Wie sind Sie in die Immobilienbranche gekommen?
Peter Ulm: Der Einstieg war relativ pragmatisch: Ich bin studierter Jurist und Betriebswirt. Ich habe das Gerichtsjahr gemacht. Da war mir klar, die Juristerei per se ist nicht wirklich meines. Die Schwester eines Freundes hat damals bei der Personalagentur Neumann gearbeitet - die habe ich angerufen. Da wurde ich gefragt, was mich interessiert. Ich habe gesagt: „Schwierig. Ich möchte in die Dienstleistungsbranche. Ich möchte mit Menschen zu tun und flache Hierarchien haben. Ich möchte nicht irgendwo sitzen und nie rauskommen. Vielleicht im Bereich Finanzen? Aber Wien muss es sein. Dann fragt sie mich, ob ich die Immorent kenne - die suchen jemanden.
Warum gerade Wien?
Ich wollte immer raus aus Graz. Ich wollte schon in Wien studieren. Das war immer klar, dass ich nach dem Studium eine Zeit nach Wien gehe – oder gleich ins Ausland.
Ich bin dann zu einem Bewerbungsgespräch gefahren. Das war Mitte März und nach dem zweiten Gespräch hieß es, wenn ich am 1. April beginne, kann ich den Job haben. Am 1. April 1993 habe ich meinen Job angetreten und dort zwei tolle Dinge kennengelernt. Erstens wie viel der Wohlfühlfaktor und das soziale Klima im Unternehmen ausmachen. Wir waren eine super Truppe. Jeder war für jeden da. Das hat die Leistung extrem gefördert. Alle waren total motiviert und haben mitgezogen. Die Immorent war damals sowohl im Bereich Leasing als auch Projektentwicklung einer der Marktführer.
Zweitens: Ich habe in meinen sieben Jahren bei der Immorent alles über Projektfinanzierung, -entwicklung und das Bauträgergeschäft gelernt. Das war einfach eine super tolle Grundlage. Die flachen Hierarchien haben sich dort auch bewahrheitet. Diese flache Hierarchie leben wir auch bei 6B47. Wie versuchen so eine Art „Business-Family-Stimmung“ zu kreieren. Wir verbringen im Büro so viel Zeit gemeinsam. Weit mehr als mit unserer Familie. Und ich glaube, das macht irrsinnig viel aus, wenn man mit einer gewissen Freude in der Früh ins Büro reingeht.
Hatten Sie einen Mentor?
Der damalige Immorent-Vorstandsvorsitzende Matthias Pölleritzer war ein gefürchteter, strenger Chef, aber er hat mich sehr unterstützt. Das war für mich ein toller Einstieg ins Berufsleben.
Haben Sie noch Kontakt zu Studienkollegen aus Graz?
Ja. Daniel Jelitzka zum Beispiel ist ein Grazer Studienkollege. Es gibt gar nicht so wenige. Aber ich habe wahrscheinlich mehr Freunde aus Schulzeiten als aus Studienzeiten. Wir waren 27 Leute in der Maturaklasse und sehen uns immer noch regelmäßig.
Haben Sie den Schritt in die Immobilienbranche jemals bereut?
Nein, überhaupt nicht.
Können Sie sich noch an Ihr erstes Projekt erinnern?
Da sind mir zwei Projekte stark in Erinnerung: Eine Milliarden-Projektfinanzierung für ein Kraftwerk für die nicht mehr verstaatlichte Industrie, wo wir nach relativ kurzer Zeit auf Vorstandsebene eine riesen Projektfinanzierung gemeinsam im Team auf die Beine gestellt haben. Das war irrsinnig motivierend. Das zweite Projekt war nicht weniger spannend. 1995 hat die Immorent das gesamte Betriebsareal der ehemaligen Elin in der Brünner Straße übernommen – ein 150.000 Quadratmeter großes Grundstück. Gemeinsam mit der Elin haben wir die ganze Liegenschaft entwickelt. Das war von der Dimension ein gewaltiges Ding. Mit EKZ-Umwidmungen, Ausbau der Shuttleworthstraße und teilweiser Erhaltung von denkmalgeschützter Substanz. Da habe ich an einem Projekt die ganze Bandbreite erlebt. Ich stehe mit meinem Vis-à-vis der Elin bis heute in engem Kontakt. Das waren meine ersten prägenden Projekte.
