Der Central Hub – Ein neues Erfolgsmodell für Quartiersentwicklung
Anton Bondi de Antoni: Das kann man ruhig so sagen. Der auf 9.800 m² Grundfläche entstehende Central Hub bietet neben innovativen Office-Konzepten, wie zum Beispiel Co-Working-Spaces, Flex Units und geteilten Besprechungsräumen mit flexiblen Trennwänden, sowie Schulungs- und Konferenzflächen. Wir können Konferenzen mit bis zu 1000 Teilnehmern ausrichten. Allein das ist ein Alleinstellungsmerkmal. Dazu kommen noch spezielle Flächen für Labors. Die Erdgeschoßzone punktet mit einer intensiven Mischnutzung für einen Showroom oder Verkaufsflächen und Gastronomie.
Die Flex Units können – wie bereits der Name verrät – flexibel und ab der Dauer von drei Monaten gebucht werden. Wir vertreten die Philosophie, dass wir zehn Prozent der Fläche immer für flexible Vermietung frei haben wollen, damit wir auf Nachfrage besser reagieren können.
Wir verwenden Metallrasterdecken statt Gipskarton: Ist in der Erstanschaffung teurer, aber wenn etwas geändert werden muss, braucht man die Elemente nur aushängen und nicht herausreißen. Ganz im Sinne von Nachhaltigkeit.
Nicht zu vergessen der großzügig begrünte Innenhof, der als stimmungsvolle Wohlfühloase gestaltet wird und wie die große, öffentliche, grün gestaltete Dachterrasse den idealen Raum für eine Pause vom Büroalltag ermöglicht.
Im Bereich Gastronomie gehen Sie beim Central Hub neue Wege?
Ursprünglich wollten wir mit einem Großbetreiber zusammenarbeiten, aber in der aktuellen Marktsituation sind solche Konzepte schwierig umzusetzen. Deshalb haben wir ein eigenes Modell entwickelt: Statt einer zentralen Bewirtschaftung setzen wir auf einzelne Betreiber für fünf sogenannte „Kojen“. Dieses Konzept ermöglicht uns nicht nur eine höhere Flexibilität, sondern reduziert auch das Risiko. Sollte ein Betreiber ausfallen, bleiben die anderen weiterhin aktiv. Zudem können wir modular erweitern – beispielsweise, wenn das Hotel nebenan entsteht, können wir das Frühstücksangebot über unsere bestehenden Strukturen abdecken und damit auch unseren Konferenz- und Veranstaltungsbereich versorgen.
Das bedeutet zwar im Investment ein wenig höheren Aufwand, aber ich glaube, wir können somit sicherstellen, dass das gesamte Quartier gut mit Gastronomie versorgt wird. Wir sprechen derzeit mit einem Hotelbetreiber für unseren Hotel Hub der gleich via á vis vom Central Hub entstehen wird, der sagt, ich mag die Gastronomie nicht selbst machen. Dann können wir das Frühstück und den Barbetrieb vom Central Hub aus sicherstellen.
Der Hotel Hub grenzt direkt an die Siemens-City an. Angedacht ist eine klassische Hotelnutzung in Kombination mit Büroflächen. Neben den ungefähr 100 3-Sterne+ Hotelzimmern sind auch rund 50 Longstay-Zimmer – Serviced Apartments – geplant. Dazu kommen noch ein Office Hub und ein Studenten Hub.
Sind alle Genehmigungen in trockenen Tüchern?
Wir haben in der Zwischenzeit alle Genehmigungen. Also wir haben die UVP Negativbescheinigung. Wir haben die Baugenehmigungen. Wir sind jetzt grundsätzlich, unter Anführungszeichen, baubereit. Leider haben die Verfahren so lange gedauert, dass uns einige Interessenten abgesprungen sind und vor allen Dingen auch die Baupreise nicht mehr halten. Aktuell sind wir dabei, bei den Baufirmen die neuen Preise abzufragen. Und wir sind jetzt zumindest mit zwei Betreibern, einer für das Studentenheim, einer für das Hotel, schon in relativ fortgeschrittenen Gesprächen. Mein Ziel ist, nach dem Sommer mit dem Bau zu beginnen. Anfang 27 sollten – wenn alles nach Plan verläuft - zumindest zwei der drei Bauteile fertiggestellt sein.
