Betreutes Wohnen – die Assetklasse der Zukunft?
Walter Eichinger: Das kann man mit einem klaren Ja beantworten. In den letzten zwölf Monaten war eine sehr hohe Dynamik vor allem auf dem Investmentmarkt, aber auch im Mietsegment für betreute Wohnimmobilien und Seniorenresidenzen zu verspüren. Kein Wunder: Die jährliche Bauleistung betreuter Wohnungen liegt bei rund 1.300 Einheiten, die Nachfrage aber liegt deutlich höher. Diese 1.300 Einheiten entsprechen nur einem Anteil von rund drei Prozent am gesamten Neubau. Insgesamt steht heute ein Bestand von rund 11.000 betreuten Wohnungen zur Verfügung, im Vergleich zu etwa 80.000 Heimplätzen. Für mich steht fest: Betreutes Wohnen und „Seniorenimmobilien" werden die neue, bestimmende Assetklasse der nächsten fünfzig Jahre sein.
Welche Zielgruppe wird mit Betreutem Wohnen angesprochen?
Betreutes Wohnen richtet sich an ältere Menschen mit noch keinem, geringem oder mittlerem Pflegebedarf. Betreutes Wohnen bedeutet Sicherheit, Selbstbestimmung und Komfort bis in die letzte Lebensphase. Es ist ein Angebot für Menschen im dritten Lebensabschnitt, die von einer zu großen oder einer nicht altersgerechten Wohnung in eine betreuungs- und pflegetaugliche Umgebung ziehen wollen, für Menschen, die ihr Eigenheim gegen eine zentral gelegene Wohnanlage mit optimaler Infrastruktur tauschen möchten und die ein Leben in einem aktiven sozialen Umfeld suchen. In der Regel sind das ältere Menschen, die aufgrund ihrer persönlichen Lebensumstände diese Wohnform nützen oder die kurz- bis mittelfristig nicht mehr in der Lage sind, in ihrer eigenen Wohnsituation zu verbleiben. Kurz gesagt: Menschen mit Pflegestufe 1 bis 3. Das Besondere am Betreuten Wohnen ist, dass die „Hardware“ einer barrierefreien Wohnung mit der „Software“ der sozialen Grundversorgung kombiniert wird.
Wie hoch schätzen Sie das Potential ein?
Erstens steigt die Zahl der Senioren rasant. Derzeit haben zwei Millionen Österreicher das 60. Lebensjahr hinter sich, in zwanzig Jahren werden es drei Millionen sein. Und wer heute in Pension geht, hat im Durchschnitt noch ein Drittel der Lebenszeit vor sich. Zweitens zeigen junge Senioren eine deutlich steigende soziale Mobilität, also die Bereitschaft, den gewohnten Lebensraum zu wechseln. Drittens sind nur knapp vierzig Prozent des Wohnungsbestands barrierefrei. Der Rest ist für ältere Personen nicht oder nur eingeschränkt nutzbar. Viertens sind die heutigen Angebote für ältere Menschen stark auf Pflegebedürftigkeit ausgerichtet. Große Marktpotenziale sehen wir demgegenüber dann, wenn mit neuen Produkten auch junge Senioren mit noch geringem Betreuungsbedarf angesprochen werden. Und schließlich fünftens gibt es immer mehr die Erkenntnis, dass das bestehende System der Versorgung im Alter nicht mehr länger aufrechterhalten werden kann.
Darüber hinaus lässt sich der aktuelle Markt und die Marktentwicklung für Betreutes Wohnen bzw. altersgerechte Wohnformen anhand statistischer Daten und Kennziffern festlegen. Wir kennen unser zukünftiges Marktpotenzial genau, da die Teilnehmer, die heute 50-Jährigen, schon feststehen. Ging man zu Beginn der 90er Jahre noch von ein bis zwei Prozent und schließlich von drei Prozent der über 65-Jährigen aus, so pendelte sich der Wert nun bei fünf Prozent ein. Neueste Studien deutscher Banken sprechen sogar von einem Zehntel.
Mit welchen Renditen können private Investoren rechnen?
Vergleichsweise höhere Renditen, geringe Konjunkturabhängigkeit und jederzeitige Konversion in normale Wohnungen. Die Renditen und auch die Renditeerwartungen des Marktes richten sich natürlich nach der Lage und dem jeweiligen Standort der Immobilie. Private Einzelinvestoren, die eine Vorsorgewohnung mit der Nutzung „Betreutes Wohnen“ erwerben wollen, dürfen etwas höhere Renditen erwarten, als bei vergleichbaren „normalen“ Vorsorge- wohnungen. Das liegt daran, dass die Nutzer bereit sind, für den Mehrwert eines „Betreuten Wohnmodells“ ca. 10 Prozent bis 15 Prozent höhere Mieten zu bezahlen. Das ist kein österreichisches Spezifikum, sondern generell im europäischen und da v.a. im deutschsprachigen Raum zu beobachten. Der private Einzelinvestor kann derzeit in guten Lagen zwischen 3,5 Prozent und 4 Prozent Anfangsrendite erwarten.
Anders stellt es sich bei den „Bauherrenmodellen“ dar. Auf Grund der Abschreibungsmöglichkeiten bewegen sich die Renditen für Privatinvestoren durchwegs im zweistelligen Bereich.
… und wie sieht es mit den Renditen für institutionelle Investoren aus?
Auch hier gilt das zuvor Gesagte. Institutionelle Investoren wie Stiftungen, Fonds oder Versicherungen, die ganze betreute Wohnanlagen erwerben, können hier mit Renditen zwischen vier und fünf Prozent kalkulieren.