Wo liegen Ihre Stärken und Schwächen? Womit kann man Sie aus der Fassung bringen?
Stärken sind Leidenschaft und Begeisterung. Ich kann mich lange in Dinge reinbeißen. Ich tue mir wahnsinnig schwer, wenn ich unehrlichen Menschen gegenüber sitze. Man kann ein guter Geschäftsmann sein, ein geschickter Geschäftemacher. Aber immer mit offenem Visier. Wenn ich das Gefühl habe, jemand ist unehrlich zu mir, dann geht bei mir der Rollbalken runter. Ganz egal, ob auf privater oder beruflicher Ebene.
Wenn Sie im Berufsleben auf jemanden treffen, der mit unehrlichen Karten spielt – ist der für Sie dann auch für Projekte gestorben?
Das ist eine gute Frage. Wenn ich es vermeiden kann, würde ich kein Geschäft machen. In manchen Fällen kann man es aus Zwängen heraus nicht vermeiden. Aber es raubt mir einfach wahnsinnig viel Energie. Man muss ständig aufpassen und verwendet viel Zeit darauf, Fallschlingen auszuweichen, anstatt sich auf das Projekt zu konzentrieren. Wenn beide Seiten an einem Strang ziehen, kommt auch für beide mehr heraus.
Was ist der USP von 6B47 gegenüber anderen Developern?
Eine spannende Paarung von erfahrenen Führungskräften und jungen, motivierten Mitarbeitern. Die Mischung zwischen Jungen, die stürmen und drängen, und den erfahrenen Leuten ist gut gelungen. Wir haben viel Neugierde an neuen Dingen. Und das Dritte, was uns auszeichnet: Dass wir es über die Jahre geschafft haben, durch unseren Real Estate Club viel Finanzkraft hinter uns zu sammeln, dass wir auch große Tickets heben können.
Große Tickets? Wie viele Mitglieder hat der Real Estate Club?
Das Projektvolumen beläuft sich auf 1,3 Milliarden Euro – das mit Kapital von 6B47 und des Real Estate Clubs finanziert worden ist.
Wieviel Kapital aus dem Real Estate Club steckt in den Projekten?
Rund 200 Millionen Euro. Unsere Geschäftspartner sind nicht einfach Investoren, sondern Teil der 6B47-Familie. Wir legen hohen Wert auf eine persönliche und intensive Betreuung der Real Estate Club-Mitglieder. Sie sind bei allen Projekten von der Planung bis zur Umsetzung direkt und mit hoher Transparenz eingebunden. Als Projektentwickler investiert 6B47 selbst in jedes Projekt und bietet den Real Estate Club-Mitgliedern die Möglichkeit, gemeinsam mit Immobilienprofis in Projekte zu investieren. Diese entscheiden selbst, bei welchen Projekten sie sich beteiligen wollen, und können gemeinsam mit den anderen Investoren von Anfang an mitentscheiden und auch Ihre Ideen einbringen.
Es entsteht viel Vertrauen durch den Umstand, dass wir bei jedem Projekt eigenes Geld investieren. Denn wenn ein Projekt schief geht, leiden wir mindestens genauso. Wir sind kein Service-Developer, dem es egal ist, was mit dem Projekt passiert.
Wer sind diese Co-Investoren, diese Real Estate Club-Mitglieder?
Das ist eine gute Gruppe an österreichischen High-Net-Worth-Individuals, die Interesse an solchen Investments haben. Woran wir aktuell arbeiten, ist, die Club-Idee nach Deutschland zu tragen. Dort sehen wir noch Potenzial. Um den Einstieg in Deutschland zu schaffen, muss man auch genug Referenzen haben. Mittlerweile haben wir viele Projekte in Deutschland erfolgreich abgewickelt und werden langsam auch dort wahrgenommen. Es ist auch schon ein bisschen Lokalcharakter entstanden.
