Am Wiener Zinshausmarkt verzeichnet man nach einer sehr schwachen Phase im Jahr 2023 sowie den ersten vier bis fünf Monaten 2024 wieder eine etwas bessere Stimmung: es gibt Signale, dass der Preisrückgang zu einem Ende kommt und auch die Zahl der Transaktionen nach einem Rekordtief im Vorjahr wieder zunimmt. „Es gibt durchaus Anlass zu vorsichtigem Optimismus“, erklärt Franz Pöltl, geschäftsführender Gesellschafter der EHL Investment Consulting, anlässlich der Publikation des neuen EHL-Zinshausmarktberichts für 2024.
Insgesamt sei die Marktsituation zwar nach wie vor sehr schwierig, so Pöltl, doch zunehmend gewinnen auch positive Einflussfaktoren wieder an Bedeutung: „Die Zinssenkung um 0,25 Prozent bringt zwar noch keinen merkbaren Preisanstieg, sie ist aber ein eminent wichtiges psychologisches Signal an den Markt und die Investoren“, meint Pöltl. „Die Trendwende bei der Zinsentwicklung ist eingeleitet, auch wenn Ausmaß und Tempo des Zinsrückgangs noch nicht absehbar sind. Jedenfalls überwiegen die positiv zu wertenden Faktoren.“
Einen stabilisierenden Effekt hat auch der inflationsbedingte Anstieg der Richtwerte, die für das Zinshaussegment von großer Bedeutung sind. Das gleichzeitige (und noch stärkere) Plus bei den Marktmieten sowie das geringe Angebot an neuen Wohnungen sorgt dafür, dass die Richtwertmieten in der Praxis auch durchsetzbar sind: „Die Altbaumieten liegen zwar noch immer unter dem Marktniveau, aber sie ermöglichen den unter starkem Kostendruck stehenden Investoren doch eine deutliche Einnahmensteigerung und die ist für viele Zinshausinvestoren derzeit tatsächlich lebensnotwendig“, fasst Michael Ehlmaier, geschäftsführender Gesellschafter der EHL Immobilien Gruppe zusammen.
Die dritte gute Nachricht für den Zinshausmarkt ist die vergleichsweise robuste Entwicklung der Wohnungspreise, die im Frühjahr 2024 erstmals seit rund zwei Jahren auch im Altbaubereich wieder leicht nach oben weist. „Der Abstand zwischen den Quadratmeterpreisen für Einzelwohnungen und für ganze Zinshäuser ist so groß wie vielleicht noch nie zuvor, und das schafft die Basis für Geschäftsmodelle auf Basis von Parifizierung und Abverkauf von Einzelwohnungen“, so Pöltl.
Als Risikofaktor sieht Pöltl einerseits eine Kompensation der Zinsrückgänge durch höhere Risikomargen der Banken sowie andererseits drohenden Insolvenzen von mit Liquiditätsschwierigkeiten kämpfenden Eigentümern. „Bis jetzt wurden in aller Regel Wege gesucht und gefunden, um Insolvenzen und Notverkäufe zu verhindern“, sagt Pöltl. „Sollte es aber in der zweiten Jahreshälfte verstärkt zu Problemen bei der Kreditbedienung kommen und Banken bestehende Finanzierungen fällig stellen, könnte das den Markt nochmals vor neue Herausforderungen stellen.“
Die insgesamt verbesserten Zukunftsaussichten spiegeln sich in den aktuellen Zahlen aber noch nicht wider: 2023 ist das Marktvolumen um rund 57 Prozent auf 260 Transaktionen mit einem Gesamtwert von 950 Mio. Euro zurückgegangen, für 2024 ist aufgrund der Daten des 1. Halbjahres noch nicht mit einem Anstieg zu rechnen. Das Preisniveau liegt derzeit um rund 20 bis 25 Prozent unter den Höchstständen aus 2022, im Jahresvergleich rechnen die EHL-Experten für das Gesamtjahr 2024 mit einem Rückgang um etwa 10 Prozent.
Der Zinshausmarktbericht Wien | 2024 ist unter www.ehl.at/zhmb online abrufbar und kann unter www.ehl.at/research in gedruckter Form angefordert werden.
