Immobilieninvestitionen sind langfristig orientierte Kapitalanlagen. Der Anlageerfolg hängt von vielfältigen wirtschaftlichen, rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen ab, die sich auch während der Dauer einer Kapitalanlage ändern können. Daher kann eine aktuelle Beurteilung stets nur eine Bestandsaufnahme darstellen. Selbst sorgfältigste Planungen und konservative Kalkulationen können zukünftige Entwicklungen nicht vollständig erfassen.
Klassische Direktinvestments sind beispielsweise Käufe von Vorsorgewohnungen oder Zinshäusern. Ein indirektes Immobilieninvestment ist dagegen beispielsweise die Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds, der Kauf von Anteilen eines offenen Immobilienfonds, der Erwerb von Aktien einer Immobilienaktiengesellschaft oder eines Real Estate Investment Trusts (REIT) bzw. die Zeichnung von Anleihen.
Die gängigste Art, Immobilien als Kapitalanlage zu nutzen, ist es, Wohnungen oder Häuser direkt zu kaufen. Doch Vorsicht: Eine direkt gehaltene Immobilie muss entweder selbst verwaltet oder einem – ebenfalls Kosten verursachenden – Verwalter anvertraut werden.
Bei einem indirekten Immobilieninvestment bekommt der Anleger in der Regel zugleich auch die erforderlichen Assetmanagement-Leistungen inklusive. Zudem kann er auf diesem Wege auch in Objekte wie Hotels, Bürohochhäuser, Shoppingcenter oder große Wohnanlagen investieren, die er aufgrund der hohen Investitionsvolumina vermutlich nicht direkt erwerben könnte und mangels der erforderlichen Kenntnisse gar nicht selbst verwalten könnte. Diese Arbeit wird entsprechend berechnet und lässt zusammen mit anfallenden Gebühren (Agio) die Rendite des Anlegers merklich geringer ausfallen. Die Entscheidung, ob eine Direktanlage oder ein indirektes Investment vorzuziehen ist, kann nur im individuellen Einzelfall getroffen werden.
Immobilienaktien sind eine Anlageklasse für risikoaffine Investoren. Als alleinige Form der Altersvorsorge ist diese Option nicht geeignet. Eine Sub-Spezies der Immobilienaktien sind sogenannte REITs: Real Estate Investment Trusts. Unternehmen dieser Kategorie erzielen Gewinne aus der Vermietung, der Verpachtung sowie dem Verkauf von Immobilien und Grundstücken. REITs weisen die Besonderheit auf, dass der Gesellschaftsgewinn nicht auf Unternehmensebene, sondern beim Anteilseigner selbst besteuert wird.
Bei der Immobilienanleihe handelt es sich um eine normale Schuldverschreibung. Im Gegensatz zu Immobilienaktien, die Eigenkapital des jeweiligen Immobilienunternehmens darstellen, sind Immobilienanleihen Fremdkapital. Die meisten Immobilienanleihen sind nachrangig besichert – im Insolvenzfall werden also zunächst die übrigen Gläubiger bedient.
Wem das entsprechende Kleingeld für ein Direktinvestment in Betongold fehlt, gleichzeitig aber auch Immobilienaktien zu volatil sind, für den könnten Immobilieninvestmentfonds eine interessante Alternative darstellen. Offene Immobilienfonds sind für Privatanleger interessant, weil sie damit mit kleinen Beträgen mittel- und langfristig – ohne hohe Transaktionskosten – in Immobilien investieren können. Private Anleger können auf diese Weise eine vergleichbare Anlagestrategie umsetzen wie institutionelle Investoren. Sie lautet: Risikominimierung durch breite Diversifikation.
Offene Immobilienfonds haben viele Immobilien in ihrem Portfolio und meist ein unbegrenztes Investitionsvolumen. Das heißt, dass das Fondsvermögen stetig wächst, wenn neue Anleger mit neuem Geld hinzukommen, und man seine Anteile grundsätzlich jederzeit verkaufen kann.
Um Liquidität im Fonds zu halten, sind die heimischen Immobilienfonds verpflichtet, einen Cash-Anteil von mindestens zehn Prozent zu halten. Sollten alle Anleger zum selben Zeitpunkt aussteigen wollen, hat der Anleger schlechte Karten. Er kommt nicht zu seinem Geld – wie zuletzt bei der Finanzkrise nach der Lehman-Pleite.
Geschlossene Fonds werden nicht an der Börse gehandelt. Der Herausgeber sammelt nur eine vorher definierte Summe ein, so ist das Volumen beschränkt. Wenn alle Anteile verkauft sind, werden sie geschlossen.
Investoren müssen häufig einen hohen Mindestbetrag einzahlen, dafür werden sie unternehmerisch beteiligt. Das Geld wird in wenige, manchmal auch nur in ein einziges Projekt investiert. Geht die Unternehmung schief, ist das Geld verloren. In einigen Fonds gibt es sogar eine Nachschusspflicht, dann müssen die Anleger unter Umständen mehr Geld in den Fonds einzahlen, als sie eigentlich wollten. Ausschüttungen gibt es üblicherweise erst, wenn Gewinne gemacht werden. Bis zum Ende der Laufzeit kann das angelegte Kapital dem Fonds nicht entnommen werden. Diese beträgt häufig zehn bis 30 Jahre. Aussteigen ist unter Umständen möglich, aber meistens teuer.
Tipp: Vor allem geschlossene Immobilienfonds eignen sich nur für Anleger, die viel Vermögen besitzen und ihr Geld bereits breit gestreut angelegt haben. Ansonsten ist diese Form der Geldanlage eine gute Alternative zum direkten Immobilienkauf für alle, die sich nicht mit der Instandhaltung und Verwaltung beschäftigen möchten.
Neuerdings liegt das Immobilien-Crowdinvesting als Möglichkeit der Geldanlage im Trend. Statt viel Kapital für eine Immobilie aufzubringen, schließt man sich dabei mit vielen anderen Privatinvestoren über eine Internetplattform zusammen und investiert als „Crowd” zusammen in einzelne Bauprojekte. Das funktioniert bereits mit kleinen Beträgen und ermöglicht es somit auch Kleinanlegern, in größere Immobilienprojekte zu investieren. Diese Art des Investierens, das sogenannte Mezzanine-Kapital, war bisher nur professionellen Großinvestoren vorbehalten.
Immobilienanlageformen
Kriterien
Direktinvestment
Direktinvestment
Offener Fonds
Immobilienaktie
Kapitaleinsatz
hoch
hoch
gering
gering
Nebenkosten
hoch
hoch
mittel
gering
Risikostreuung
gering
niedrig/mittel
mittel/hoch
hoch
Fungibilität
gering
gering
mittel/hoch
hoch
Rendite/Risiko
gering
mittel/hoch
gering
mittel/hoch
Verwaltungsaufwand
hoch
mittel
gering
gering
Transparenz
hoch
gering
mittel
hoch
Mitgestaltungsmöglichkeiten für den Anleger
hoch
gering
gering
mittel
Kursentwicklung
-
-
-
volatil