Das klingt ja durchaus positiv angesichts sinkender Renditen in anderen Assetklassen. Warum investiert dann die Immobilienwirtschaft nicht mehr in dieses Segment?
Es ist allerdings charakteristisch für die Immobilienwirtschaft, dass nach wie vor in stagnierende Märkte, wie den Büromarkt, investiert wird, während das gewaltige Potenzial der Seniorenimmobilie brachliegt.
Verständlich, da für viele Entwickler, Bauträger, Banken und Investoren Betreutes Wohnen bzw. alternative Wohnformen für ältere Menschen eine Black Box darstellen. Zudem kommt im Vergleich zum klassischen Zwei-Parteien-Verhältnis - Bauträger-Erwerber oder Entwickler-Erwerber - eine dritte Partei hinzu, nämlich die Betreuungsorganisation. Und diese ist für jede Art von Seniorenimmobilie konstitutiv, man kann sie also nicht weglassen.
Was zeichnet eine erfolgreiche Seniorenimmobilie aus?
Hier unterscheidet sich das Qualitätskriterium nicht wesentlich von anderen Investments. Die Eigentümer sind zufrieden, wenn die Immobilie vollvermietet ist und idealerweise eine Vormerkliste von Interessenten existiert. Voraussetzungen für eine Vollvermietung sind unter anderem: eine detaillierte Markt- und Sozialraumanalyse im Vorfeld - keiner braucht eine leerstehende Immobilie, die nicht funktioniert; die Errichtung einer barrierefreien und rollstuhlgerechten Wohnhausanlage; ein Betreuungskonzept, das dem Standort Rechnung trägt und auf die Bedürfnisse sowie Wünsche der künftigen Bewohner eingeht; die Auswahl der optimalen Betreuungsorganisation; periodische Nutzenevalu- ierung und Verbesserung.
Worauf achten Sie bei der Konzepterstellung?
Darauf, dass die Immobilie an einem Standort situiert ist, welcher den älteren Bewohnern die fußläufige Erreichbarkeit der für sie notwendigen Infrastrukturen ermöglicht. Die Immobilie muss barrierefrei im Sinne der ÖNORM B 1600 sein, wobei barrierefrei als Mindesterfordernis bedeutet: schwellenfreier Zugang zum Wohnhaus, barrierefreie Erreichbarkeit der Wohnung, rollstuhlgerechtes Bad, sprich Wendekreis und schwellenfreie Dusche sowie schwellenfreier Austritt auf Außenflächen. Bei der Planung wiederum sollte beachtet werden, dass der Eingangsbereich großzügig angelegt wird und es einen Sichtbezug zum Gemeinschaftsraum bzw. Betreuungsbüro gibt. Open Space-Konzepte, Rückzugsmöglichkeiten auch in Allgemeinbereichen, attraktive Außenanlagen, zusätzliche Nutzungen, wie Demenz-Wohngemeinschaften oder 24-Stunden-Betreuung, erhöhen die Attraktivität der Immobilie und sichern die Nachhaltigkeit der Investition.
Das bedeutet aber gleichzeitig, dass eine Fülle an Auflagen und Normen erfüllt werden muss?
Betreutes Wohnen hat einen besonderen Stellenwert, weil es sich mittlerweile auf europäischer Ebene als klar definiertes Produkt zwischen Wohnen und Pflege etabliert hat. Dazu hat die EU-Norm EN16118 „Sheltered Housing" beigetragen. In Österreich etablierte sich das Produkt bereits in den 1990er Jahren vor allem über seine Verankerung in der Wohnbauförderung der meisten Bundesländer. Es gibt umfangreiche baurechtliche Regelwerke zu „Barrierefreiheit" (OIB-Richtlinien, ÖNORM B1600 etc.), die wohnrechtliche Festlegung von „Seniorenwohnungen" mit der Wohnrechtsnovelle 2006 (§ 12 Abs 3 MRG) und schließlich die Veröffentlichung der ÖNORM CEN/TS 16118 „Anforderungen an Dienstleistungen für ältere Menschen im Rahmen der Wohnform Betreutes Wohnen".
Wie umkämpft ist der heimische Markt für Seniorenimmobilien?
Im Gegensatz zu Deutschland oder Großbritannien handelt es sich bei uns noch um einen Nischenmarkt, auf dem primär Spezialisten tätig sind. Private und institutionelle Investoren sind hier sehr aktiv, erwarten sich aber vom Anbieter ein entsprechendes Knowhow, da sie sich nicht selbst mit den teilweise intransparenten Grundlagen auseinandersetzen wollen. Ausgewiesene Expertise, gute Netzwerke im Sozialbereich, Investorenvertrauen und vor allem ein nachvollziehbarer Track Record sind unbedingte Voraussetzungen, um in diesem Segment tätig zu sein. Die Eintrittsbarriere ist also hoch.
Wie sieht eine Investition in Betreutes Wohnen aus?
Im Normallfall übernimmt die Silver Living GmbH den Ankauf des Grundstückes und Ausfinanzierung des Projektes und trägt das gesamte Fertigstellungsrisiko bis zur Übergabe der einzelnen Immobilie. Ein großes Augenmerk wird von uns dabei auf die Zertifizierung der Anlage gemäß der ÖNORM CEN/TS 16118 Betreutes Wohnen gelegt; auf diesem Weg stellen wir die Werthaltigkeit der Anlage sicher.
Die Ausverhandlung des gesamten Vertragswerkes mit der Betriebsmanagement-Gesellschaft wird von uns für den Investor durchgeführt. Im Betrieb wird die gesamte Verwaltung sowie die Erstvermietung der Immobile durch unsere Betriebsgesellschaft erbracht – der Investor erhält so ein wirkliches „Rundum-Sorglos-Paket“ im Bereich Betreutes Wohnen.
