Die Vorteile des Immobilienstandortes Tirol sind hinsichtlich Gewerbe und Wohnen unterschiedlich, meint Armin Ennemoser, Geschäftsführer des Innsbrucker Immobilienbüros Cityreal Treuhand: „Der Gewerbestandort Innsbruck punktet in erster Linie dadurch, dass Tirol einen Knotenpunkt darstellt, was die Querverbindungen zu Deutschland, zur Schweiz, aber auch zu Italien darstellt.“
Gerade die Achse nach Italien sei in den letzten zehn bis 15 Jahren sehr gestärkt worden, erzählt Ennemoser. Dabei spielt, ähnlich wie bei den Verbindungen zu deutschen Unternehmen, auch eine wesentliche Rolle, dass die Innsbrucker Universität sehr viele Studierende aus dem Südtiroler und norditalienischen Raum ausbildet, ebenso wie aus Deutschland und den Benelux-Ländern, lautet für den Innsbrucker Immobilienexperten die Erklärung. „Gerade die Universität Innsbruck – aber auch die Universitätsklinik Innsbruck – sind, was die Entwicklung des Immobilienstandortes Tirol in gewerblicher Hinsicht anbelangt, ausgesprochen systemrelevante Betriebe“, so Ennemoser weiter. Von besonderer Bedeutung sind auch die hervorragenden infrastrukturellen Voraussetzungen, was das Transportwesen angeht: „Im Personentransfer spielt der Innsbrucker Flughafen eine wichtige Rolle und wir sehen zunehmend, dass auch die Bahnverbindungen zu den wichtigen Businessmetropolen München und Wien gerade in den letzten Jahren eine enorme Verbesserung erfahren haben.“
Was die Qualität des Immobilienstandortes Tirol in Hinblick auf Wohnen betrifft, ist für den Cityreal-Chef ganz klar: „Gerade Innsbruck, in seiner Größe und Ausformung, zählt zu den charmantesten Städten im Alpenraum.“ Es ist von daher nicht verwunderlich, dass man eine anhaltend starke Nachfrage an Zuziehenden aus dem gesamten EU-Raum feststellen kann, erzählt Ennemoser: „Die Lebensqualitätsindex beeinflussenden Parameter wie Ausbildungschancen, kulturelles Angebot, Sicherheit, aber auch differenzierte, naturnahe Freizeitgestaltung sehen wir in Innsbruck in hohem Maße erfüllt.“ Dabei zeige sich – den gesamten Tiroler Bereich betrachtend – eine sehr hohe Spreizung zwischen der Landeshauptstadt und den ländlichen Regionen: „Wenn wir also von Wohnqualität im Triple-A-Bereich sprechen, meinen wir Innsbruck.“
Mit einigem an Dynamik rechnet auch Arno Wimmer, Geschäftsführer von Re/Max Conterra Immobilien in Innsbruck: „Insbesondere der Bereich der Inntalsohle von Kufstein bis Imst wird auch zukünftig mit einem dynamischen Bevölkerungswachstum zu rechnen haben, überwiegend betrifft dies den Zentralraum von Innsbruck.“ Die Wirtschaft in Tirol wird von mehreren Säulen wie u.a. dem Tourismus, Gewerbe und Industrie und diversen Dienstleistungen getragen und im Großraum Innsbruck sind einige interessante Bildungseinrichtungen wie die Universitäten, das MCI in Innsbruck oder die UMIT in Hall vorhanden, bestätigt auch Wimmer. Kurzum: „Die wirtschaftlichen Perspektiven sind als positiv zu betrachten, wenngleich diese auch vom allgemeinen wirtschaftlichen Geschehen abhängig sind.“
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BOUTIQUE-HOTEL NALA. Individuellhotel in der Innsbrucker Innenstadt[/caption] Herbert Viertler, Geschäftsführer des Oberperfusser Immobilienunternehmens Viertler Immobilien im Bezirk Innsbruck Land, sieht Innsbruck und seine wichtigen Ballungsräume Kufstein, Wörgl, Schwaz, Telfs, Imst und Landeck von der günstigen Verkehrslage „im Herzen der Alpen“ sowie vom ausgezeichneten Angebot an Bildungseinrichtungen profitieren. Aber nicht nur das: „Damit einher gehen außerdem die sehr gut ausgebildeten Mitarbeiter, die hohe Lebens- und Freizeitqualität sowie die hohe Qualität an Gesundheitseinrichtungen“, erzählt Viertler, weshalb Tirol wohl bezüglich der Einwohnerzahlen eine der größten Wachstumsraten in Österreich aufweisen könne. Dem gegenüber, räumt Viertler ein, stehe allerdings das hohe Preisniveau, insbesondere bei Wohnbau- und Gewerbe- und Industriegrundstücken vor allem in Innsbruck und der nahen Umgebung. Viertler: „Ein zunehmendes Problem.“
NALA. Goldenes Bad[/caption] Dennoch kann das Heilige Land interessante und spannende Immobilienprojekte vorweisen. Cityreal-Geschäftsführer Ennemoser identifiziert zunächst am Businesssektor die beiden SOHO-Center in Innsbruck Ost (Cityreal ist für die Vermittlung und Vermietung zuständig), die „eine Sonderstellung einnehmen“. Gerade das Letztprojekt, das SOHO Innsbruck, realisiere mit seinem großdimensionierten begrünten Atrium eine stimulierende Arbeitswelt, die davon lebt, dass sehr viele, hoch qualitative kommune Bereiche den Mietern kostenfrei und flexibel nutzbar zur Verfügung gestellt werden, berichtet Ennemoser.