In der aktuellen Marktlage ist Finanzierung das zentrale Thema?
Die Finanzierung ist eine Herausforderung, aber wir haben eine starke Interessensbekundung einer Bank. Besonders hilfreich ist, dass wir das Grundstück an das Chorherrenstift Klosterneuburg verkauft haben und nur eine Baurechtsgebühr zahlen. Dadurch fällt das Grundstück aus der klassischen Finanzierungsbelastung heraus und dient quasi als Eigenkapital.
Baurecht - ein Erfolgsmodell für Entwickler?
Ich würde sagen, es ist eine interessante Alternative. In Ländern wie England oder den USA ist Leasehold schon immer Standard. In Österreich wird es zunehmend von öffentlichen Institutionen wie der ÖBB oder der Stadt Wien genutzt. Für Entwickler kann Baurecht ein Weg sein, hohe Anschaffungskosten für Grundstücke zu vermeiden.
Wenn die Grundkosten rund 40 Prozent der Gesamtinvestitionskosten ausmachen, ist das einfach zu hoch. Das muss wieder runter. Es ist, gemeinsam mit den mit den hohen Baukosten, nicht mehr darstellbar. Der Marktanteil von Baurechtsprojekten wird in Zukunft sicher steigen, davon bin ich überzeugt.
Baurechtsgeber sind vor allem Kommunen – oder wie beim Hotel-, Office- und Student Hub, die Mutter Kirche – im konkreten Fall – das Chorherren Stift Klosterneuburg
In der Regel sind die Baurechtsgeber öffentliche Institutionen wie Städte und Gemeinden. In jüngster Vergangenheit sind es aber auch vermögende Private, die keinen unmittelbaren höheren Liquiditätsbedarf haben und das Grundstück nicht verkaufen, jedoch bewirtschaften möchten. Wer Geldsorgen hat, der will Cash, der braucht Cash. Vermögende Private haben den Baurechtszins als dritte Säule in der Pensionsvorsorge für sich entdeckt. 100 Jahre Baurecht bedeuten für drei Generationen ein gesichertes Einkommen und das Eigentum bleibt erhalten. In Wirklichkeit verliert der Eigentümer bei einem Baurecht gar nichts. Was passiert, wenn der Baurechtsnehmer in Konkurs geht? Dann hat der Grundstückseigentümer ein Gebäude drauf und kann mit dem Masseverwalter verhandeln was passieren soll. Er hat aber noch immer das Eigentum.
Alle Genehmigungen sind unter Dach und Fach?
Die Bürokratie ist ein echter Bremsklotz. Wir haben den Kaufvertrag Ende 2019 unterzeichnet, dann kam die Pandemie und dann zog sich alles in die Länge. Die Widmung ging relativ schnell, aber das UVP-Negativ-Feststellungsverfahren dauerte extrem lange. Dazu kamen Änderungen der Prüfparameter, was das Verfahren immer wieder zurückwarf. Insgesamt hat es 30 Monate gedauert, bis wir die Baugenehmigung in der Hand hielten – eine untragbar lange Dauer für Projektentwickler.
Ohne Baugenehmigung kann ich potenziellen Mietern oder Betreibern keine verbindlichen Zusagen machen - und ohne Mieter oder Betreiber ist eine Finanzierung schwer darstellbar. Viele Interessenten sagten uns: „Kommt wieder, wenn ihr die Genehmigung habt.“ Das erschwert die Projektentwicklung enorm.
Was macht den Central Hub als Bürostandort besonders?
Unser Konzept basiert auf Flexibilität. Wir bieten Bürogrößen von kleinen Einheiten mit zwei Arbeitsplätzen bis zu 20.000 Quadratmetern an – je nach Bedarf. Zudem setzen wir stark auf ein angenehmes Umfeld für Mitarbeiter: Gastronomie, Fitness, medizinische Versorgung und sogar Angebote wie Zumba Dance Workout auf dem Parkdeck. Ziel ist es, einen neuen Stadtteil zu schaffen, der nicht nur funktional, sondern auch attraktiv ist.
