Der österreichische Wohnungsmarkt befindet sich in einer Phase tiefgreifender Neuordnung. Steigende Zinsen, verschärfte Kreditvergabepraxis, politische Unsicherheiten und ein struktureller Rückgang privater Projektentwicklung prägen das Bild.
Wie würden Sie die aktuelle Stimmung am österreichischen Wohnungsmarkt beschreiben?
Christian Rädler: Die Antwort ist nicht eindimensional. Im Eigentumsmarkt ist im mittel- bis höherpreisigen Segment die Stimmung klar negativ. Die Nachfrage ist massiv eingebrochen. Projektentwickler, die auf dieses Segment gesetzt haben, bekommen ihre Projekte kaum noch in die Umsetzung und finden auch keine Käufer. Wir spüren das selbst: Die Nachfragezahlen auf den einschlägigen Plattformen gehen sichtbar zurück, besonders seit der jüngsten Eskalation im Iran.
Im sozialen und gemeinnützigen Wohnbau ist die Situation umgekehrt, aber nicht weniger problematisch. Dort übersteigt die Nachfrage das Angebot deutlich. Zu wenig Fördermittel im System bedeuten zu wenig realisierte Projekte. Die Stimmung ist also durchwachsen, aber aus einem gänzlich anderen Grund.
Ist beim Angebot das Bestellerprinzip wirklich ein Faktor?
Das Bestellerprinzip als Hauptursache zu nennen, halte ich für eine Ablenkung. Die Entscheidung für eine Wohnung, insbesondere im Eigennutzersegment, ist zutiefst emotional. Ob jemand in seiner Heimatgemeinde kauft, ob die Familie dort verwurzelt ist, ob der Standort stimmt: Das sind die entscheidenden Parameter, nicht die Frage, wer den Makler bestellt.
Die eigentlichen Bremsfaktoren sind andere: Die Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung (KIM-Verordnung) ist offiziell ausgelaufen, wird aber inoffiziell nach wie vor als Prüfmaßstab angewendet. Dazu kommen die Zinssteigerungen, zuletzt die EZB-Erhöhung vor wenigen Wochen, die schwache Industriekonjunktur, eine Arbeitslosenquote von knapp sieben Prozent und das geopolitische Umfeld. Wer über 500.000 Euro für eine Wohnung ausgeben soll – eine Entscheidung für Jahrzehnte –, der zögert in diesem Klima.
Wir sehen sogar bei Kunden, die es sich leisten könnten, dass sie sagen: Gib mir die Wohnung zur Miete, vielleicht kaufe ich in fünf Jahren.
Miete mit Kaufoption: Vom Nischenprodukt zum Marktsegment. Welche Konsequenzen zieht Ihr Unternehmen daraus?
Wir stellen sukzessive Projekte von reinem Eigentum auf Miete mit Kaufoption um. Das war lange Zeit ein Randprodukt, kommt jetzt aber stark zurück. Wichtig ist dabei: Wir preisen die Kaufoption immer mit ein und bieten sie aktiv an. Das ist kein reines Mietmodell, sondern ein Übergangsmodell für Kunden, die das Risiko einer langfristigen Kreditbindung aktuell scheuen.
Das funktioniert aber nur für kapitalstarke Entwickler, die nicht auf die sofortige Refinanzierung durch Fremdkapital angewiesen sind. Der durchschnittliche Projektentwickler, der auf Bankfinanzierung angewiesen ist, kann sich dieses Modell schlicht nicht leisten.
Wie wirkt sich das politische Klima auf die Investitionsbereitschaft aus?
Massiv. Die Renditen im Wohnimmobilienbereich sind von früher sechs bis sieben Prozent auf heute drei bis vier Prozent bei guten Projekten gesunken. Gleichzeitig steigt das politische Risiko: Mieten-Inflations-Linderungsgesetz, Urteile, drohende Regulierungen, Diskussionen über Mietpreisdeckel. Wer als Investor abwägt, kommt schnell zu dem Schluss, dass Staatsanleihen trotz geringerer Rendite, aber bei voller Rechtssicherheit attraktiver sind als Immobilien mit vier Prozent und regulatorischem Restrisiko.
Was mich dabei mehr beunruhigt als einzelne politische Aussagen, ist das Klima, das dadurch entsteht: Wohnen darf nichts kosten. Das ist eine riskante Botschaft. Wohnen braucht einen angemessenen finanziellen Stellenwert in der gesellschaftlichen Wertehierarchie.
Wie hat sich die Projektfinanzierungslandschaft verändert?
