Das vierte Quartal 2023 wies mit 7,5 Milliarden Euro dabei zwar das zweitstärkste Ergebnis im Jahresverlauf auf, aber eine Jahresendrallye wie in früheren Jahren blieb wie erwartet aus. Lediglich 39 Prozent des Transaktionsvolumens entfielen auf die Top-7-Investmentstandorte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Im Jahr zuvor war es fast die Hälfte. Weiterhin am stärksten nachgefragt war 2023 Berlin, wo im Jahresverlauf gut fünf Milliarden Euro investiert wurden – gefolgt von München und Hamburg. Stärkste Nettokäufer waren offene Immobilien- und Spezialfonds mit einem um 4,2 Milliarden Euro höherem Investment als De-Investment.
„Der Preisfindungsprozess am deutschen Investmentmarkt hält weiter an, auch wenn sich Käufer- und Verkäuferseite zunehmend annähern. Vor allem im Bürosegment finden derzeit fast so gut wie keine Großtransaktionen unter Beteiligung institutioneller Investoren statt“, sagt Fabian Klein, Head of Investment bei CBRE in Deutschland. Über alle Assetklassen hinweg wurden 2023 lediglich 45 Transaktionen (davon acht Büroimmobilien) oberhalb der 100-Millionen-Euro-Marke verzeichnet – nur rund ein Drittel der im Jahr 2022 in dieser Größenordnung registrierten Deals. Insgesamt sank die durchschnittliche Transaktionsgröße um knapp 30 Prozent auf rund 26 Millionen Euro ab.
„Weniger die milde Rezession, als vielmehr die stark gestiegenen Finanzierungskosten und Renditen bei Alternativanlagen bremsten im vergangenen Jahr den deutschen Immobilieninvestmentmarkt in seiner gewohnt hohen Dynamik aus“, erklärt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. Die zuletzt wieder rückläufigen Finanzierungszinsen und moderateren Renditen für festverzinsliche Wertpapiere sorgen für mehr Planungssicherheit und eine höhere Attraktivität von Immobilieninvestments. Somit öffnet sich für manche Investoren gerade in der jetzigen Marktphase die Möglichkeit, sich am deutschen Immobilienmarkt zu positionieren und vom zukünftig erwarteten Aufschwung und Mietsteigerungspotenzial zu profitieren. Jedoch kommt es mehr denn je auf die assetspezifische Rendite-Risiko-Analyse an, zumal die Diskussion um das Repricing und die zukünftige Positionierung der Immobilie angesichts der ESG-Thematik weiter zunehmen wird.
Renditen stiegen weiter
Die Spitzenrenditen setzten ihren Aufwärtstrend in allen Assetklassen weiter fort. Lag der Anstieg für erstklassige Büroimmobilien in den Top-Standorten im Vergleich zum Vorquartal bei 0,4 Prozentpunkten auf nunmehr 5,0 Prozent im Durchschnitt der Top-7, so waren es für Geschäftshäuser in den 1A-Lagen der Städte 0,3 Prozentpunkte und damit auf durchschnittliche 4,8 Prozent. Auch für moderne Logistikimmobilien lag der Anstieg bei 0,3 Prozentpunkten. Damit lag die Spitzenrendite zum Jahresende 2023 in dieser stark nachgefragten Assetklasse bei 4,3 Prozent. „Das Repricing setzt sich weiter fort und macht sich auch in den Bewertungen bemerkbar, sodass der eine oder andere Investor dazu gezwungen sein wird, zu verkaufen“, erwartet Klein.
Allgemein ist der Fokus vom Core- und Core-Plus-Segment, in welchem die Preisvorstellungen vor allem bei großvolumigen Produkten insbesondere im Bürosegment noch zu weit auseinander liegen, verstärkt zu Value-add-Produkten gewandert. Hier können Wertsteigerungspotentiale gehoben oder Neupositionierungen vollzogen werden. Dazu gehören Umnutzungen leerstehender Hotels zu Serviced Apartments, von Büros zu Wohnen und von Einzelhandelsimmobilien zu Mischnutzungen.
Logistik vor Wohnen, Einzelhandel und Büro
Erstmals stellten Logistikimmobilien mit fast sieben Milliarden Euro oder 24 Prozent des Gesamtvolumens die stärkste Assetklassen dar, gefolgt von Wohnimmobilien (ab 50 Wohneinheiten) mit 5,7 Milliarden Euro oder 20 Prozent und Einzelhandelsassets mit knapp 5,4 Milliarden Euro und 19 Prozent. Der traditionelle Branchenprimus Büroimmobilien lag knapp dahinter auf dem vierten Platz (5,3 Milliarden Euro oder 19 Prozent). Über alle Assetklassen hinweg sind im Vorjahresvergleich deutliche Rückgänge zu konstatieren, insbesondere bei Büroimmobilien (minus 77 Prozent), Gesundheitsimmobilien (minus 63 Prozent) und Wohnen (minus 59 Prozent). Am geringsten fiel dagegen der Rückgang bei Hotels (minus 24 Prozent), sonstigen Nutzungen (minus 26 Prozent) und Lager- und Logistikimmobilien (minus 34 Prozent) aus.
Ausblick auf 2024
„Das Investmentjahr 2024 dürfte deutlich dynamischer werden als das Vorjahr. Neben einer Vielzahl von größeren Transaktionen, die in den vergangenen Monaten aufgrund der ungewissen Marktlage noch aufgeschoben wurden, rechnen wir auch mit deutlich mehr notleidenden Immobilieninvestments – sogenannten Fire Sales. Diese rufen vor allem opportunistische Investoren auf den Plan. Zusätzliches Angebot erwarten wir zudem von Seiten institutioneller Bestandshalter, die sich auch im Hinblick auf die Einhaltung der selbstgesteckten ESG-Kriterien von Teilen ihrer Immobilienportfolios trennen werden“, prognostiziert Klein.
„Zwar ist die Inflation – trotz der im Dezember wieder etwas höheren Rate – auf dem Rückzug, aber für eine Entwarnung, verbunden mit einem Erreichen des Inflationsziels der Notenbank, ist es noch zu früh“, warnt Linsin. Die Kerninflationsrate ohne die stark schwankenden Energie- und Nahrungsmittelpreise erreicht laut den jüngsten Projektionen der Bundesbank erst 2023 mit 5,1 Prozent ihren Höhepunkt. 2024 werde sie dann deutlich auf 3,0 Prozent zurückgehen. „Der geldpolitische Straffungskurs der EZB entfaltet mehr und mehr seine Wirkung, sodass der Zinserhöhungszyklus einen Hochpunkt erreicht haben könnte undmehr Planungssicherheit bei Investitionsentscheidungen ermöglicht. Im Gegenzug zu vielen anderen Marktteilnehmern warnen wir jedoch davor, von einer baldigen Senkung der Leitzinsen auszugehen, denn von der EZB sind weiterhin anhaltend vorsichtige Töne zu hören – sie scheint von der Hartnäckigkeit der Inflation überzeugt“, gibt Linsin zu bedenken.
„In der ersten Jahreshälfte rechnen wir angesichts der sich stabilisierenden Finanzierungszinsen mit weiter nur marginal steigenden Immobilienrenditen, sodass der Investmentmarkt zunehmend an Dynamik gewinnen wird – wenngleich auf einem niedrigeren Preisniveau. Insgesamt rechnen wir mit einem Transaktionsvolumen bei Wohn- und Gewerbeimmobilien von mindestens 35 Milliarden Euro“, so Klein.
