Eben weil er nicht am Rand steht, sondern weil er mitten im System wirkt, dessen tägliche Reibung trägt und dennoch oft so behandelt wird, als wäre seine Arbeit ein administrativer Begleitumstand des eigentlichen Immobiliengeschäfts.
Das Drama ist die Erwartungshaltung - er kann es niemandem recht machen.
Dem Eigentümer ist er zu teuer, zu langsam oder zu wenig hart in der Kostenkontrolle. Dem Mieter ist er zu formal, zu distanziert oder nicht schnell genug in der Lösung. Dem Dienstleister ist er zu streng, dem Nächsten zu vorsichtig, der Buchhaltung zu unvollständig, dem Asset Manager zu operativ und der Rechtsabteilung zu pragmatisch.
Und wenn alles funktioniert, merkt es meistens niemand, weil gute Verwaltung im Idealfall geräuschlos ist. Nur wird genau diese Geräuschlosigkeit falsch verstanden.
Denn dort, wo Hausverwaltung beginnt, endet oft die gepflegte Sprache der Hochglanzprospekte. Aus Asset Management wird eine Heizungsstörung, aus Nutzerzufriedenheit ein verärgerter Anruf, aus ESG eine konkrete Umsetzungsfrage und aus Werterhalt die Entscheidung, ob ein alter Lift noch einmal repariert oder endlich ersetzt wird.
Das alles kostet Zeit, Personal, Erfahrung und Nerven.
Hausverwaltung wird vielerorts noch immer wie eine standardisierbare Routineleistung kalkuliert, obwohl sie in Wahrheit eine personalintensive, haftungsnahe und besonders konflikt-beladen Schnittstellenfunktion ist.
Natürlich kann man sie künftig stärker digitalisieren, automatisieren und mit Chatbot, Portal, Ticketlogik und KI schlanker machen - rechnerisch mag das helfen. Nur fehlt dann in heiklen Situationen genau das, was oft entscheidend ist --> Einordnung, Priorisierung, Fingerspitzengefühl und ein Mensch, der erkennt, ob gerade nur eine Anfrage vorliegt oder bereits ein Konflikt entsteht.
Oder man hält an persönlicher, qualifizierter und verantwortlicher Verwaltung fest. Dann muss man aber akzeptieren, dass diese Leistung personal und kostenintensiv ist und nicht zu Preisen funktionieren kann, die so tun, als würden ein paar Standardprozesse den Bestand tragen.
Aus meinen Transformationsprojekten der letzten Jahre nehme ich jedenfalls eines mit --> Die Verwaltung ist nicht die Ursache der Probleme, sondern der Ort, an dem sichtbar wird, was in Strategie, Daten, Prozessen, Führung sowie Nutzerzufriedenheit vorher unscharf geblieben ist.
Meine feste Überzeugung ist, dass Hausverwaltung nie zu teuer ist, sondern zu billig gedacht wird, da eine gute Hausverwaltung ist Garant für Werterhalt, Risikofrüherkennung, Kostenkontrolle, Konfliktfähigkeit und Nutzerzufriedenheit im täglichen Betrieb ist
Ist der Hausverwalter also tatsächlich das schwarze Schaf ? Wenn man dran denket, dass gerade dieses schwarze Schaf den Stall oft besser kennt als jene, die nur darüber sprechen.
