Der deutsche Büroimmobilieninvestmentmarkt verzeichnete in den ersten drei Quartalen 2023 ein Transaktionsvolumen in Höhe von 4,1 Milliarden Euro. Verglichen mit den ersten drei Quartalen von 2022 ist das ein Rückgang um 79 Prozent. Lediglich rund ein Fünftel des Investmentvolumens entfiel auf ausländische Akteure, die vor allem aus dem europäischen Ausland und aus Asien stammten. Im großvolumigen Segment oberhalb der 100 Millionen Euro-Marke verringerte sich im Vergleich zum Mittelwert der vergangenen fünf Jahre die Anzahl der Abschlüsse um 83 Prozent und volumengemäß um 90 Prozent. Dies sind Ergebnisse einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
„Vor allem im großvolumigen Bereich ist der Preisfindungsprozess noch nicht abgeschlossen und gerade institutionelle Investoren halten sich weiterhin sehr zurück. So kam im dritten Quartal auch nur eine Transaktion oberhalb der 100 Millionen Euro-Marke zustande, die für die derzeitige Marktsituation bezeichnend, in Form einer Beteiligung durch eine vermögende Privatperson erfolgte“, beobachtet Fabian Klein, Head of Investment bei CBRE in Deutschland. Er ist sich sicher: „Es wird weitere Renditeanstiege bei Büroimmobilien in Richtung fünf Prozent und mehr geben.“
Ende des dritten Quartals 2023 lag die Spitzenrendite für Büroimmobilien im Durchschnitt der Top-7-Standorte mit 4,6 Prozent gut 0,5 Prozentpunkte über dem Vorquartal und rund 1,9 Prozentpunkte über dem historischen Tiefstwert zum Jahreswechsel 2021/2022. „Zuzüglich der Bankenmarge und des Risikoaufschlages ist es nicht verwunderlich, dass insbesondere im großvolumigen Bereich mit Beteiligung institutioneller Investoren aus dem In- und Ausland das Pricing einer weiteren Korrektur bedarf“, sagt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. Denn die Finanzierungszinsen, beispielsweise gemessen am fünfjährigen EURO-Swap als Referenzzinssatz, liegen derzeit bei 3,2 Prozent. Und die risikolose Anlage in Form der zehnjährigen Bundesanleihe lag zum Ende des dritten Quartals bei drei Prozent. Allein die Benchmarkrendite hat in den letzten 18 Monaten um rund zwei Prozentpunkte zugelegt. Diesen Renditeanstieg preisen die Investoren bei ihrer potentiellen Immobilienallokation ein und verlangen dementsprechend eine adäquate Risikoprämie, um die Risiken bei dem Investment in Sachvermögen zu kompensieren. Klein ergänzt „Zudem sinkt generell die Bereitschaft der Banken, Kredite zur Verfügung zu stellen. Dies dürfte auch bei wieder fallenden Zinsen ein Thema sein, welches Investoren noch für Jahre beschäftigen wird. Vor allem für Investitionen in Büros.“
Stärkste Nettokäufer waren offene Immobilien- und insbesondere Spezialfonds, gefolgt von der öffentlichen Hand und Asset-/Fondsmanagern. Privatinvestoren stellten in absoluten Zahlen mit Investments von gut 800 Millionen Euro zwar die zweitstärkste Käufergruppe, verkauften aber in etwa genauso viel.
Auf die Top-7-Standorte entfielen mit knapp 2,9 Milliarden Euro rund 69 Prozent des Büroinvestmentvolumens – im entsprechenden Vorjahreszeitraum waren es noch 80 Prozent. Investoren weichen zunehmend in B-Standorte und Regionalzentren aus, ums sich dort attraktive Objekte mit deutlich kleineren Losgrößen zu sichern. Dort ging das Transaktionsvolumen im Vorjahresvergleich nur um 67 Prozent zurück, während es in den Top-Standorten 82 Prozent waren. Dennoch entfiel ein Viertel des Gesamtvolumens auf Berlin. An zweiter Stelle folgte Hamburg mit zwölf Prozent, knapp gefolgt von München mit elf Prozent.
Prognose für das Gesamtjahr 2023
„Für das Gesamtjahr erwarten wir am deutschen Büroimmobilieninvestmentmarkt ein Transaktionsvolumen von maximal sechs Milliarden Euro“, sagt Klein.
Linsin ergänzt: „Eine gewisse Entspannung bei der Inflation erwarten wir infolge des geldpolitisch-induzierten Konjunkturrückgangs in den kommenden Monaten, jedoch bleibt die Kerninflationsrate länger hartnäckig hoch, sodass weitere Zinsschritte der EZB nach oben noch nicht ausgeschlossen werden können. Nach dem letzten, zehnten Zinsschritt der EZB in der Folge könnten wir den Höhepunkt erreicht haben. Sollte damit das Ende der starken Inflation eingeläutet sein könnte es auch wieder zu Zinssenkungen kommen. Aber vorerst müssen sich die Wirtschaft und die Immobilienbranche auf das neue, höhere Zinsregime einstellen und Geschäftsmodelle und Anlagestrategien angepasst werden.“
