Insbesondere durch große Einzeltransaktionen in den Topstandorten sowie bundesweite Portfoliotransaktionen stellten Büroimmobilien mit 25,2 Milliarden Euro oder 46 Prozent des gewerblichen Gesamtvolumens von 55,2 Milliarden Euro weiterhin die umsatzstärkste Assetklasse dar. Somit wurden gut 24 Prozent oder 4,9 Milliarden Euro mehr in deutsche Büroimmobilien investiert als noch im Jahr zuvor, berichtet CBRE in einer aktuellen Analyse. 17,7 Milliarden Euro in den Top 5-Standorten In den fünf Top-Standorten lag der Büroanteil mit 67 Prozent noch höher als im bundesweiten Schnitt. Insgesamt wurden in diesen Standorten 17,7 Milliarden Euro in Büroimmobilien investiert, 29 Prozent mehr als 2014. Mithin wurden 70 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens der Assetklasse in den fünf größten Bürozentren investiert. Insbesondere Berlin, Frankfurt und München mit Investitionen von jeweils deutlich über vier Milliarden Euro trugen zu dem starken Ergebnis bei. Zudem war die durchschnittliche Losgröße in den Top 5-Standorten fast doppelt so groß als in den anderen deutschen Märkten, da insbesondere in Frankfurt, Berlin und München eine Vielzahl von zum Teil sehr großvolumigen Deals abgeschlossen wurden. „Für ausländische Investoren waren gerade die Investmentzentren attraktiv“, sagt Fabian Klein, Head of Investment bei CBRE in Deutschland. „Hier herrscht insgesamt eine höhere Transparenz dank verfügbarer, international vergleichbarer Marktkennziffern sowie einer größeren Verfügbarkeit gerade bei großvolumigen Assets. Zudem profitieren diese Standorte von der besseren Erreichbarkeit. Investoren können somit schneller ihre Agenda im Hinblick auf zu erfüllende Investitionsziele erfüllen und haben ein einfacheres Asset Management gegenüber einem deutschlandweit gestreuten Portfolio“, so Klein. 26 Prozent des Volumens als Paketverkäufe Im Bürosegment dominierten wie auch im Vorjahr Einzeltransaktionen den Markt. Bundesweit wurden – wie auch 2014 – lediglich 26 Prozent des Volumens im Rahmen von Paketverkäufen gehandelt, deutlich weniger als am gesamten gewerblichen Investmentmarkt. Jedoch resultiert dies vorrangig aus den großen Einzeltransaktionen in den Top-Standorten, wo der Portfolioanteil mit 19 Prozent nochmals niedriger liegt. Außerhalb der Top 5-Märkte wurden rund 42 Prozent der Investitionen im Rahmen von Paketkäufen getätigt. Anteil internationaler Anleger wächst Aktiv zeigten sich insbesondere Asset- und Fondsmanager, auf die mit gut sieben Milliarden Euro rund 28 Prozent des Transaktionsvolumens entfiel. An zweiter Stelle folgten – trotz eines um 600 Millionen niedrigeren Investmentvolumens als 2014 – offene Immobilien- und Spezialfonds mit 4,5 Milliarden Euro oder einem Anteil von 18 Prozent. Dicht dahinter standen börsennotierte Immobilienaktiengesellschaften und REITs mit 4,4 Milliarden respektive 17 Prozent. Deutlich stärker als im Jahr 2014 investierten internationale Anleger in deutsche Büroimmobilien, so dass ihr Anteil am Gesamtvolumen nun bei 46 Prozent lag (2014: 39 Prozent). In den Top 5-Märkten investierten sie knapp vier Milliarden Euro oder knapp vier Fünftel mehr als im Vorjahr und zeigten sich für die Hälfte des dort registrierten Volumens verantwortlich. Spitzenrenditen tendenziell weiter sinkend Die unvermindert hohe Nachfrage nach deutschen Gewerbeimmobilien sorgt bei entsprechender Verknappung auf der Angebotsseite für tendenziell weiter sinkende Spitzenrenditen. So gaben bei Büroimmobilien in den Investmentzentren die Nettoanfangsrenditen in Hamburg und München weiter nach und erreichen mit aktuell 3,65 Prozent in Münchens Innenstadt einen neuen historischen Tiefstwert. In Berlin, Düsseldorf und Frankfurt stabilisierten sich die Spitzenrenditen zum Jahresende (vorerst) auf dem niedrigen Wert. Angesichts des sehr eingeschränkten Produktangebots bei Core-Immobilien in den zentralen Lagen erweitern die Investoren ihren Anlagefokus auf B-Lagen in den Bürohochburgen, sodass sich auch in diesem Segment für gut positionierte Objekte ein teilweise signifikanter Renditerückgang feststellen lässt. Mehr als drei Millionen Quadratmeter Flächenumsatz Deutsche Gewerbeimmobilien stehen global weiter deutlich im Fokus der Investoren. Insbesondere für Büroimmobilien wird die Nachfrage ungebrochen hoch bleiben, zumal auch die Vermietungsmärkte die positive Entwicklung mitvollziehen und nicht vom Investmentmarkt abgekoppelt sind. So wurden 2015 in den Top 5-Bürozentren insgesamt über drei Millionen Quadratmeter Bürofläche umgesetzt, knapp 23 Prozent mehr als im Vorjahr. Damit erzielte das Vermietungsjahr 2015 das drittbeste Ergebnis nach den beiden Boomjahren 2000 und 2007, wobei der kumulierte Flächenumsatz 2015 nur knapp 30.000 Quadratmeter unter dem Ergebnis des letzten zyklischen Hochs lag. 2016: Transaktionsvolumen von Büroimmobilien bis zu 25 Milliarden Euro erwartet Die Gewerbeimmobilien-Investmentmärkte profitieren von ihrem Status als sicherer Anlagehafen. Das zurückliegende Jahr hat gezeigt, dass die Vermietungsmärkte im Hinblick auf die Dynamik mit den Investmentmärkten Schritt halten können. Infolge der gestiegenen Nachfrage, gemessen an signifikant gestiegenen Flächenumsätzen in den Bürozentren bei gleichzeitig relativ moderaten Fertigstellungszahlen, steigen die Mieten und locken zusätzlich weitere Investoren nach Deutschland.
