Was gibt es Neues am Zinshausmarkt?
Markus Arnold: Das Alte bleibt das Neue. Aufgrund der Niedrigzinspolitik der Banken ist die Nachfrage nach Investmentliegenschaften ungebrochen hoch und das wird unserer Einschätzung nach auch in den nächsten drei Jahren so bleiben. Da viel Liquidität am Markt ist – Geld, das angelegt beziehungsweise von risikoreichen Anlageformen umgeschichtet werden soll – sind Immobilieninvestments ungebrochen attraktiv. Das Geschäft boomt. Mit Ende August haben wir als Gruppe bereits unser Top-Jahr 2015 übertroffen und schon über 40 Objekte verkauft. Ich bin mir sicher, dass es in dieser Tonart weitergehen wird.
Wer sind die Käufer primär?
Zu 90 Prozent sind es private Investoren. Wir haben auch institutionelle Investoren in z.B. der Slowakei, Tschechien, Ungarn. Vor kurzem haben wir eine am Wenzelsplatz in Prag gelegene Top-Immobilie an einen chinesischen Investmentfonds vermittelt. Die Ausgangslage war nicht einfach, da die Liegenschaft schon länger am Markt verfügbar war. Umso mehr hat es uns gefreut, dass wir unsere chinesischen Verhandlungspartner von der Transaktion überzeugen konnten.
Aber in Österreich sind es in erster Linie Private. Fast 95 Prozent der Käufer kommen nach wie vor aus Österreich, wobei sich in letzter Zeit auch vereinzelt Investoren aus Deutschland, den USA und China für das „Wiener Gold“ interessieren. Sie werden sehen, dass wir in drei bis fünf Jahren viel mehr asiatische Investoren haben. Die sind jetzt schon da, vor allem aber im großvolumigen Bereich von 20 bis 30 Millionen Euro.
Sie sind neben Österreich auch in der Slowakei, in der Tschechischen Republik und Ungarn tätig. Worin unterscheiden sich diese Märkte?
Der Prager Immobilienmarkt ist um rund ein Drittel kleiner, aber wesentlich internationaler als der Wiener und hat sich aufgrund der vielen Verbesserungen der politischen und rechtlichen Rahmenbedingungen zu einem attraktiven Marktplatz entwickelt. Zudem weist das Prager Stadtbild große Ähnlichkeiten mit dem Wiener auf, stammt doch ein großer Anteil der Gebäude ebenfalls aus der Gründerzeit.
2008 haben sich in Folge der Finanzkrise viele Investoren aus Tschechien zurückgezogen. Dadurch sind die Preise – auch in Prag – um rund 35 Prozent gefallen und haben sich erst 2013 langsam wieder erholt. Nach dem Fall des Eisernen Vorhangs wurden, anders als in anderen Staaten des ehemaligen Ostblocks, Wohnungen nicht an die Mieter verschenkt. Daher befinden sich die rund 15.000 Prager Zinshäuser noch immer mehrheitlich im 100%-Eigentum. Die noch immer relativ attraktiven Preise macht die Region Prag bei internationalen Investoren besonders beliebt. Mit Anfang 2014 wurde auch das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) stark an die westlichen Rechtssysteme angepasst. Besonders positiv davon betroffen sind das Vertrags- und Immobilienrecht. Diese neuen Gesetze machen den tschechischen Markt transparenter und somit für ausländische Investoren noch attraktiver. Mittlerweile sind aber 20 Prozent der Käufer Tschechen. Nach der Wende waren es zu 100 Prozent ausländische Investoren, denn Tschechen, die damals Geld hatten, haben es eher im Kapitalmarkt investiert.
Wie sehen Sie die aktuelle Entwicklung in der Slowakei?
In der Slowakei schätzen österreichische Investoren besonders die Nähe zu Wien, die Überschaubarkeit des Marktes und die Möglichkeit, eher kleinere Investmentliegenschaften mit Renditen von sieben bis zehn Prozent zu erwerben. Wobei Bratislava kein typischer Zinshausmarkt ist. Das Angebot dort richtet sich speziell an internationale Investoren, die ein sicheres Investment mit langfristigen Renditen suchen. Der geplante Ausbau der Transsibirischen Eisenbahn bis zur ostslowakischen Stadt Kosice hat auch das Interesse der asiatischen Investoren geweckt.
Welche Assetklassen werden hier besonders stark nachgefragt?