Die S Immo trennte sich vor kurzem von 1.500 Wohnungen in Berlin. Immer häufiger warnen Stimmen vor einer Immobilienblase in Deutschland?
Das ist, als ob sie mich nach einer Wettervorhersage fragen. Ich kann die Entscheidung der S Immo, das aktuelle Marktumfeld und die hohen Preise aus zu nutzen, nachvollziehen. Auch wir sehen keine weiteren Preissteigerungen. Ich glaube, dass wir preislich ziemlich am Plafond sind.
Auf der anderen Seite fließt immer noch sehr viel Geld in die Immobilienwirtschaft - was dafür sprechen würde, dass es noch einen kleinen Preisruck nach oben gibt. Wenn er passiert, werden wir uns freuen. Wir rechnen aber nicht damit. Das Wort Blase kann ich nicht unbedingt hören.
6B47 setzt stark auf Secondary Cities. Städte mit funktionierender Infrastruktur, mit Wirtschaftskraft, mit steigender Bevölkerungszahl, überdurchschnittlichen Kaufkraftstärken und teilweise noch starker Unterversorgung in den Segmenten Wohnung sowie Büro. Ich orte dort mittelfristig mehr Geschäftschancen als in den Top Seven. Berlin ist massiv gehypt. Ich denke aber trotzdem, dass Berlin noch leicht Potenzial nach oben hat. Auf der anderen Seite muss man sich fragen: Wo kommt die Wirtschaftskraft in Berlin nachhaltig her? Klar, der Tourismus ist beeindruckend, als High-Tech-Stadt wird sie auch platziert. Aber wir fühlen uns in den Sekundärstädten nicht minder wohl.
Weil Sie gesagt haben, es sind keine eklatanten Preissprünge mehr drinnen – heißt das, Ihre Investoren werden sich in Zukunft mit geringeren Renditen begnügen müssen?
Unsere Top-Projekte haben eine Eigenkapitalrendite von 16 Prozent p.a. erzielt. Was wir wollen, ist, zweistellige Eigenkapitalrenditen zu erreichen. Wir sind noch mehr gefordert im Einkauf, aber ein gewisser Margendruck ist da.
Gutes Land Banking betrieben in Wien?
Das haben wir. Allein in Wien haben wir Landreserven für 250.000 Quadratmeter Bruttogeschoßfläche. Auch in Frankfurt haben wir Landreserven, wo wir noch bauen können. Wir haben noch einiges, woraus wir schöpfen können. Die Städte wachsen weiter. Unsere Branche hat keinen Grund, in Panikstimmung zu verfallen. Städte wachsen, der Bedarf an Immobilien ist da. Wir sollten nur nicht in eine übertriebene Euphorie fallen. Aber ich glaube einfach, dass gerade die Österreicher, die 2008 gesehen haben, dass die Party auch vorüber sein kann, die den Kater von damals noch spüren, etwas gelernt haben.
Die 250.000 Quadratmeter Bruttogeschoßfläche sind für Wohnen reserviert oder werden auch Büroobjekte realisiert?
Ich würde sagen drei Viertel Wohnen, ein Viertel gewerblich. Der Fokus ist stärker auf Wohnen. Für ein Büroprojekt in Wien müssen alle Rahmenbedingungen perfekt passen. Das heißt nicht, dass es keine Nachfrage gibt. Aber es gibt Märkte, wie München oder auch Berlin, wo ich für den Büromarkt euphorischer bin als für den Wiener Büromarkt. Wir bauen in Deutschland vier Hotelprojekte, das läuft sehr gut. Da ist auch noch viel Aufholbedarf in Sekundärstädten. Was für uns sehr positiv ist: Die institutionellen Investoren haben auch das Anlageprodukt Hotel liebgewonnen.
… mangels Alternativen? Office ist ja nicht mehr der Burner, Hotel bedeutet aber auch mehr Risiko?
