quadratmeter, können aber im entwickelten Zustand Mieteinnahmen von über 10 Euro realisieren. Man erwirbt heute deutlich mehr Ertragskraft pro investierten Euro als noch vor einigen Jahren. Aus unserer Sicht ist der Markt wieder stärker auf reale Ertragskraft und auf die Qualität des einzelnen Hauses ausgerichtet. Das schafft Chancen für Investoren, die langfristig denken, Substanz verstehen und Wert nicht nur in laufenden Mieterträgen, sondern auch in Struktur, Entwicklung und intelligenter Verwertung sehen.
Auf Ihrer Website sprechen Sie von drei Zinshausklassen. Was bedeutet das konkret?
Mit den Hudej Zinshausklassen schaffen wir Orientierung in einem sehr heterogenen Markt. Zinshaus Exzellent steht für hochwertige Objekte mit stabiler Ertragssituation und langfristiger Qualität. Zinshaus Potenzial beschreibt Häuser mit konkreten Entwicklungsmöglichkeiten und aktiver Wertsteigerungsperspektive. Zinshaus Vision richtet sich auf strategische Modelle mit besonderem Entwicklungspotenzial - insbesondere dort, wo aus einem Zinshaus durch Strukturierung, Parifizierung und Verwertung neue Eigentumsprodukte entstehen.
Wo sehen Sie aktuell die interessantesten Chancen?
Besonders spannend ist derzeit die Kombination aus klassischer Substanz und konkreter Verwertungs- beziehungsweise Entwicklungsmöglichkeit. Ein zentrales Thema ist dabei das Wiener Zinshausparifikat. Gleichzeitig sehen wir eine hohe Nachfrage nach saniertem Eigentum in guten Wiener Lagen. Genau hier entsteht ein Marktfenster, das aus unserer Sicht derzeit besonders attraktiv ist.
Was genau verstehen Sie unter dem Wiener Zinshausparifikat?
Das Parifikat bezeichnet die rechtliche Aufteilung eines Hauses in einzelne Wohnungseigentumseinheiten. Für uns ist es aber weit mehr als ein juristischer Vorgang - es ist ein strukturiertes Wertschöpfungsmodell. Wenn aus einem Zinshaus durch professionelle Strukturierung, Parifizierung und Aufbereitung attraktive Eigentumswohnungen entstehen, wird aus klassischer Substanz ein Produkt, das am Markt stark nachgefragt ist.
Warum ist die Nachfrage nach saniertem Eigentum so relevant?
Modernisierte, bezugsfertige Altbauwohnungen in guten Wiener Lagen treffen auf eine Zielgruppe, die Qualität, Charakter und Lage schätzt. Diese Nachfrage ist hoch. Dadurch entstehen interessante Chancen für Investoren, die Entwicklungspotenziale professionell heben und marktfähige Produkte schaffen können. Und für Eigentümer, die an einen Verkauf Ihres Hauses denken ist dies auch eine wichtige Information: „Warum soll ich mein Haus für 5 Mio. verkaufen, wenn ich auch 10 Mio. bekommen kann!“
Welche Botschaft möchten Sie Eigentümern von Zinshäusern mitgeben?
In einem differenzierten Markt ist Erfahrung entscheidend. Wer über den Verkauf eines Zinshauses nachdenkt, braucht keinen allgemeinen Zugang, sondern einen Partner, der das Objekt in seiner wirtschaftlichen, strukturellen und strategischen Dimension versteht. Eigentümer wollen heute neben den höchst erzielbaren Kaufpreis vor allem Sicherheit, Verlässlichkeit und das Gefühl, dass ihr Haus wirklich verstanden wird - genau darin sehen wir unsere Verantwortung.
Über die Hudej Zinshaus Gruppe
Hudej Zinshäuser ist auf Wiener Zinshäuser spezialisiert und steht für Marktkenntnis, Diskretion und strategische Immobilienkompetenz. Das Unternehmen wurde 2012 von Gerhard Hudej gegründet und begleitet seit seiner Gründung über 300 Transaktionen, mit einem Transaktionswert von über 1 Milliarden Euro. Mit einem klar strukturierten Zugang über die drei Zinshausklassen Exzellent, Potenzial und Vision sowie mit Fokus auf nachhaltige Wertentwicklung versteht sich Hudej als Partner für Investoren und Eigentümer gleichermaßen.