Welche Nachfrage erwarten Sie?
Der Standort hat Potenzial. Derzeit arbeiten im Umfeld bereits rund 8.000 Menschen, mit unserem Projekt kommen weitere 4.000 bis 4.500 Personen dazu. Das ist eine Kleinstadt für sich.
Welche Trends sehen Sie aktuell bei der Immobilienfinanzierung?
Mezzanine-Kapital im klassischen Sinne ist derzeit nicht verfügbar. Die Zinsen am kurzen Ende werden wahrscheinlich sinken, am langen Ende sind sie weitgehend eingepreist. Zinsen für Euro Swaps haben sich leicht erhöht und liegen aktuell bei etwa 1,75% bis 2,50%. Die Banken verlangen heute wieder 20–25 % Eigenkapital, was in der Praxis für größere Projekte wie den Central Hub mit einem Investitionsvolumen von mit 150 Millionen Euro eine Herausforderung darstellt.
Einige Banken bieten mittlerweile hybride Modelle an, bei denen sie auch Junior Loans übernehmen. Klassisches Mezzanine-Kapital ist hingegen weitgehend vom Markt verschwunden.
Wie stehen Banken zur Vorverwertung?
Die klassische Vorverwertungsquote von 40 % ist kaum noch umsetzbar. Ein Großmieter braucht oft ein bis zwei Jahre Vorlaufzeit. Ohne gesicherte Fertigstellung unterschreibt er keinen Vertrag, aber ohne Vertrag gibt es keine Finanzierung – ein Teufelskreis. Das haben viele Banken mittlerweile erkannt und haben ihre Vorgehensweise dem aktuellen Umfang angepasst. Vertrauen in den Geschäftspartner hat wieder mehr Gewicht bekommen. Traue ich ihm zu, das Projekt umzusetzen.
Derzeit bewegt sich die Neubautätigkeit im Gewerbeimmobiliensektor gegen null. Das Problem: Zwischen Idee und Fertigstellung eines Gebäudes vergehen mindestens fünf Jahre. Wenn jetzt niemand entwickelt, wird es in ein paar Jahren eine massive Angebotslücke geben. In Deutschland ist die Büroflächenproduktion um 70 % eingebrochen, in Österreich sieht es ähnlich aus.
Wenn es an modernen Flächen mangelt, wird das den Wirtschaftsstandort schwächen. Dazu kommt, dass viele Altbestandshalter aufgrund der Marktlage einfach ihre Mieten senken, anstatt zu investieren. Das macht es für Entwickler noch schwieriger, neue Projekte wirtschaftlich darzustellen.
Was muss passieren, damit die Branche wieder anzieht?
Zum einen brauchen wir eine realistischere Regulierung – Genehmigungsverfahren müssen schneller und effizienter werden. Zum anderen müssen wir als Entwickler flexibler werden: frühzeitige Einbindung aller Projektbeteiligten, neue Finanzierungsmodelle und eine stärkere Nutzerorientierung. Nur so können wir den Herausforderungen des Marktes begegnen.
Central Hub
Der auf 9.800 m² Grundfläche stehende Central Hub bietet neben innovativen Office-Konzepten, wie zum Beispiel Co-Working-Spaces und geteilten Besprechungsräumen mit flexiblen Trennwänden, auch Laborflächen sowie Schulungs- und Konferenzflächen. Die Erdgeschoßzone punktet mit einer intensiven Mischnutzung für einen Showroom oder Verkaufsflächen.
Der Central Hub besticht vor allem durch seine ausgezeichnete Sichtbarkeit und ist somit für jegliche Unternehmen reizvoll, die von Auslageflächen profitieren. Ein großzügig begrünter Innenhof wird als stimmungsvolle Wohlfühloase gestaltet und bietet ebenso wie die große, öffentliche, grün gestaltete Dachterrasse den idealen Raum für eine Pause vom Büroalltag.
Der Central Hub wird im Mai 2025 in Betrieb gehen.
