Während vor allem die Städte mit hohem ausländischen Gästeanteil und einem hohen Kongress- und Eventanteil weiter unter der Pandemie und den dadurch einhergehenden internationalen Reisebeschränkungen leiden (allein Wien büßte im Vergleich der Übernachtungen von 2021 zu 2019 sagenhafte 71,6% ein), freute sich die Ferienhotellerie sowohl in Deutschland, wie auch in Österreich auch 2021 über einen äußerst erfolgreichen Sommer und Herbst.
„Die positive Performance der Ferienhotellerie ist nicht unbemerkt geblieben – vor allem institutionelle Investoren, die auf Sicherheit setzen, suchen aktuell entsprechende Projekte", kommentiert Martin Schaffer, Geschäftsführender Partner bei mrp hotels, die aktuelle Situation.
Die von Investorenseite teilweise erwarteten “Schnäppchen” am Markt sind bislang ausgeblieben.
Martin Schaffer: „Staatliche Förderungen, welche die Liquidität sichern, die Aussetzung der Insolvenzantragspflicht sowie die häufige Neu-Kapitalisierung von Betreibergesellschaften haben Pachtzahlungen sichergestellt und somit Fire-Sales verhindert.”
Zudem bleiben Banken weiter vorsichtig mit noch stärker gewachsenen Anforderungen an Sicherheiten und Rücklagen als vor der Krise. Neben den Konditionen der Bankenfinanzierung stellen die Preisvorstellungen der Verkäufer sowie die generelle Unsicherheit der weiteren pandemischen Entwicklung das größte Hindernis für Transaktionen dar.
Während betriebliche Prognosen äußerst schwer zu treffen sind und damit auch die Bewertung erschweren, rücken die Immobilien selbst stärker in das Rampenlicht.
„Die Immobilie selbst erweist sich - auch in Hinblick auf eine zukünftige Entwicklung – als kalkulierbarer Wert und rückt daher stärker in den Vordergrund”, so Martin Schaffer. Und weiter: „Pauschalaussagen - und das ist ein wesentliches Learning des vergangenen Jahres – lassen sich überhaupt nicht mehr treffen. Allgemeine Benchmarks, die vor der Pandemie gegolten haben, gibt es nicht mehr. Die Bewertung der Hotels unter Einbeziehung der möglichen Erholung des Marktes sind mehr als je zuvor vom Konzept, der Marke, dem Standort und dem Markt abhängig.
Zusätzlich bieten die Immobilien neben dem “normalen” Hotelbetrieb zahlreiche weitere, flexiblere Möglichkeiten - sei es mit Serviced-Apartment Konzepten oder als Concversion zu Wohnimmobilien.
Zwar steht die Pandemie im Tourismus und damit auch im Hotelinvestmentmarkt im Mittelpunkt, dennoch, so Martin Schaffer, scheint es so, als wären einige Betreiber und Investoren 2021 vom Thema ESG überrascht worden: „Die Umsetzung der EU-Taxonomie und der ESG-Kriterien macht auch vor der Hotelimmobilienwelt nicht Halt. Es muss nun endlich in die Umsetzung gehen.”
Trotz der aktuell noch vorherrschenden Zurückhaltung fällt die Beurteilung der langfristigen Situation in Investorenkreisen 2021 mehrheitlich positiv aus. Die erwartete Rückkehr des Reiseaufkommens lässt vorausschauende Anleger zuversichtlich in die Zukunft blicken und bereits wieder in Transaktionsverhandlungen vorwiegend über Bestandsimmobilien eintreten.
