Der Quartiersentwickler

Wie beurteilen Sie derzeit den österreichischen Immobilienmarkt angesichts der COVID-19-Pandemie?

Christoph Stadlhuber: Im Wesentlichen werden Trends verstärkt, die bereits vorher vorhanden waren. Die Pandemie wirkt eher beschleunigend als disruptiv. Wir werden also – vielen aktuellen Prognosen zum Trotz – auch weiterhin Büros brauchen. Vielleicht sogar aufgrund des notwendigen Abstandes mehr, aber jedenfalls höchst flexibel nutzbare Flächen. Diese Entwicklung gab es aber schon lange vor Corona. Im stationären Handel und in der Stadthotellerie ist es derzeit zugegeben schwierig, wobei wir davon überzeugt sind, dass sich der stationäre Handel in den A-Lagen rasch wieder erholen wird. Wir reden hier aber von wenigen Monaten oder Quartalen – wobei die große Unbekannte in der Dauer der Einschränkungen liegt. Generell wird an der Assetklasse Immobilie jedenfalls auch in Zukunft kein Weg vorbeigehen. Im Gegenteil, der Anlagedruck steigt. Die langfristige, auf Sicherheit ausgerichtete Strategie von Pensionskassen oder Versicherungen treibt solche Investoren weiter in die Immobilie. Die D-A-CH-Region ist im Vergleich zu Großbritannien, Italien oder Spanien im Moment auch ein krisensicheres Gebiet. Darüber hinaus werden die Staaten investieren müssen, um die Konjunktur anzukurbeln. Die Infrastruktur – auch der Hochbau – ist dabei traditionell ein Schwerpunkt all dieser Programme.

Ihren Ausführungen zuvor entnehme ich, Sie glauben nicht an die strahlende Zukunft von Home-Office?

Da bin ich zugegeben sehr skeptisch. Wir leben immer stärker von Kommunikation, Transparenz und vom raschen Wissensaustausch im Unternehmen. Das geht hauptsächlich über die direkte, physische Kommunikation. Home-Office ist dort möglich, wo konzentriert, konzeptiv gearbeitet, oder einfach Dinge abgearbeitet werden müssen. Das aber auch nur dann, wenn die entsprechenden Räumlichkeiten und damit vollwertige Arbeitsplätze zu Hause verfügbar sind. Dauerhaft am Küchentisch zu sitzen, ist nicht gesund. Abgesehen von der Frage, die derzeit noch gar nicht diskutiert wird, wer Infrastruktur und Ausstattung bezahlt. Sind wir ehrlich, Home-Office ist vor allem montags und freitags stark nachgefragt.

Stellt sich die Frage, warum? Der Diskussion, ob wir in Zukunft überhaupt noch Büros brauchen, halte ich Fakten entgegen. Wir haben seit dem Lockdown Mitte März Mietverträge über insgesamt mehr als 7.000 Quadratmeter Bürofläche im The Icon Vienna unterschrieben. Darunter sind beispielsweise der Softwareentwickler Netcetera, die Unternehmensberatung BearingPoint oder das internationale biopharmazeutische Unternehmen MSD. Ich bin daher überzeugt, flexible, moderne Büros, die unterschiedliche Formen des zukünftigen Arbeitens ermöglichen, bleiben auch in Zeiten nach Corona gefragt.

In der SIGNA Development verfolgen wir im Wesentlichen eine „Buy-Develop-Sell“-Strategie.

Auch die Entwicklung des Wohnens wird derzeit intensiv diskutiert …

Ich sehe als Ursache der Veränderung aber weniger Corona, als vielmehr soziodemografische Einflussfaktoren. Die Gesellschaft wird immer älter. Gleichzeitig haben wir beispielsweise in Wien über 40 Prozent Single-Haushalte. Das verändert das Thema Wohnen massiv. Kleinere Wohnungen sind nicht zuletzt auch deshalb stärker nachgefragt. Da gibt es zahlreiche Einflussfaktoren. Sogar das Thema Ernährung spielt eine immer größere Rolle. Wir haben bereits vor Jahren in Berlin einen Projektentwickler kennengelernt, der keine Küchen mehr baut. Wozu auch? Man braucht einen Geschirrspüler und der muss klein sein. Es braucht keinen Herd mehr, es reicht eine Aufwärmplatte und eine Mikrowelle, schließlich kocht Foodora – oder andere Anbieter.

Ein mutiger Ansatz …

Auch wir bauen bei größeren Projekten durchaus kleinere Wohnungen – bei weitem keine Mikroapartments – und dann zieht man eine Etage mit Gemeinschaftsräumen ein. In den Parkapartments werden diese zum Beispiel gut angenommen. Da werden, wenn wir nicht gerade eine Pandemie haben, Partys gefeiert und am Mittwochabend trifft man sich, um die Champions-League zu schauen.

