Der Wiener Wohnungsmarkt war 2025 stark von Wohnungsmangel geprägt. Mit 9.688 fertiggestellten Einheiten sank der Neubau erstmals seit fast zehn Jahren unter die Marke von 10.000 Wohnungen. Gegenüber 2024 bedeutet das ein Minus von 14 Prozent, im Vergleich zu 2023 sogar von 32 Prozent.
Besonders deutlich zeigt sich der Rückgang im Mietsegment. Die Zahl neu errichteter freifinanzierter Mietwohnungen halbierte sich nahezu auf 2.087 Einheiten. Auch bei geförderten Mietwohnungen ging das Angebot um knapp 20 Prozent auf 2.894 Wohnungen zurück. Für die kommenden Jahre wird mit einer weiteren Verknappung gerechnet.
Im Eigentumssegment stiegen die Fertigstellungen 2025 kurzfristig um rund 30 Prozent. Der Grund: Viele ursprünglich als Mietprojekte geplante Wohnungen wurden doch einzeln verkauft. Institutionelle Käufer hielten sich bei größeren Neubauprojekten weiterhin zurück. Ein nachhaltiger Trend ist daraus laut Marktbeobachtern nicht abzuleiten, da das Bauvolumen bereits 2026 wieder deutlich sinken dürfte.
Auf der Nachfrageseite blieb der Druck hoch. Die Mieten stiegen 2025 im Schnitt um bis zu acht Prozent. Je nach Lage reichten die Zuwächse von 6,7 Prozent in Stadterweiterungsgebieten bis zu 9,4 Prozent in zentralen Wohnlagen. Gleichzeitig erholte sich die Nachfrage nach Eigentumswohnungen, begünstigt durch gesunkene Zinsen und gestiegene Einkommen. In guten Lagen legten die Angebotspreise wieder um rund zwei Prozent zu, der Verhandlungsspielraum wurde kleiner.
Für 2026 erwartet EHL keine Entspannung. Die Neubauleistung dürfte auf rund 8.630 Wohnungen sinken.
„Die stark gestiegenen Mieten einerseits und die im Vergleich zu den Vorjahren gesunkenen Zinsen mit verbesserten Finanzierungskonditionen andererseits machen Eigentumswohnungen aus finanzieller Sicht wieder deutlich attraktiver.“—Karina Schunker, Geschäftsführerin von EHL Wohnen.
Auch der Markt für Vorsorgewohnungen zieht an. „Die Differenz zwischen den gesunkenen Finanzierungskosten und den gestiegenen Renditen hat sich deutlich verringert“, sagt Schunker. Zudem gebe es kaum Leerstände. Anleger würden verstärkt auf einzelne Einheiten und breitere Streuung setzen.
Zugenommen hat laut EHL auch die internationale Nachfrage, vor allem aus Zentral- und Osteuropa. „Wir verzeichnen einen bemerkenswerten Nachfrageanstieg von Käuferinnen aus Zentral- und Osteuropa“, so Schunker.
Insgesamt bleibt der Markt angespannt. Für 2026 rechnet EHL mit Mietsteigerungen von 7,0 bis 8,5 Prozent sowie Kaufpreisanstiegen von bis zu drei Prozent, vor allem in zentralen Lagen. Politische Eingriffe und langsame Genehmigungsverfahren verschärfen aus Sicht des Unternehmens die Angebotslücke weiter.