Das betrifft Besprechungsräume in unterschiedlicher Größe und Ausformung, aber auch Dachterrassen, Lounges und eben Präsentations- und Repräsentationsflächen, wie das Atrium, in dem wöchentlich freitags zum Beispiel auch Klaviermusikunterhaltung zelebriert wird. Und: „Neben der intelligenten und ökologisch nachhaltigen Gebäudetechnik, der besonderen Raumwirkung durch die Zweifassadentechnik - alle Büros sind „durchgesteckt“, also von mindestens zwei Seiten belichtet - trägt vor allem die Verwendung von Naturmaterialien, die gewöhnlich eher im hochqualitativen Wohnbau eingesetzt werden, zum besonderen Ambiente bei“, so Ennemoser weiter. Interessant am Projekt sei auch das Co-Working-Konzept, das mit mehr als 2.000 m² im Haus umgesetzt wurde.
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(c) Ennemoser[/caption] "Wenn wir von Wohnqualität im Triple-A-Bereich sprechen, meinen wir Innsbruck." - Armin Ennemoser, Geschäftsführer Cityreal Treuhand
Das sicher spannendste Hotelprojekt des vergangenen Jahres ist laut dem Cityreal-Chef das Boutique-Hotel NALA individuellhotel in der Innsbrucker Innenstadt: „Unter Einbeziehung eines Altbestandes aus der Jahrhundertwende ist hier mit einem sehr hohen Anspruch an Kunst, Architektur und Gestaltung ein Boutique-Hotel entstanden, das 53 völlig unterschiedlich ausgestaltete Themen-Zimmer präsentiert.“ Radikal im Ansatz, wurde hier der vorher asphaltierte, verparkte Innenhof rückgebaut und besonders liebevoll und charmant in einen stilvollen Grün- und Erholungsraum verwandelt, erzählt Ennemoser: „Das kleine Hotel mit seinem verwunschenen Garten stellt ein echtes Kleinod, ein Juwel unter der Hotellerie in Innsbruck dar und wird sicher seine fixe Position abseits des Mainstreams behaupten.“
Auch Herbert Viertler ortet „interessante Entwicklungen an allen Ecken und Enden“. Sowohl im Wohnbau als auch im gewerblichen Sektor sieht er einiges kommen: „Die Stadtregierung in Innsbruck strebt bis zum Jahr 2018 an, 2.000 neue Wohnungen zu schaffen, eine der größten Wohnbauoffensiven der letzten Jahrzehnte - nach eigener Definition.“ Darüber hinaus sind größere Bauträgergesellschaften, wie zum Beispiel Zima und Weinberg, sehr aktiv am Markt, weiß Viertler einerseits von Revitalisierung von Altbeständen aber auch von Aktivitäten im Neubau zu berichten.
Geschaffen werden dadurch auch die am Markt äußerst beliebten Anlegerwohnungen - aber auch familientaugliche Wohnungen im „Normalpreisniveau“ und im Luxussegment, so Viertler weiter. Die bauliche Erweiterung der Wirtschaftskammer in Innsbruck, das Projekt Pema II, die anstehende Zusammenführung im Bereich der Polizeidirektion, die kürzlich beschlossene Erweiterung des Managementcenters MCI, der Neubau des Hauses der Musik (an Stelle der alten Stadtsäle) und einige andere spannende Projekte zeugen für den Tiroler Immobilienprofi Viertler „von einer dynamischen Entwicklung insbesondere in der Landeshauptstadt Innsbruck.“ Nicht zuletzt dürfe auch der weitere Ausbau der Regionalbahn in Innsbruck nicht unerwähnt bleiben…
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(c) Viertler Immobilien[/caption] "Die hohen Grundstückspreise werden zunehmend zum Problem." - Herbert Viertler, Geschäftsführer Viertler Immobilien
In den Bezirksstädten und Gemeinden sind vor allem die gemeinnützigen Bauträgergesellschaften äußerst aktiv, erzählt Viertler weiter: Kürzlich erfolgte der Baustart zum neuen Gewerbegebiet Kematen, etwa 10 Kilometer westlich von Innsbruck, dem aufgrund der ausgezeichneten Lage direkt an der Autobahn schon jetzt von vielen Experten eine erfolgreiche Zukunft vorausgesagt wird. „Hier sind in den nächsten Jahren auf einer Fläche von knapp 7 Hektar Betriebsansiedlungen vorgesehen.“