Foto: Michael Hetzmannseder

In den Medien taucht die SIGNA oft als Investor auf. Welche Veranlagungsstrategie verfolgen Sie in Österreich?

Generell investieren wir überwiegend in großvolumige Projekte mit deutlichem Upside-Potenzial, sowohl in klassische Projektentwicklungen als auch in die Repositionierung von Bestandsimmobilien. Also dort, wo wir entsprechende Möglichkeiten zur Wertschöpfung sehen. Das sind vor allem zentrale innerstädtische Lagen beziehungsweise Lagen mit sehr guter Verkehrsinfrastruktur. Von der geografischen Aufteilung sind wir vor allem im Wiener Raum und den Landeshauptstädten Salzburg, Innsbruck, Linz und Graz aktiv. Der Unterschied zwischen der SIGNA Prime, quasi dem Flaggschiff der Gruppe, und der SIGNA Development ist, dass wir in der Prime das Portfolio kontinuierlich aufbauen und diese einzigartigen Lagen über Generationen im Bestand halten. In der Development Selection verfolgen wir im Wesentlichen eine Buy-Develop-Sell-Strategie. Beispiele für höchst erfolgreiche Entwicklungen sind der Austria Campus oder das The Icon Vienna. Wir haben sehr schlanke Strukturen und können rasch entscheiden. Tauchen am Immobilienmarkt Opportunitäten auf, können wir rasch zuschlagen. Ich bin mir sicher, wir sind eines der effizientesten Unternehmen der Immobilienbranche in Mitteleuropa. Was wirklich Spaß macht, ist die Agilität, das unternehmerische Denken und Ticken unserer Mitarbeiter.

Liegenschaften in guter Lage sind aber – zumindest in Wien – nur mehr schwer zu bekommen?

An den Universitäten haben wir noch gelernt, dass die klassischen drei L – Lage, Lage, Lage – die wichtigste Voraussetzung für eine erfolgreiche Immobilienentwicklung sind. Mit dem Goldenen Quartier in der Wiener Innenstadt haben wir bewiesen, dass man Lage auch schaffen kann, selbst wenn es mitunter lange dauert. Entscheidend ist, es geht. Daher setzen wir zunehmend auf Quartiersentwicklungen, um mit gemischten Nutzungen eigene Lagen zu schaffen – bestes Beispiel dafür ist Vienna Twentytwo. Hier errichten wir in der Donaustadt ein neues Stadtteilzentrum.

Wie zufrieden sind Sie mit der Entwicklung des Goldenen Quartiers?

Wir glauben an die Innenstädte und an den stationären Handel in den Innenstädten. Die Rahmenbedingungen ändern sich, dementsprechend flexibel und zukunftsorientiert muss auch die Ausrichtung erfolgen. Unsere innerstädtischen Bauten stiften Identität und haben direkte Auswirkung auf das Zusammenleben der Menschen. Daher sehen wir niemals nur ein Haus, sondern seine ganze Umgebung und betrachten die Wirkung des Objekts im Kontext weit über seine Grundstücksgrenzen hinaus. Auch beim Goldenen Quartier hat es gedauert, eingespielte, eingelernte Laufwege zu verändern. Das Quartier funktioniert hervorragend und ich glaube, es ist nicht vermessen zu behaupten, dass es auch seine direkte Umgebung sehr positiv beeinflusst hat.

Sich die Lage selbst zu schaffen, braucht aber, wie Sie gesagt haben, einen sehr langen Atem…

Als Raumplaner schlägt mein Herz für die Entwicklung ganzer Stadtteile, wie beispielsweise am Hauptbahnhof Wien, wo wir mit dem The Icon Vienna, Bel & Main oder den Parkapartments federführend an der Entwicklung des gesamten Areals beteiligt waren. Eine Quartiersentwicklung ist aber jedenfalls mit viel Ausdauer und einer klaren Vision verbunden, denn die Projektdauer ist lang, allein für eine Umweltverträglichkeitserklärung muss man über ein Jahr einplanen. Ein gutes Beispiel ist hier die Quartiersentwicklung Korneuburg. Das alte Werftareal in Korneuburg – mit einer Gesamtentwicklungsfläche von rund 10,7 Hektar – ist ein einzigartiger Standort direkt an der Donau und soll zu einem neuen, gemischt genutzten und lebendigen Quartier mit Wohnen, Arbeiten, Handel, Freizeit, Gastronomie, Dienstleistungen und öffentlichen Nutzungen entwickelt werden.

