Kostensenkungswillig kann man ja als Eigentümer, Vermieter oder auch Mieter einer Büroimmobilie Schnell sein. Aber die Umsetzung ist dann schon ein langfristigeres – und kostspieliges – Unterfangen.
Consulter Andreas Gnesda weiß, wo das Potenzial liegt: „Die größte Kosteneinsparung geht immer über die Fläche.“ Fläche ist der größte Kostenindikator, erklärt er: „Wir liegen heute im Büro bei einer durchschnittlichen Mietfläche von 17,5 Quadratmeter, vor 5 Jahren waren wir bei knapp über 20 Quadratmeter.“ Wenn es um die einzelnen Kostenpositionen geht, sind die meisten Potenziale in den Bereichen Energie (Konzeption des Gebäudes, Passivhaus, Dämmung, etc.), Wartung und Instandhaltung und bei den Services wie Reinigung, Sicherheit, Empfang/Portier realisierbar, führt Gnesda an. Jetzt hängt es eigentlich nur vom Motiv ab, wie man die entsprechenden Maßnahmen umsetze.
Für den Mieter sind geringe Kosten und hohe Flächeneffizienz prioritär. Für den Vermieter bzw. Verwalter wird das nur dann zum Thema, wenn er gegenüber dem Wettbewerb abfällt. Im Grunde genommen will er ja viel Fläche vermieten. Einschränkungen lauern jedoch: „Natürlich haben Altbauten Grenzen aus der Gebäudekonzeption oder beispielsweise aus dem Denkmalschutz“, so Gnesda. Seitens des Mieters ist ein hohes Maß an Expertise erforderlich, weiß Berater Gnesda ebenso. Darüber hinaus sind seine Möglichkeiten auch eingeschränkt. Denn: „Steht das Gebäude, kann natürlich nur mehr eingeschränkt optimiert werden. Massive Eingriffe in Mietimmobilien lohnen sich auch meistens nicht aufgrund der Amortisationsdauer.“
Ähnlich sieht dies auch Herbert Zitter, Geschäftsführer von Bauherren-Berater M.O.O.CON: „Das größere Interesse, Energieverbrauch oder Wasserverbrauch zu senken, hat sicher eher der Mieter, weil er niedrigere Betriebskosten hat.“ Trotzdem hat auch der Eigentümer einer Büroimmobilie an nachhaltiger Bewirtschaftung Interesse, weiß Zitter, weil ja seine Immobilie im Wettbewerb mit anderen Objekten steht. Ein wichtiger Indikator ist dabei die so genannte LEED-Zertifizierung, die sich international immer mehr durchsetzt. Auch bei Bestandsimmobilien, so Zitter.
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Denn der Immobilienwert steigt durch Zertifizierung, was dann bei einem späteren Verkauf des Objekts äußerst lukrativ wirkt: „Die nachhaltige Bewirtschaftung ermöglicht dann einen höheren zu erzielenden Verkaufswert.“ Im Übrigen haben internationale Konzerne bereits als K.O.-Kriterium für die Anmietung von Büroräumlichkeiten LEED-Gold-Zertifizierung vorgesehen: „Als Anbieter fliegt man da leicht raus aus der Listung“, erklärt Zitter.