Indifferent zeigt sich – nach Beobachtung der ortsansässigen Immobilienexperten – die Preissituation in und um Innsbruck. Cityreal-Geschäftsführer Ennemoser: „Seit meinem Markteintritt Ende der 1980er-Jahre stelle ich in Innsbruck eine stetige Anhebung des Preisniveaus fest, wobei diese Anhebung meistens in Plateaus – also nicht linear – erfolgt.“ Die letzte besonders signifikante Plateau-Anhebung machte Ennemoser unmittelbar nach Einsetzen der Weltwirtschaftskrise Ende 2008 aus. „Anfang 2009 wurde sehr viel Kapital aus den Finanzmärkten abgezogen - jenes, das noch vorhanden war - und in den Immobiliensektor investiert.“
Dabei war der Anleger in erster Linie daran interessiert, sein Vermögen in sicheren Häfen zu parken, weiß der Immobilienexperte. Das habe zu einer besonders ausgeprägten Anhebung der Nachfrage geführt. Mitbeeinflussend war auch der Umstand, dass zu diesem Zeitpunkt Italien mit einem Sonderprogramm, dem „Scudo Fiscale“, im Ausland geparktes italienisches Kapital mit der Zusage von radikalen Steuererleichterungen und Anonymität zurückholen wollte, blickt Ennemoser in die Vergangenheit: „Das Kapital hat aber kurz darauf Italien wieder verlassen und ist – gerade was Südtiroler Investoren angeht – in deutlich spürbarem Ausmaß in Tirol investiert worden. Gleichzeitig ist das allgemeine Zinsniveau betreffend Investments in Immobilien von 5,5 Prozent pro Jahr gegen Ende 2008 auf unter 2 Prozent gefallen.“
Der Tiroler, der bis dorthin gewohnt war, hochspekulativ in Schweizer Franken oder Yen zu finanzieren, fand plötzlich ein sicheres Niederzinsniveau der einheimischen Währung vor, beschreibt Ennemoser diese Entwicklung. Die gleichzeitig erhöhte Nachfrage von Anlegern und Eigennutzern habe schließlich für eine ungewöhnliche Preiserhöhung gesorgt, dies anhaltend bis zum Jahr 2013. „Seither stellen wir eine Seitwärtsbewegung auf hohem Niveau fest“, erklärt Ennemoser.
Derzeit gilt als gesichert, dass das Mietniveau noch klar gekoppelt ist mit den Kosten des Erwerbs: „Es ist von daher noch keine Überhitzung des Marktes feststellbar. Ich gehe aber jedenfalls davon aus, dass die Seitwärtsbewegung noch kurz und mittelfristig anhalten wird.“ Umgekehrt würden alle Parameter, die die Entwicklung der Immobilienpreise beeinflussen, keine negative Tendenz aufweisen, fokussiert Ennemoser auf den Ballungsraum Innsbruck: „Die Rahmenbedingungen in den Talschaften sind teilweise deutlich anders zu sehen.“
Als „ungesund“ betrachtet Herbert Viertler die aktuelle Preisentwicklung: „Sie entwickelt sich eher gegenläufig zur Situation der Betriebe und auch der Bürger.“ Teilweise werden ungerechtfertigt hohe Preise verlangt - vor allem bei gebrauchten Gewerbeimmobilien ist festzustellen, dass diese am Markt nicht mehr angenommen werden. Daraus resultieren z.B. bei Büroimmobilien und Lagerflächen relativ hohe Leerstandsquoten, weiß Viertler: „Diese Entwicklung bezieht sich insbesondere auf Innsbruck, aber auch zunehmend auf die Bezirksstädte und Gemeinden.“
Auch Re/Max-Conterra-Geschäftsführer Wimmer bestätigt, dass sich die Preise besonders im Zentralraum von Innsbruck in den letzten Jahren stark nach oben bewegt haben: „Derzeit befinden wir uns auf einem sehr hohen Niveau.“ Im Wohnbereich sei jedoch festzustellen, dass beim Neubau eine Stagnation der Preise und im gebrauchten Immobilienmarkt abhängig u.a. von der Lage, Ausstattung der Wohnungen, Höhe der Betriebskosten, Sanierungsbedarf etc. bereits eine Preisreduktion festzustellen ist. Wimmer: „Die Nachfrage im Wohnungsbereich ist in den letzten 2 Jahren gesunken und die Vermarktungsdauer der Objekte wird zunehmend länger.“ Fazit: Der Markt konsolidiert sich auf hohem Preisniveau.
Auch im gewerblichen Bereich haben sich die Preise in den letzten Jahren erhöht, erzählt Wimmer. Eine weitere Preissteigerung sei jedoch nicht zu erwarten. Nur in speziellen Objektsegmenten in bestimmten Orten könnten allenfalls noch leichte Preissteigerungen eintreten, glaubt der Innsbrucker Re/Max-Experte. Im Segment Büroflächen gibt es in Innsbruck derzeit ein größeres Angebot: „Hier haben sich die Preise bereits leicht nach unten bewegt. Bei Geschäftsflächen in nicht unmittelbarer 1a - Lage sind ebenfalls leichte Preisrückgange zu verzeichnen. Die Nachfrage nach gewerblichen Objekten ist weiterhin stabil“, so Wimmer.
