„Im aktuellen Marktumfeld sind die hohen Vermietungsvolumina der Jahre 2021 und 2022 trotz der breiten Nachfragebasis nicht mehr realisierbar“, erläutert Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Während die weiterhin schwache Konjunkturentwicklung zu wenig Impulse aussendet, gehen von der sinkenden Inflation und den zuletzt erfolgten Zinsschritten der EZB und FED jedoch positive Signale aus. Der Logistikflächenumsatz ist vor diesem Hintergrund zwar um rund 12 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum gesunken, seit dem schwachen 1. Quartal ist jedoch eine positive Entwicklung zu beobachten. Die letzten drei Monate schnitten dabei noch etwas besser ab als das zweite Quartal.
Erfreulich ist darüber hinaus auch, dass sich der in den vergangenen drei Monaten generierte Umsatz von rund 1,5 Mio. m² knapp über dem Durchschnittswert aller isolierten Quartalsergebnisse seit Q1 2023 einordnet. Besonders bemerkenswert ist darüber hinaus, dass die Anzahl der registrierten Verträge im Jahresverlauf spürbar angestiegen ist und sich das dritte Quartal dem Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre angenähert hat. Für ein höheres Umsatzergebnis fehlen aktuell vor allem großflächige Abschlüsse jenseits der 20.000-m²-Marke, von denen es in den Vorjahren deutlich mehr zu verzeichnen gab.“
Zu dieser Entwicklung passt, dass sowohl das Segment der Eigennutzer als auch das der Neubauflächen mit jeweils -17 % überdurchschnittliche Umsatzeinbußen gegenüber dem Vorjahresvolumen aufweisen.Nichtsdestotrotz sind auch aktuell die höchsten Einzelumsätze auf Neubauflächen zurückzuführen, wozu auf den ersten Rängen vor allem produzierende Unternehmen wie BMW (150.000 m²) und Mercedes-Benz (100.000 m²) sowie Handelsunternehmen wie Nordwest-Handel (70.000 m²) oder Fressnapf (68.000 m²) in Nörvenich zählen.
Handel weiter auf Erholungskurs, Produktion profitiert vom Automotive-Segment
Bei der Umsatzverteilung auf die unterschiedlichen Branchengruppen stechen insbesondere Handelsunternehmen heraus, die im Vorjahresvergleich eine Umsatzsteigerung von 29 % gegenüber dem schwachen Ergebnis aus 2023 erreichten. Dies ist ein gutes Beispiel, wie unmittelbar sich konjunkturelle und äußere Einflussfaktoren positiv aber auch negativ in den Flächenumsätzen einzelner Branchen aufdem Logistikmarkt widerspiegeln. Während der Handel im Zuge der Coronakrise vor allem durch den E-Commerce- und Food-Sektor Rekordvolumina generiert hatte, musste er 2023 einen historischen Tiefstwert verbuchen und befindet sich aktuell wieder spürbar auf Erholungskurs. Insgesamt steht die Handelssparte mit einem Umsatzanteil von knapp 28 % momentan jedoch nur auf dem dritten Rang und damit hinter den zwei anderen wichtigen Säulen der Nachfrage. An erster Position liegen wie im Vorjahreszeitraum Produktionsunternehmen, die unter anderem von Umstrukturierungsprozessen im Automotive-Bereich profitieren und mit rund 37 % am dichtesten an ihren langjährigen Umsatzdurchschnitt heranreichen. Logistikdienstleister folgen mit gut 29 % auf dem zweiten Rang.