Das klassische Hausbank-Prinzip gibt es faktisch nicht mehr. Risikosplitting über mehrere Institute ist Standard. Banken verlangen derzeit Vorverwertungsquoten von 30 Prozent, realistisch erreichbar sind im aktuellen Marktumfeld aber meist nur zehn Prozent. Kunden zögern mit Anzahlungen bis zur Fertigstellung, was die Vorverwertung strukturell erschwert.
Hinzu kommt ein historisch bedingtes Misstrauen: Projekte, die in der Boomphase nicht fertiggestellt wurden, haben das Vertrauen der Käufer nachhaltig beschädigt. Selbst wenn ein Treuhänder und das BTVG die Absicherung gewährleisten, ist die Skepsis groß. Verhandelt wird heute weniger über den Preis als über die Zahlungsmodalitäten.
Für gemeinnützige Träger ist die Finanzierungssituation nach wie vor gut, das Risikoprofil gilt als quasi null. Für private Entwickler hingegen ist die Lage dramatisch: Solide gerechnete Projekte bekommen keine Bankfinanzierung, und ohne Finanzierung kippen auch wirtschaftlich tragfähige Vorhaben irgendwann.
Wie verändert sich das Verhältnis zwischen privatem und gemeinnützigem Wohnbau?
In Niederösterreich hatten wir in den letzten Jahren im Wohnungsbau ein Verhältnis von 60 zu 40 zugunsten des gewerblichen Wohnbaus. Mittlerweile liegt der Anteil der Neubauten gewerblicher Bauträger wieder unter 50 Prozent. Der gemeinnützige Sektor baut mehr Wohnungen als der private. Das ist aus meiner Sicht, auch als Vertreter des gemeinnützigen Bereichs, keine gute Entwicklung. Wir brauchen den privaten Wohnbau als Partner, um den weiter steigenden Gesamtbedarf abdecken zu können.
Denn die Nachfrage steigt strukturell weiter: Bevölkerungswachstum auf über 9,34 Millionen Einwohner, steigende Wohnfläche pro Kopf, Zunahme der Singlehaushalte (in Wien bereits bei 45%) und Binnenmigration in wirtschaftsstarke Regionen entlang der großen Verkehrsachsen. Der Bedarf ist real, das Angebot hält nicht Schritt.
Welche Rolle spielt dabei die Baulandpolitik?
Eine zentrale. Wir haben in Niederösterreich erhebliche Mengen an gewidmetem Bauland, das nicht konsumiert werden kann. Grundstückseigentümer bauen nicht, und die Gemeinden haben keinen wirksamen Hebel dagegen. Eine Rückwidmung scheidet praktisch aus, weil damit sofort Entschädigungsansprüche entstehen, die keine Gemeinde stemmen kann. Dabei ist die Logik dieser Entschädigungspflicht schwer nachvollziehbar: Die Widmungsaufwertung von Grünland auf Bauland war ein hoheitlicher Akt der Gemeinde, der den Eigentümer begünstigt hat. Warum muss dieselbe Gemeinde entschädigen, wenn sie diesen Akt rückgängig macht?
Das ist derzeit eines der drängendsten Themen im niederösterreichischen Wohnbau, wo es auch die gemeinsame Anstrengung von Land, Gemeinden und uns als Bauträgern braucht. Wir haben kein Leerstandsproblem in Niederösterreich. Wir haben die Herausforderung, gewidmete Flächen überhaupt in die Verfügung zu bekommen.
Welche Rolle spielen kommunale Infrastrukturentscheidungen für den lokalen Wohnungsmarkt?
Eine oft unterschätzte. Wenn beispielsweise ein Krankenhaus mit 2.500 Mitarbeitern aus dem Stadtzentrum an den Ortsrand verlegt wird, verliert die Innenstadt täglich Tausende Frequenzbringer. Die Mitarbeiter werden nach der Arbeit nicht extra in die Innenstadt fahren. Das beschleunigt den Niedergang der Erdgeschosszonen, der in vielen Bezirksstädten ohnehin bereits weit fortgeschritten ist.
Dasselbe gilt für die Verlagerung von Einkaufszentren an Ortsränder, für Buslinienverlegungen weg vom Hauptplatz, für fehlende Tiefgaragenlösungen. Diese Entscheidungen haben direkte Auswirkungen auf die Nachfrage nach Wohnraum im Ortskern und auf die wirtschaftliche Tragfähigkeit von Projekten in Innenstadtlagen. Standortentwicklung und Wohnbau sind nicht trennbar.
