„Dunkle Wolken über dem Mandarin Oriental Vienna“ schrieb Michael Neubauer im ImmoFokus. Ich würde sagen, das ist freundlich formuliert. Die dunklen Wolken liegen nämlich nicht nur über einer Adresse in der Wiener Innenstadt. Sie liegen über einer Branche, die sich noch immer gern als diskretes Sachwertmilieu mit gutem Netzwerk, ordentlichem Auftreten und verlässlichem Lunchkalender versteht, obwohl sie längst mitten in der Finanzindustrie angekommen ist. Oder richtiger gesagt, angekommen sein müsste. Denn wer mit dem Geld anderer arbeitet, sollte irgendwann aufhören, so zu tun, als ginge ihn die Logik dieses Geldes nichts an. Zum konkreten Anlassfall liegt inzwischen eine Gegendarstellung vor.
Gerade deshalb interessiert mich nicht das Boulevardhafte. Mich interessiert das Muster dahinter. Die (österreichische) Immobilienwirtschaft hat bis heute nicht überall verinnerlicht, womit sie tatsächlich arbeitet. Nicht mit eigenem Geld, sondern mit OPM (Other People’s Money). Mit Kapital also, das treuhänderisch gebunden, institutionell verantwortet und regulatorisch beaufsichtigt ist.
Wer da noch glaubt, Immobilien stünden neben der Finanzindustrie und nicht mitten in ihr, verwechselt Beton mit Unschuld. Für mich ist das keine Stilfrage- es ist eine Frage der Marktreife. Genau hier wird es nämlich unerquicklich. Denn "plötzlich" geht es nicht mehr nur um Lage, Produkt und Timing, sondern um Governance, Compliance, KYC und AML, um wirtschaftliche Eigentümer, Mittelherkunft, klare Vertretungsregeln und nachvollziehbare Entscheidungswege. Also um jene Dinge, die Teile der Branche bis heute behandeln, als wären sie lästige Bürokratie und nicht längst die Geschäftsgrundlage.
Man kann diese Regulierung für überbordend halten. Das tue ich oft genug selbst. Vieles daran ist teuer, langsam und mühsam. Aber es wäre intellektuell unredlich, so zu tun, als wäre all das aus reinem Behördenhobby entstanden. Teile der Branche haben sich ihren regulatorischen Gegenwind redlich selbst verdient. Wer über Jahre mit Intransparenz, kreativen Vehikeln, nachgereichten Unterlagen und einer bemerkenswert elastischen Beziehung zur wirtschaftlichen Realität durchkommt, darf sich nicht wundern, wenn irgendwann Fragen gestellt werden. Und wenn diese Fragen dann nicht mehr beim Lunch, sondern in Registern, Prüfpfaden und Sorgfaltspflichten auftauchen, ist das unerquicklich, aber nicht unverdient.
Besonders delikat wird diese Einsicht dort, wo Prudent Money, also reguliertes Kapital, ins Spiel kommt. Denn prudente Investoren haben keine Freiheit zur Naivität. Sie investieren nicht in Charme, Erzählung und gute Stimmung. Sie investieren in Strukturen, die auch unter Stress und Druck nicht nervös werden. Sie wollen Klarheit, dokumentierter Nachvollziehbarkeit, belastbare Governance und Kontrollen, die auch außerhalb einer ach so bunten und geschniegelt aufbereiteten PowerPoint Bestand haben. Alles andere ist vielleicht noch Kulisse, aber kein investierbares Produkt.
Meine häretische Lesart ist daher eine einfache. Die eigentliche Krise der Branche ist nicht, nota bene, der Mangel an Kapital. Die eigentliche Krise ist der Mangel an Einsicht, dass Kapital heute nur noch dorthin geht, wo Struktur, Transparenz und Governance nicht bloß behauptet, sondern nachgewiesen werden können.