Heterogene Entwicklung in den großen Logistik-Hubs, Rückgang in der Summe nur geringfügig
In der Einzelbetrachtung der Top-Logistikmärkte steht ein Umsatzplus an drei Standorten einem niedrigeren Volumen in vier Logistikagglomerationen gegenüber. Insgesamt wurde in den sieben bedeutendsten Märkten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München) ein Flächenumsatz von rund 1,4 Mio. m² registriert, womit das Ergebnis im 12-Monatsvergleich um 7 % nachgegeben hat. Während Köln (+93 %; 204.000 m²), Frankfurt (+24 %; 304.000 m²) und Düsseldorf (+6 %; 190.000 m²) spürbar zulegen konnten, bleiben München (-48 %; 115.000 m²), Leipzig (-31 %; 182.000 m²), Hamburg (-28 %; 178.000 m²) und Berlin (-6 %; 216.000 m²) hinter ihren Vorjahreswerten zurück. Die insgesamt sehr heterogenen Entwicklungen an den unterschiedlichen Standorten haben sich auch im Ranking der Top-Märkte niedergeschlagen, wo aktuell Frankfurt klar die Führung vor Berlin und Köln übernommen hat. Zu den wichtigsten Agglomerationen ist zudem auch die polyzentrische Logistikregion des Ruhrgebiets zu zählen, die mit 228.000 m² ein Resultat im Bereich des Vorjahreswerts erzielen konnte (-4 %).
Das starke Mietpreiswachstum der vergangenen Jahre hat sich in den ersten drei Quartalen lediglich marginal fortgesetzt und größtenteils in eine Seitwärtsbewegung umgewandelt. Dabei haben sich die Spitzenmieten der einzelnen Logistikhochburgen gegenüber dem Vorquartal nicht verändert – lediglich im Vorjahresvergleich sind noch Anpassungen von durchschnittlich 4 % über alle Standorte zu vermelden. Über der 8-€/m²-Marke liegen somit weiterhin München (10,50 €/m²), Hamburg (8,50 €/m²) und Berlin (8,20 €/m²). Dahinter notieren jedoch auch Frankfurt (7,95 €/m²), Düsseldorf (7,90 €/m²), Köln (7,70 €/m²) und das Ruhrgebiet (7,60 €/m²) allesamt im Preissegment von mehr als 7,50 €/m². Für die Leipziger Logistikregion ist mit 5,90 €/m² in der Spitze dagegen ein deutlich niedrigeres Niveau anzusetzen. Ob die Spitzenmieten in den kommenden Monaten in dem einen oder anderen Standort weiter anziehen können, bleibt zunächst abzuwarten.
Perspektiven
Für die weitere Marktentwicklung werden bis zum Jahresende kaum wesentliche Veränderungen erwartet. „Die schwache Konjunktur und die im Zuge dessen gedämpfte Stimmungslage in den Unternehmen wird sich auch weiterhin limitierend auf den zu erwartenden Flächenumsatz auswirken“, erläutert Bastian Hafner, Head of Logistics & Industrial Advisory der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Nichtsdestotrotz unterstreichen die positive Entwicklung bei der Vertragsanzahl und der etwas anziehende Flächenumsatz die im Jahresverlauf zu beobachtende Nachfragebelebung. Zwar warten immer noch viele Unternehmen die weitere Entwicklung ab und verbleiben im Zweifel in ihren bestehenden Flächen, insgesamt ist aber wieder deutlich mehr Bewegung im Markt als noch zu Jahresbeginn. Die wiedererstarkte Handelsbranche sowie die sehr stetige Nachfrage der produzierenden Unternehmen und auch der Logistiker bilden hierbei eine sehr breite Basis für einen weiter steigendenden Trend beim Vermietungsvolumen im Schlussquartal.“
Zusammenfassend ist aus heutiger Sicht nicht auszuschließen, dass sich der Gesamtflächenumsatz zum Jahresende dichter an die 6 Mio. m² annähert als zunächst erwartet. Zu berücksichtigen bleiben hierbei jedoch die wichtigsten äußere Einflussfaktoren wie vor allem die Entwicklung der Weltwirtschaft, da die Vergangenheit gezeigt hat, wie unmittelbar der Logistikmarkt hierauf reagiert. Sollten sich die Rahmenbedingungen in den kommenden Quartalen allerdings aufhellen, steht auch die Logistikbranche in den Startlöchern für eine positive Marktentwicklung.