Wann rollen dort die ersten Bagger an?

Jetzt starten wir die Arbeiten für die Umweltverträglichkeitserklärung. Nach aktuellem Stand werden in Korneuburg frühestens in vier Jahren die Baumaschinen auffahren. Genau dieses Durchhaltevermögen braucht man für solche Projekte, aber das ist gleichzeitig auch das Spannende.

Eine Quartiersentwicklung ist jedenfalls mit viel Ausdauer und einer klaren Vision verbunden.

Foto: Michael Hetzmannseder

In Wien wird gelegentlich die Komplexität der Bauordnung kritisiert. Aber auch in Niederösterreich wird Entwicklern vermutlich nicht immer nur der rote Teppich ausgerollt. Mit welchen Schwierigkeiten haben Sie im Wiener Umland zu kämpfen?

Bei ersten Gesprächen mit den Verantwortlichen in Korneuburg war rasch klar, dass sie das Areal mit uns entwickeln möchten, da wir glaubhaft vermitteln konnten, dass wir die Entwicklung aus einem Guss umsetzen können. Von großer Bedeutung ist der Aufbau einer Vertrauensbasis, denn bei einer Entwicklung, wie in Korneuburg, handelt es sich um ein Langfristprojekt, das mit einer großen Auswirkung auf eine Stadt verbunden ist. Kurz vor Weihnachten des Vorjahres sind wir bei den Verhandlungen über eine eigene Autobahnabfahrt mit Asfinag, Bund, Stadt und Land einen großen Schritt nähergekommen. Die größte Herausforderung bei diesem Projekt ist, neben Wohnen auch andere Nutzungen wie etwa Büros, Bildungs- und Forschungseinrichtungen realisieren zu können. Um einen lebendigen, pulsierenden Stadtteil zu entwickeln, müssen wir den richtigen Mix finden. Davon wird der Erfolg des Projektes abhängen.

Zurück nach Wien: Wie sieht es mit dem Leiner-Haus in der Mariahilfer Straße aus – alles auf Schiene?

Wir sind im Plan. Wir haben Bezirk und Stadt schon im Vorfeld des Architekturwettbewerbs eingebunden, nicht erst als Jurymitglieder mit allen Beteiligten deren Wünsche und Anregungen für die Erstellung der Wettbewerbsunterlagen diskutiert. Aus der Tatsache, dass Wien-Neubau der Bezirk mit den geringsten Grünflächen ist, ist dann auch die Idee mit dem rund 1.000 Quadratmeter großen, öffentlich zugänglichen Dachgarten entstanden. Die Zusammenarbeit mit Bezirk und Stadt läuft jedenfalls ausgezeichnet. Auch Corona hat den gesamten Planungsverlauf nur marginal beeinflusst. Generell existiert eine hohe Erwartungshaltung. Viele Einzelhändler hoffen, dass wir mit der Errichtung des Traditionswarenhauses einen wesentlichen Teil dazu beitragen, um die untere Mariahilfer Straße wieder zu dem zu machen, was sie einmal war. Nämlich eine stark frequentierte, attraktive Einkaufsstraße europäischen Formats. Diese Herausforderung nehmen wir gerne an.

Die SIGNA setzt bei vielen Projekten auf die Außenwirkung namhafter Architekten. Ist das Marketing?

Als PR-Gag wäre das ein bisschen teuer. Wir definieren unsere Fassaden als Innenwände des öffentlichen Raums. Zusammen mit Straßen, Plätzen und Vorgärten prägen sie seine Qualität. Das ist auch ein wesentlicher Grund für die Zusammenarbeit mit national und international renommierten Architekten. Wir sind deshalb in der Planung und bei der Realisierung bereit, Geld zu investieren, weil die dadurch entstehende Qualität von Kunden, Käufern und Nutzern wertgeschätzt wird. Darüber hinaus haben wir aufgrund unserer mittlerweile erreichten Größe auch eine gesellschaftspolitische Verantwortung. Wir errichten Objekte oder Quartiere, die mehrere Generationen überdauern sollen und einen wesentlichen Beitrag für die Gesellschaft darstellen.

Erfolgreiche Zusammenarbeit fußt auf einer offenen und ehrlichen Kommunikation.

Der Umgang mit Stararchitekten ist aber vermutlich nicht immer einfach?