Vor einigen Jahren haben alle von Mietverträgen mit 15 Jahren Laufzeit mit Siemens, der Deutschen Bank oder der öffentlichen Hand geträumt. Mit solchen Mietern – glaubten viele –hätten sie das ultimative Veranlagungsprodukt in Händen. Alle haben gekauft wie verrückt, die Renditen sind bis auf fünf Prozent runter- gegangen. Dann aber sind die ersten 15-jährigen Mietverträge ausgelaufen und viele Investoren sind draufgekommen, in welchem Risiko sie stehen. Wenn das Büro nicht nachhaltig, nicht gut geplant oder die Lage nicht so toll war, hat’s schlecht ausgesehen. Ich selbst finde auch Multi-Tenant Office Buildings spannend, da das Risiko der Nachvermietung reduziert ist. Manche erinnern sich noch an die vielen deutschen geschlossenen Fonds und wie viele Anleger da bluten mussten.
Wenn ich in Wohnungen investiere und ich einen Block mit 300 Mietwohnungen habe, werde ich, selbst wenn die Mieten einmal zehn, fünfzehn Prozent nachgeben und ich vorrübergehend einen strukturellen Leerstand von zehn Prozent habe, mit meinem Investment nicht untergehen. Zurück zum Hotel: Ein innerstädtisches Hotel plane ich so, dass ich, wenn mir der Hotelbetreiber wegfällt, zur Not aus dem Hotel ein Appartementhaus machen kann. Ich glaube, dass dies eine Risikoabsicherung nach unten ist.
Sie haben kürzlich in Breslau ein Wohnprojekt gestartet. Ist Wohnen in Polen im Kommen?
In Polen setzen wir auf Wohnbau in den Städten Breslau, Krakau, der Tricity Gegend und Warschau. Alle diese Wohnungen betreffen das mittelpreisige Segment - unter 2.000 Euro pro Quadratmeter.
Beim Projekt Julius-Tandler-Platz haben Sie ein ein kooperatives Planungsverfahren in Gang gesetzt. Wenn wir uns die Vorkommnisse bei den Projekten Danube Flats oder Wiener Eislaufverein in Erinnerung rufen: Ist die Politik paktfähig?
Sie wissen, dass ich nur eine diplomatische Antwort geben kann. (lacht) Wir sind gefordert, mit der Politik zu kooperieren. Mit dem Kopf durch die Wand geht es nicht. Es ist ein guter Ausgleich zwischen privaten und öffentlichen Interessen zu finden und wir haben mit dem Julius-Tandler-Platz ein richtiges, Innerstädtisches Großprojekt.
Es geht wirklich nur, wenn wir einander unterhaken und sagen: Wir wollen gemeinsam etwas erreichen. Ich glaube schon, dass der Julius-Tandler-Platz – mit der Infrastruktur von Schnellbahn, U-Bahn, Straßenbahn und dem Lichtensteinpark – eine echte Chance ist, innerstädtisch hochwertigen, multifunktionalen Lebens- und Arbeitsraum zu schaffen. Da orte ich schon, dass Bezirk und Stadt die gleichen Interessen haben wie wir.
Nehmen Sie gern Risiko?
Ich bin schon zu alt, um sinnloses Risiko einzugehen. Aber eine gewisse Risikofreude brauche ich. Weil Sie von Mentoren gesprochen haben: Wir haben Anfang der 2000er für einen großen englischen Fonds in Österreich und Ungarn Projekte entwickelt. Der Fonds-Initiator hat sich vor jeder Entscheidung einfliegen lassen, sich auf das Grundstück gestellt, die Nase in den Wind gehalten und gesagt: „That smells like an opportunity.“ Und das war seine Entscheidung. Es mussten zuerst alle Hard Facts passen, aber die allerletzte Entscheidung war sein Bauchgefühl. Das ist auch Teil unserer Entscheidungen in der Projektentwicklung: Phantasie, Vorstellungskraft und Einfühlungsvermögen.
Sind Sie ein Bauchmensch?
Ich glaube, ich bin so, wie ich es damals auch von diesen Engländern gelernt habe. Es müssen zuerst die Zahlen stimmen. Papier ist geduldig, das wissen wir alle – und wenn die stimmen, bedarf es trotzdem noch eines Bauchgefühls, ob das funktionieren kann. Das ist das Risiko, das man nehmen muss.