Dem Eigentümer oder Vermieter einer Büroimmobilie kommt ein prinzipieller Nachteil – die immer kürzer werdende Mietvertragsdauer – dann langfristig doch wieder zugute, ist Experte Zitter überzeugt: „Waren früher 10 bis 15 Jahre Mietvertragsdauer durchaus üblich, sind heute 5- Jahres-Verträge oder weniger vorherrschend.“ Mieter nützen zwar durchaus einen gewissen Verhandlungsspielraum (Auszug oder Bleiben bei besseren Konditionen). Bei Neuvermietung kann der Vermieter jedoch die Gelegenheit nützen, um notwendige Adaptierungen durchzuführen. Wenn beispielsweise Klima- oder Beleuchtungsanlagen schon in die Jahre gekommen sind, wird gleich technisch aktualisiert, berichtet Zitter aus der Praxis: „Im Falle des Falles muss nicht neu verkabelt, sondern nur mehr umprogrammiert werden, wenn ein neuer Mieter einzieht und andere Wünsche hat.“
Bürokonzept überdenken
Freilich sieht auch der M.O.O.CON-Berater die Handlungsmöglichkeiten seitens der Mieter hinsichtlich etwaiger Kostensenkungsmöglichkeiten eher eingeschränkt. Was man jedoch tun kann: „Flächeneffizienz ist durchaus möglich, indem z.B. ein neues Bürokonzept überlegt wird. Wenn etwa zu viel Fläche vorhanden ist, kann man versuchen, einen Teil der Fläche abzumieten – das ist natürlich am nachhaltigsten.“ Bei neuen, modular gestaltbaren Büroflächen sei dies nahezu problemlos möglich, so Zitter: „Heutzutage wird ohnehin kleinteiliger gedacht, um eben auf geänderte Mietverhältnisse, wie z.B. geringerer Flächenbedarf, eingehen zu können.“ Prinzipiell, so Zitter weiter, seien beispielsweise der Einbau von LED-Beleuchtung und ähnlich rasch umzusetzende Maßnahmen im gegenseitigen Interesse: „Der Mieter hat geringe Kosten und der Vermieter muss weniger oft Lampen tauschen.“
Auch Ewald Stückler, Geschäftsführer von Tecno Office Consult (TOC), sieht genügend Potenzial: „Bei der Investorenberatung beginnen wir bereits bei der Entwurfsphase der Projekte und prüfen die Pläne auf maximale Reversibilität und Nutzbarkeit. Hier erreichen wir in der Regel eine Flächenoptimierung bis zu 15 Prozent. Dies gilt ebenso für die richtige Wahl der Haustechnik.“ Heute habe man ohnehin eher das Problem der Kühlung und nicht so sehr das Problem der Heizleistung, da die Wärmespitzen immer weiter nach oben klettern (Klimaerwärmung).
Bei der Bauherrenberatung werden hauptsächlich Raum- und Funktionsprogramme entwickelt, die sämtliche neuen Flächen definieren und mit bestehenden Gebäuden am Markt vergleichen. Stückler: „Je nach Raumkonzept können hier Flächeneinsparungen von bis zu 25 Prozent erreicht werden.“ Einsparungen, so Stückler weiter, können im Prinzip in allen Bereichen gefunden werden, wobei natürlich ein Altbau in der Regel im Nachteil gegenüber einem Neubau ist, da hier die Flexibilität in der Haustechnik und in der Raumplanung beeinträchtigt ist: „Als Benchmark würden wir hier von einem wirtschaftlichen Nachteil von ca. 18 Prozent sprechen, wobei auch das Prestige zählt: Will ein Mieter in einen tollen Altbau, sind Flächeneffizienz oder niedrige Betriebskosten nicht die oberste Priorität“, weiß Stückler.
Ein Neubau hält also doch mehrere Vorteile in Sachen Kosteneinsparung bereit: Doppelboden, moderne Haustechnik, moderne Raumstrukturen. Grenzen im Altbau gibt es viele, da Änderungen meist mit einem sehr hohen finanziellen Aufwand verbunden sind, der eine Kosten-Nutzen-Rechnung obsolet macht, rechnet der TOC-Geschäftsführer vor. Die Möglichkeiten eines Büromieters sind natürlich limitiert, räumt Stückler ein: „Die Haustechnik wird immer in der Hand des Vermieters bleiben. Der Innenausbau kann in der Regel in Abstimmung mit dem Vermieter frei umgesetzt werden. Aber Achtung bei möglichen Rückbauverpflichtungen: Diese können sehr teuer werden.“