Entwickelte Retail-Liegenschaften mit langfristigen Mietverträgen. Die Slowakei verfügt auch über ein gut geführtes modernes Grundbuch und punktet noch zusätzlich mit einem attraktiven Flat-Tax-Steuersystem. Das sind allesamt Voraussetzungen, die einen Immobilienstandort interessant machen.
Sie planen den Einstieg in Ungarn?
Wir bereiten uns derzeit von Wien aus auf den Markteintritt vor. In Kürze werden wir ein eigenes Büro in Budapest eröffnen – unser drittes Auslandsbüro nach Prag und Bratislava. Es war von Anfang an – seit der Gründung des Unternehmens – meine Vision, ein internationales Maklerunternehmen für vermögende Private zu sein. In Ungarn wird sich das Unternehmen vorwiegend auf den Gewerbeimmobilienmarkt in Budapest konzentrieren. Denn jetzt ist ein guter Zeitpunkt, in Ungarn einzusteigen, da die Preise so billig sind wie noch nie. Wer risikobereit ist, kann jetzt günstig einkaufen. Generell ist in Ungarn das Angebot an Mietshäusern, die sich zu 100 Prozent im Eigentum befinden, sehr beschränkt, da während des Kommunismus den Mietern die Wohnungen quasi geschenkt und somit parifiziert wurden.
Verkaufen Private lieber an Private?
Zumindest gehen sie davon aus, dass Private quasi End- und Eigennutzer sind und damit auch bereit sind, den höchsten Preis zu zahlen.
… aber stimmt das auch?
Aus unserer Sicht: ja. Aber es gibt auch Zinshäuser, die sich nicht oder nur schwer an einen Privaten verkaufen lassen, da sie noch zu viel an Entwicklung bedürfen.
Private Investoren kaufen lieber fertige Häuser, die voll entwickelt sind und bereits Erträge abwerfen?
So kann man es sagen. Das stimmt definitiv. Private kaufen in erster Line ein „Kopfweh-frei-Haus“. Ein Haus soll seinem Käufer keine Kopfschmerzen bereiten. Das heißt konkret: Das Haus muss saniert, der Dachboden ausgebaut sein. Der private Käufer will so wenig Arbeit haben wie möglich. Dass man in einem Zinshaus die eine oder andere Wohnung einmal sanieren muss, versteht sich von selbst. Das ist auch vollkommen in Ordnung. Der Privatinvestor will keinen Dachgeschoßausbau. Um ein Dach ausbauen zu können, braucht man ein gewisses Verständnis: nicht nur für Grundrisse und Mieterträge oder Größen und Schnitt von Wohnungen. Wenn ich dieses Know-how nicht habe, ist es besser, man kauft sich’s fertig. Bei diesen Häusern schlägt dann die Stunde der Developer.
Keine Lust, in das Development-Geschäft einzusteigen?
Wir konzentrieren uns auf den Verkauf von Investments. Andere Dinge können andere besser. Wir stellen aber gerne Kontakte her.
Gibt es genug Objekte am Markt? Es heißt immer wieder, der Markt werde von Jahr zu Jahr kleiner...
Das ist eine Ente. Es gibt genügend Objekte. Zugegeben. Es ist nicht immer einfach, das ideale Objekt zu finden.
Welche Bezirke sind in Wien am stärksten nachgefragt?
Die Preise in den innerstädtischen Bezirken sind für den kleinen Anleger viel zu hoch. Gute Renditechancen bieten die Regionen an der Donau. Ganz egal, ob im 15., im 10. oder im 13. – wichtig ist den Anlegern, dass sie schnell von A nach B kommen. Natürlich muss auch die Nahversorgung stimmen.
Mit welchem Mindestinvestment muss ich rechnen?
Grundsätzlich bin ich immer dafür, dass man teilt – also nicht alles in ein Haus stecken, lieber in zwei oder drei. Wobei der Einstieg mittlerweile unter zwei Millionen Euro schwierig ist.
Was kriege ich für zwei Millionen Euro – vor allem aber wo?
Ein Haus mit 1.000 Quadratmetern im 15. Bezirk.
Zinshäuser kaufen, sanieren, parifizieren und abverkaufen – ein Geschäftsmodell für Private?
Das ist das Thema der institutionellen Anleger. Private haben es im Hinterkopf. Aber eher als Notfallprogramm. Tausche Geld gegen Ziegelstein. Wenn ich finanzielle Probleme bekomme, kann ich ein paar Ziegelsteine verkaufen.