Wie sehen Sie die aktuelle politische Situation… Mietrecht, Steuerrecht?
Die Steuer- und Wirtschaftspolitik ist derzeit nicht zwingend investitionsfreundlich. Es gibt keine Politik, die davon getrieben ist, Investitionen zu animieren.
… weniger Kapital aus dem Ausland - ein paar Konkurrenten weniger?
Nein, das sehe ich nicht so. Aus der Sicht des reinen Projektentwicklers ist das internationale Kapital, das reinkommt und dann als Endinvestor Dinge kauft, sehr willkommen. Sämtliche politischen Maßnahmen, die ausländische Investoren schrecken, sind auch zum Schaden der heimischen Immobilienwirtschaft. Das ist eine Klimafrage und da ist die Politik auch sehr gefordert, weniger in Form von Regulierungen, sondern mehr im Sinne einer Investitionsunterstützung zu denken.
Ich bin ein begnadeter Optimist und auch der Überzeugung, dass die Politik lernfähig ist. Ich glaube auch wirklich, dass wir an einem Punkt angelangt sind, wo ein Umdenken passiert.
Kann Bundeskanzler Christian Kern seine Regimenter zurückpfeifen?
Wenn ich mir die aktuellen Diskussionen und das neue Mietrecht anhöre, habe ich ernsthafte Bedenken. Aber auf der anderen Seite halte ich ihn für einen Menschen mit viel Durchsetzungskraft. Deswegen bin ich optimistisch.
Mal schauen, ob er das wirklich auf den Boden bringt. Ich sehe viele Chancen, auch deswegen, weil mittlerweile alle begriffen haben, dass man durch Nichtstun diesen rechtspopulistischen Ruck nicht verhindern kann.
Wenn man noch einmal sieben Jahre dazurechnet – wo steht 6B47 dann?
Das Big Picture ist, dass wir in der Wertschöpfungskette breiter aufgestellt sein wollen. Wir haben begonnen, die Hausverwaltung und Vermarktung ins Unternehmen zu holen. Wir wollen unseren eigenen Immobilienbestand aufbauen. Wir wollen die gesamte Bandbreite an Services rund um die Immobilie abdecken können. Da geht es nicht so sehr um Größe, sondern einfach darum, ein Full-Service-Anbieter zu sein, der in Österreich, Deutschland und zumindest einem weiteren westlichen Land etabliert ist. Ich denke weniger an Wachstum, sondern mehr an ein solides Fundament. Wir sehen uns nicht als High-Flyer. Wir sind gekommen, um zu bleiben.
Welches Buch liegt auf Ihrem Nachttisch?
Meistens lese ich Falstaff, A la Carte oder irgendwelche Bergsteigerzeitschriften. Was ich gerade gelesen habe – „Die Macht des Geldes“ von Christoph Fromm.
Wenn Sie im Auto das Radio aufdrehen – welcher Sender läuft?
Je nach Tageslaune. Es gibt Tage, wo Radio Stephansdom läuft, weil es einer der wenigen Sender ist, wo man klassische Musik ohne Unterbrechung hören kann. In der Früh immer Ö3-Wecker und beim Heimfahren meistens Superfly.
Haben Sie Ihre persönliche Traumimmobilie schon gefunden?
Ich habe sie deshalb noch nicht gefunden, weil ich die persönliche Traumimmobilie immer als Lebensabschnitts-Immobilie sehe. Ich glaube, dass jeder Lebensabschnitt seines eigenen Wohnraums bedarf. Ich bin seit 1993 acht Mal übersiedelt, aktuell zuletzt im September 2015 - es war sicher noch nicht das letzte Mal.
Mit welcher lebenden oder bereits verstorbenen Person würden Sie gerne Abendessen gehen?
Ein Gespräch mit Angela Merkel wäre durchaus reizvoll, oder mit dem blinden Südtiroler Bergsteiger Andi Holzer. Ein extrem faszinierender Mensch, weil er ohne Augenlicht Dinge im Leben sieht, an denen wir ständig vorbeistolpern.