Wir zeigen, dass es geht. Die erfolgreiche Zusammenarbeit fußt auf einer offenen und ehrlichen Kommunikation. Man muss akzeptieren, dass renommierte Architekten ihre Wünsche und Forderungen haben, genauso wie wir als Bauherr unsere Interessen vertreten. Renzo Piano hat beispielsweise bei den Parkapartments am Belvedere ganz klar gesagt: Mein USP sind die Keramikfassaden. Wir haben im Gegenzug gesagt: Keramikfassade d'accord, aber beim Wohnungsgrundriss müssen wir das letzte Wort haben. Ein harmonisches Ganzes wird es dann, wenn beide Seiten ihre jeweiligen Stärken und Kompetenzen einbringen und sie wechselseitig respektieren. Zudem arbeiten internationale Architekten bei uns immer mit renommierten, lokalen Büros zusammen.

Apropos Verantwortung für die Gesellschaft: Sind Zertifizierungen ein Thema?

Wir waren, glaube ich, vor vielen Jahren eine der ersten Immobiliengesellschaften in Österreich, die ihre Gebäude zertifizieren ließen. Wir machen das aber nach internationalen Standards wie beispielsweise BREEAM oder LEED, weil das unsere Investoren fordern. Zertifizierungen sollten, meines Erachtens grundsätzlich ein internationales und kein nationales Thema sein.

Foto: Michael Hetzmannseder

Themensprung: Digitalisierung. Wann wird der erste Immobilien-Deal über die Blockchain laufen?

Wir treiben die Digitalisierung unserer Abläufe und Prozesse intensiv voran. Das war übrigens auch mit ein Grund dafür, dass die Umstellungen im Zuge des Corona-Shutdowns für uns problemlos zu bewältigen waren. Bereits vor vier Jahren haben wir mit Virtual-Reality-Brillen gearbeitet. Die Parkapartments waren gerade im Bau und wir konnten Interessierten so den Blick aus dem 12. Stock zeigen. Halb Mitteleuropa hat uns bei der Expo Real in München die Türen eingelaufen. Damals wurde das ehrgeizige Ziel fixiert, Vorreiter sein zu wollen, wenn es darum geht, Wohnungen digital zu verkaufen. Wir sind schon weit gekommen.

Daher auch die Investments in PropTechs und Starts-ups?

Wir sind hier klassische Venture-Kapitalgeber. Jedes Jahr steigen wir in ein paar Start-ups ein. Da sind interessante Kooperationen und Lösungen dabei, wie Hausverwaltungs- oder Concierge-Apps. Im Moment sind Storage-Lösungen im Fokus, denn das wird ein zunehmend bedeutenderes Thema. Wohnen wird immer teurer. Allein aus diesem Grund brauchen wir Flächen für Gegenstände, die nicht täglich gebraucht werden. Ungenutzte Garagen im Zuge des geänderten Mobilitätsverhaltens könnten beispielsweise zu Storage-Hubs umgebaut werden. Hier suchen wir nach neuen Ansätzen.

Wir treiben die Digitalisierung unserer Abläufe und Prozesse intensiv voran.

Das Elektroauto scheint derzeit das Maß aller Dinge. Wie verändert das die gebaute Umwelt?

Der Umstieg auf E-Mobilität ist per se noch keine Veränderung der Mobilität. Hier wird nur die Antriebsform geändert. Das ist das Gleiche wie beim Umstieg auf Wasserstoff. Die Fragen, die wir uns stellen sollten, sind andere: Muss denn wirklich jeder sein eigenes Auto haben? Wie ändert sich unsere Arbeitswelt und unsere gebaute Umwelt, wenn wir autonom fahren können? Das sind die wichtigen Fragen. Das autonome Fahren ist mit Sicherheit ein wesentlicher Hebel zur Bewältigung von Verkehrsproblemen in wachsenden Städten. Im Silicon Valley setzen schon knapp 100 Unternehmen auf autonom fahrende Fahrzeuge.

Lange Zeit war das Auto aber ein Statussymbol. Das scheint sich auch nicht so schnell zu ändern…

Das Statussymbol des eigenen Kraftfahrzeugs ist eben auch ein Generationenthema. Den Jungen ist das oft schon egal. Die wollen lieber ein Mobilitätskonto, um mit Taxi oder Bahn zu fahren. Auch Fliegen ist eher eine Frage der Notwendigkeit. Das sind gesellschaftliche Trends, denen sich auch die Immobilienwirtschaft und auch Arbeitgeber stellen müssen, genauso wie den Veränderungen unserer Arbeitswelt. Wir waren in den letzten Jahren der größte Bürovermieter in Wien. 60 Prozent der neu vermieteten Flächen in Wien sind bei uns unterschrieben worden. Kaum ein Unternehmen, das sich für die nächsten acht, zehn, zwölf Jahre einmietet, weiß, ob es wachsen oder schrumpfen wird. Wie wird sich die Büroarbeitswelt entwickeln? Und wie muss ich als Entwickler darauf reagieren? Das sind hier die zentralen Fragen.