Wo liegt der USP von Arnold Immobilien gegenüber den Mitbewerbern?
Dass wir in der Tiefe der Qualitätsprüfung, in der Spezialisierung allen anderen voraus sind. Wir beschäftigen uns 100 Prozent unserer Zeit genau mit einem Thema: dem Zinshaus.
Wo bekomme ich derzeit die höchste Rendite?
Budapest. Wer risikobereit ist, kann jetzt günstig einkaufen. Quadratmeterpreise ab 1.000 Euro sind möglich. Generell ist in Ungarn das Angebot an Mietshäusern, die sich zu 100 Prozent im Eigentum befinden, sehr beschränkt, da während des Kommunismus den Mietern die Wohnungen quasi geschenkt und somit parifiziert wurden.
Kommt da auch manchmal der Gedanke, in das Vorsorgewohnungsgeschäft einzusteigen?
Nein.
Ein letzter Tipp?
Jetzt kaufen. Es wird sicherlich noch teurer. Solang die Kapitalmärkte unsicher sind – und ich sehe hier auch keine Änderungen in Sicht – wird das so bleiben.
Markus Arnold, Gründer und Eigentümer von Arnold Immobilien, absolvierte eine Ausbildung für Immobilienmanagement. Nach einigen Stationen bei renommierten Immobilienunternehmen übernahm er die Leitung der Investmentabteilung bei Conwert/Resag. Mittlerweile zeichnet Markus Arnold für rund 350 Immobiliendeals verantwortlich. Arnold Immobilien ist auf die Vermittlung von Immobilien-Investments in Österreich, Tschechien, der Slowakei und Ungarn spezialisiert. 2015 wurde mit 24 Mitarbeitern ein Transaktionsvolumen von 180 Millionen Euro realisiert. Das Transaktionsvolumen in der Gruppe lag 2015 bei 300 Millionen Euro (Mitarbeitergesamtzahl 36 Personen).
TPA Steuertipps - Zinshäuser
Auch Zinshäuser sind im Bereich Grundanteil, Absetzung von Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten sowie der Immo-ESt von der Steuerreform betroffen. Sofern das Zinshaus in einer Gemeinde mit mehr als 100.000 Einwohnern liegt und der m2-Preis für Bauland 400 Euro übersteigt, ist der gesetzliche Grundanteil von 40 Prozent anzuwenden. Beträgt die Anzahl der vermieteten Einheiten mehr als 10, liegt der Grundanteil nur bei30 Prozent. Treffen beide vorstehenden Kriterien nicht zu, beträgt der Grundanteil, unabhängig von der Anzahl der vermieteten Einheiten, nur 20 Prozent. Der pauschale Grundanteil ist allerdings nur dann anzuwenden, wenn die tatsächlichen Verhältnisse nicht maßgeblich davon abweichen. Es ist daher jedenfalls eine Überprüfung dahingehend vorzunehmen, ob aufgrund der tatsächlichen m2-Preise für Bauland der Grundanteil nicht um mehr als 50 Prozent nach oben vom gesetzlich vorgegebenen bzw. durch die Verordnung erlaubten Grundanteil abweicht. Sollte die Abweichung mehr als 50 Prozent betragen, ist der tatsächliche Grundanteil relevant. Wesentliche Veränderungen hat die Steuerreform auch bei der Absetzung von Instandsetzungskosten gebracht. Diese dürfen ab 1.1.2016 nur mehr auf 15 Jahre verteilt abgesetzt werden, wobei dies auch für bereits laufende Instandsetzungszehntel gilt. Speziell für künftige Reparaturarbeiten gilt daher, dass der Unterscheidung Instandsetzung/Instandhaltung noch mehr Augenmerk zu schenken sein wird, da Instandhaltungskosten sofort abgesetzt werden dürfen. Aber ACHTUNG: Sollte sich ein Verlust aus Vermietung und Verpachtung ergeben, geht dieser verloren, falls er nicht im selben Jahr mit Aktiveinkünften verrechnet werden kann. Auch bei Verkauf von Zinshäusern ist die erhöhte Immo-ESt mit 30 Prozent relevant, wobei Altfälle weiterhin aufgrund der pauschalen Anschaffungskosten von 86 Prozent nur eine effektive Besteuerung von 4,2 Prozent verursachen.