Ihr größter Erfolg, Ihre größte Niederlage?
Ich bin wirklich stolz darauf, was uns in knapp sieben Jahren mit 6B47 gelungen ist. Das war nicht selbstverständlich. Das erfüllt mich mit viel Stolz. Ein großer Erfolg ist aber auch, dass ich drei Kinder erfolgreich großziehen konnte. Was mich immer auf der beruflichen Seite ein bisschen schmerzt, ist, dass ich die Entwicklung 2008 ein bisschen spät gesehen habe. Im Nachhinein gab es viele Indikatoren, aber es gab damals auch so viel Euphorie am Markt.
Ihre Hobbys?
Sehr stark sportlastig. Skifahren, und zwar fanatisch! Radfahren, Golf spielen. Ich bin begeisterter Oldtimer- und Classic-Rallye-Fahrer. Ich gehe gerne in die Oper. Und ich habe ein großes Faible für Wein.
Was ist Ihre Lieblingsoper?
Ich bin ein großer Wagner-Fan. Ich mag auch italienische Opern wahnsinnig gern. Ich bin schon öfter in meinem Leben in Verona gesessen. Lieblingsoper – das ist schwer zu sagen. Viel leichter fällt mir zu sagen, was ich nicht mag: Operetten und Musicals.
… und die Liebe zum Wein?
Mit 18 habe ich einen Bekannten von mir, der ein schönes Restaurant in Graz besessen hat, in der Steiermark auf seinen Einkaufstouren begleitet. So habe ich langsam die besten Winzer aus Österreich, dem Friaul der Toscana und dem Bordeaux kennengelernt. Ich freue mich immer maßlos, wenn ich etwas mit tollem Preis-Leistungs-Verhältnis entdecke.
Vorsitzender des Vorstands
Als Vorsitzender des Vorstands von 6B47 ist Peter Ulm für die Strategie, die Unternehmensstruktur, den Finanz-, Personal- und Rechtsbereich sowie die Märkte Deutschland und Polen verantwortlich.
Peter Ulm startete seine Karriere 1993 bei der IMMORENT AG, einem Tochterunternehmen der Erste Bank Group. 2000 wurde er Vorstand der Zwerenz & Krause AG und war von 2003 bis 2007 Partner der Akron Gruppe. Von 2008 bis 2011 war er als Berater für Immobiliendevelopments und Entwickler von Fachmarktzentren aktiv. Seit 2011 leitet er als Vorsitzender des Vorstands die 6B47 Real Estate Investors AG.
Die 6B47 Real Estate Investors AG ist als Immobilienentwickler in Zentraleuropa, mit Büros in Wien, Düsseldorf und Warschau, tätig. Das Unternehmen entwickelt und verwertet Immobilienprojekte mit einem Wert von derzeit mehr als 1,3 Milliarden Euro. Die durchschnittliche Investmentdauer der 6B47 Projektentwicklungen liegt bei 36 bis 48 Monaten. Aktuelle
Projekte sind unter anderem in Österreich Living Kolin, Althan-Park, Park Flats 23, Beatrix Spa oder Philipp‘s sowie in Deutschland CASCADA, IN-Tower, Goldstück Pforzheim, Westpark oder Green Gate und in Polen Zyndrama 2.0.
Der Name 6B47 (gesprochen „six before seven“) entstand in Ableitung aus der Numerologie und der Bedeutung einzelner Zahlen. So steht die „6“ für die „Entscheidung“ und die „7“ für die „Tat“. Übersetzt heißt 6B47: „Die Entscheidung kommt vor der Tat.“ Dahinter steht die Vernunft als Prämisse der Handlungsweise. 6B47 beobachtet demografische Entwicklungen, gesellschaftliche Entwicklungen, Nutzungsbedürfnisse und das Potenzial von möglichen Objekten genau. Haben sie ein attraktives Objekt gefunden, das ihren Investmentkriterien entspricht, treffen sie eine positive Projektentscheidung und setzen diese um.
